房地产别乱买／买房怕变屋奴 但你能租屋过一辈子吗？
文／洪倩宜
不管是有壳还是无壳，蜗牛都有各自的烦恼。有壳族烦恼房贷支出，不敢任意换工作，就怕缴不出房贷；无壳蜗牛虽说没房贷压力，但毕竟住的不是自己的房子，不免会烦恼房东哪天突然要收回房子不租了，压力一样不小……。
总而言之，究竟是买房好还是租屋居住较方便？这始终是相当难解的一道习题。
老沈住在面积仅3 坪，月租金4,000 元的雅房，住了5 年后，房东突然告知，因为老沈今年已经60 岁了，房东感觉老沈年纪愈来愈大，担心以后要承担的租赁风险会变高，所以请他在今年的租约到期后另觅住处。
于是，接下来就是一段既辛苦且尴尬的「觅壳」之旅，很多房东一听到他的年纪后纷纷找理由回绝，老沈找了好久，还是无法顺利找到愿意把房子租给他的房东，于是只好求助社福团体，虽然租屋条件比之前更差且每月租金要6,000 元，但为了有个栖身之所，老沈只得拼命省吃俭用，到处打零工贴补房租及生活费。
就在老沈打工的地方，有两位年轻同事小山与小志，老沈不禁跟这两位年轻人对于自己的租屋处境大吐苦水，30 多岁仍未婚的两人很是同情老沈的际遇，虽然也帮老沈抱不平，但两人实际做法却大不相同。
小山认为，买房容易沦为屋奴，尤其近几年房价涨到相当「不合理」，若想买房就得牺牲生活品质，因此他宁可一直租屋而居，也不想揹着大笔房贷过日子。况且他认为，租屋20 年的总体花费比买下一间房子还低，他可以想住哪里就住哪里，月薪扣除房租后剩余的钱就拿来买股票、出国旅游及玩乐等，换句话说，小山名下几乎没有任何存款。
小志的想法则完全不一样，他认为买房缴房贷就像被动储蓄，除了不用帮房东付房贷，也不必烦恼房东赶人，更不担心遇到猪室友，更不怕像老沈一样，白发苍苍还要担心无家可归。
平时就擅于理财规画的他，在看到老沈的境遇后，更坚定了他一定要买房子的决心，平常就很省吃俭用的他，从此更强迫自己每个月都要定额储蓄，日积月累之下，倒也攒下了一笔自备款。
根据内政部统计，截至2018 年3 月底，台湾65 岁以上老人占总人口比例达11.74％，正式迈入超高龄社会，预计再过9 年，台湾老年人口比例将超过20％。然而在租屋市场中，大家对于「老人」却存在着高度的年龄歧视。据统计，近9 成的房东不愿租房给老人、低收入户、身心障碍者或单亲家庭等弱势族群。更甚者，这群最难租屋族年龄还逐年下降，不少房东现在连40、50 岁的中壮年人都排斥……，总之，中老年人租屋困难的现象，只会愈来愈严重。虽说，租屋及买屋各有支持者，没有谁对谁错的问题，但笔者建议消费者可从自己的需求出发，先了解租屋及买屋的差别，再评估自己的财务状况和身处环境，到底适合买房还是租屋（参看表1-4）。
租屋适合刚出社会的年轻人或是手头无资金者，或是负债过高者，有信贷、车贷及学贷的人也较适合租屋。优点是随时可换房子租住，享有自由的移居生活，不用担心被工作绑住，薪水付完房租还有余钱可用于改善生活品质，也较有资金储蓄做为理财及创业之用，尤其工作、生活不稳定时，租屋不失为较适当的选择。
缺点就是帮别人付房贷，且租屋装潢不能随心所欲，还有可能被房东赶人或涨租金，万一以后年纪愈来愈大，不一定租得到房子住。
买房一族：买房强迫储蓄，更不用看房东脸色
华人的传统观念是「有土斯有财」，尤其低利率时代，与其把钱存在银行领微薄的利息或帮房东付房贷，不如拿租金来付房贷，况且长期来看，房地产是极具保值性且抗通膨的商品，不妨趁年轻为自己打拚存间房。既不用担心房东随时涨租，不用经常搬家，且房子也可以照自己的心意装潢，更不用担心以后房价上涨更买不起。
不过，买屋族通常需准备至少2 ～ 3 成的自备款，再算上仲介费、契税、代书等杂费，通常是笔相当庞大的花费，且每月房贷建议别超过薪水的3 ～ 4 成，还要兢兢业业工作，担心失去收入会缴不出房贷。笔者的友人Nick，是在内科上班的软体工程师，虽然知道自己几年后会被公司外派到其他国家工作，但他仍选择在台北购屋而非租屋，这是因为他发现付出去的房租跟购屋贷款差不多，且房子就算以后自己暂时不住了，也可转为租赁使用，届时凭借房租收入就可轻松缴纳房贷。
房贷与租金比，教你〝买〞还是〝租〞划算
此外，我们也可从以下两个数字来衡量买房好还是租屋好，那就是「每月房贷与租金比」及「每月房贷占总收入比率」。「每月房贷与租金比」是指买屋后，每月需支出的房贷，跟在同区域租一个相似物件的房租之比值，如果每月房贷金额，没有超过每月租金的20 ～ 30%。代表买房子，跟租房子差不多，与其帮房东付房贷，还不如直接买房子。
至于「每月房贷占总收入比率」则指每月房贷占家庭每月总收入的比例，一般建议房贷占家庭总收入的1 ／ 3，才不至于影响生活品质。以一个双薪家庭为例，家庭月收入约10 万，若购入一间30 坪的中古屋，房价约落在800 ～ 1,000 万元左右，相同条件的房型每月约20,000 ～ 30,000 元的租屋费，以20 年的房贷来算，每月需支付的本利约落在30,000 ～ 40,000 元左右，占家庭总收入的1 ／ 3 ～1 ／ 2 不等。
再举一个实例来说：一间价值1,000 万元的屋子，买屋或租屋20 年的负担如下：
（1）租金2 万元／月×240 个月＝ 480 万元和房东租房子20 年，租金付出480 万元→房子不属于我的
（2） 租金5 万元／月×240 个月 1,200 万元－ 1,000 万元（房屋价值）＝ 200 万元（20 年利息）如同跟银行租房子20 年，租金付出200 万元→房子属于我房市或许会随着景气波动，但房价不像股票会一下子大起大落，且不动产较具保值性，可说是进可攻退可守。万一需要创业资金，只要房贷缴款纪录正常，信用良好，也可用房子融资贷款作为创业之用，更别说，年老退休后还能靠房子以房养老，为自己保留一笔养老金，因此在能力许可的范围内，建议最好还是趁早定下买房计划。
尤其若是遇到房价下修、议价空间大且银行利率低的时候，再加上政府推出「青年安心成家方案」，前2 年利率1.44％，最长宽限期达3 年，买房负担其实并没有想像中繁重，建议不妨勤做功课，有空就去看屋，累积看屋经验值，张大眼睛精挑细选，并透过合法的房仲及代书协助，有心就有力，想要一圆买屋之梦，一点都不难喔！
倩宜姊姊的买屋小叮咛
Q：我能买多少钱的房子？能负担多少房贷？
A：笔者推荐一种简单的估算方式，帮助大家推估可负担的房价，那就是以现有薪资乘以120 倍，即是你可以负担的房价金额。如果家庭总收入为10 万的这对夫妻，建议可负担房价的最高上限就是1,200万元，贷款960 万则月付4.8 万的房贷。
Q：有人也许会问，那么头期款怎么来？
A：以月薪4万元的年轻人来说，如果每个月支出1／3作为日常开销，那么1 个月可存下2 ／ 3，约27,000 元的资金，努力存个3、5 年，百万头期款就有了。
●作者洪倩宜，文章摘录自《钱难赚，房地产别乱买：一位单亲辣妈的真心告白》，由时报出版授权提供。