台湾房屋林忠佑：买房给子女 小心高额房地合一税

台湾房屋八德国际直营店经营主管林忠佑。（台湾房屋提供／王莫昀台北传真）

父母买房给子女很常见，但父母出钱后若直接登记子女名下，会被国税局推定为赠与，认为以买卖之名行赠与之实，不仅有赠与税，未来出售还要多缴上百万甚至千万元的房地合一税。桃园一对老夫妇想买房自住，议价后准备签约时，想以女儿名字登记，经台湾房屋八德国际直营店经营主管林忠佑即时提醒，才知道原来直接登记给女儿，不如改以现金汇给女儿当头期款让女儿自己买房，这两者在国税局认定结果大不同，可省下近300万的税金，让他们直呼好险委托了专业房仲。

「之前跟其他家仲介看房，都没人告诉过我们，不知道差异这么大，还好台湾房屋够专业，帮了我们大忙。」老夫妇回想起来仍余悸犹存。

这两者差异在于，当买受人是父母借名登记子女名下，在国税局会认定为赠与，将按照房屋评定标准价格与土地公告现值，计算财产价值，而非实际买卖价格。这将影响未来儿女出售此房产时，国税局认定的财产价值与民众以为的买卖房价，是两种不同概念。

林忠佑表示，经他分析后老夫妇才知道买房给子女可以采合法节税的方式，只要将父母两位的赠与免税额各244万，分开个别帐户汇入子女帐户，共488万元免课赠与税，让子女用这笔钱做为买房的头期款，剩下再用子女名义贷款，跟原本打算直接买给子女，两者税差动辄上百万。

以老夫妇案例说明，若他们买这间1000万的房子借名登记女儿名下，国税局认定为赠与房产，房地价值为「房屋评定现值+土地公告现值」的250万，购买时只需缴纳超出免税额244万的10％。但重点是未来再卖出时，因房市趋势上涨，假设卖出1500万，房地合一税所认定价值只有250万，1500万元扣掉250万元，会以获利1250万元认定，并依照持有时间予以课税，若以持有2至5年课35％计算，总计要缴纳房地合一税437万元。

林忠佑建议老夫妇先暂缓签约，规划好赠与额度给女儿，作为女儿自行买房的头期款，剩余再请女儿贷款，若女儿还款能力不足，父母可做保证人。差别在于未来再卖出时，国税局申报房地合一税，是认定房产购买价金1000万元为取得成本，若未来同样在2至5年内以1500万卖出，则以获利500万元的35％课税，仅需缴纳175万元的房地合一税。

老夫妇这才恍然大悟，不仅感谢林忠佑的建议，让她们未来省下至少262万元的税金差距，更感动他为客户权益，努力与屋主协调暂缓成交，等待他们赠与的资金移转再签约。这一来一回每分每秒都可能让成交有变数，明明眼看就能签约成交，但林忠佑却将客户利益优先于成交之上。