买房帮出资 房地合一税暴增

许多人喜欢帮子女出资买预售屋，此时要小心赠与税跟房地合一税的问题。图／本报资料照片

购屋代出资相关税法规定

许多人喜欢帮子女出资买预售屋，此时要小心赠与税跟房地合一税的问题。如果以自己名义付头期款并签约购屋，再把房产登记在子女名下，头期款将按房价比例计算赠与金额，此时可能会少缴赠与税，但之后再出售，将因购屋成本减少而增加所得税的负担。

有位谢姓女子，之前跟建设公司购买一处台中的预售屋，总价808万元，谢女先付了233万元的头期款，双方并签定预定买卖契约书，谢女同时签立指定以其长女为登记名义人的声明书，并于年底建商交屋时，将房地迳予登记为其长女所有。购屋后5个月，谢的长女又将房屋出售。

后来国税局查核发现，谢女的行为属无偿为他人购置财产的赠与行为，却未依规定申报赠与税，因此依查得资料，以房地的房屋评定标准价格及公告土地现值总额为基础，按谢女出资额比例核定赠与总额60万余元，赠与净额0元及应纳税额0元。结果谢女却不服，申请复查又提起诉愿，都被驳回，进而提起诉讼。

谢女补税的金额是0元，为何还要打官司求翻盘？关键在于，虽然国税局核课赠与税为0元，但因为国税局是以233万元占房价808万元的比例，计算赠与金额，而非以赠与233万元现金直接计算赠与，此举对赠与税的计算有利，却会大幅减少购屋成本，进而垫高出售时的房产所得及房地合一税。

谢女主张，因为她突然中风，她的女儿又无法支付银行贷款及负担医药费，不得已情况下，才会在购入5个月的时间就转售，进而必须按房地合一税法45％税率课征个人所得税。因此，赠与金额的认定，攸关所得税金额的计算，两者相差82万元。谢女因而坚称，国税局认定赠与的标的，应以现金233万元才正确。

不过，法院审理后认为，谢女以自己的资金，无偿为他人购置财产，但该财产因为是不动产。所以赠与税的税基，就应该是不动产的价值，而非谢女代为支付的价金233万元，这是依法所强制规定的估价价值，不能因为谢女有代为支付233万元的价金，即改认谢女所赠与的是现金而非不动产。

法院强调，如果谢女有意赠与现金，即应交付现金并任由其女儿使用，但谢女却是将赠与的价金233万元作为购买不动产之用，此举符合遗赠税法的规定，谢女不能主张所赠与者是现金而非不动产。

另外，国税局是核定赠与税，而非所得税，谢女想提列较高的成本，减少所得税的核课，仅属一种反射利益，并不是对国税局的处分或撤销有何权利的存在。因此，就算国税局撤销原核课处分，她的女儿也不必然能以233万元作为所得成本。