转卖自住屋 房地合一税可全退
国税局16日表示,房地合一税虽启动修法,但自住屋不会受影响,不论是房地合一1.0或2.0仍可适用重购退税与自住减免两大优惠,转卖自住屋最多可核退全额房地合一税。
若房地合一税2.0三读通过、日出,境内个人若转卖符合条件预售屋、成屋,都必须在移转登记后30天内申报缴税,若持有两年内出售不动产须课征45%所得税率、二到五年内出售为35%、五到十年为20%,十年以上一律为15%。
不过,房地合一税2.0仍保留非自愿与自住优惠。非自愿售屋包括清偿债务、负担医药费、受家暴需转卖房屋、非自愿离职、调职、房屋遭他人越界建筑等六种情况,持有不动产五年内出售皆可适用20%税率、可豁免短期高税率情况。
自住优惠则包括自住减免与重购退税。自住减免为个人转卖本人、配偶或未成年子女实际居住六年以上的自住屋,且未提供出租或营业使用,即可适用房地合一税课税所得400万元内免税、超过400万元部分适用10%所得税率,惟六年内限用一次。
重购退税为售出自住房屋、转买其他自住用物件情况下,若符合四大条件包括出售前一年未做营业或出租、为个人或配偶与直系亲属设有户籍并居住、出售旧房地与重购新房地的移转登记日在两年内、五年内所购房屋未作其他用途或再移转等四项,即可采先缴后退机制。
换言之,个人符合重购退税条件且为小屋换大屋,可先缴完房地合一税,隔年申报综所税时带入个人所得税资料、申请全额核退房地合一税款。若为大屋换小屋则按比例核退房地合一税额。
举例而言,若A在2013年以1千万元购买新北市房屋,在2021年购买北市4千万元高价屋并将旧屋以1,500万元转卖,扣掉代书费与购入成本,转卖旧屋所得约480万元。若A采用重购退税,小屋换大屋可拿回全额退税款,等于免税。若A适用自住减免,房地合一税为480万元所得减除400万元免税额后以10%计税,税负为8万元。