房产小学堂 继排队买房后连房贷也要抢！限贷令风暴有解吗？

好房网杂志 2024 OCT.No.127

今年上半年，台湾房市受到新青安政策的鼓励呈现一片热络，房仲业者手上案件甚至卖到不够，然而下半年开始出现不少购屋者申贷受阻或是得排队等候的窘境，严重者甚至影响交屋时程，九月十九日央行理监事会再祭第七波信用管制，究竟是怎么回事？

Q.真的有人买房遇到办不了房贷吗？

A:限贷令议题延烧，不管是PTT论坛或是脸书社团，都可以见到网友哀嚎房贷难借钱，但实际上真的有可能办房贷却借不到钱吗？

有房市专家就因为购买的预售屋即将交屋，跑了三家和建商配合的银行申办房贷都遇挫折，第一家银行原先口头表示贷款绝对没问题，后却突然告知水位已满无法放贷，第二家银行也是遇到差不多情况，第三家银行则是虽然收件了，却告知得排队到明年初才能拨款，无法配合建案交屋时程。

就以上案例来说，虽然可以持续找其他银行洽询，却也因此浪费不少时间，让他担心因为贷款问题延迟交屋，衍生出可能被建商判定违约的窘境。

种种挫折都让想要买房的民众因此却步，但仔细探究后可以发现，并非所有银行都有满水位问题，其实更精确的说，现在申办房贷，不是遇到利率调升，就可能要排队等拨款，房贷想像过去一样额度高、利息低、宽限期长的优惠，确实已经不太容易。

Q.银行满水位是什么意思？

A:限贷令议题随之而来就是经常被讨论的「银行水位满了」，究竟水位指的是什么？根据银行法第七十二条之二规定，银行办理住宅建筑及企业建筑放款（房贷、土建融等）总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额的三○％，也被称为国银不动产放款的天条。

银行局副局长童政彰表示，银行法七十二之二条的立法目的，是不希望银行将放款过度集中在不动产授信，原因是不动产授信的天期长，银行吸收存款或发债的天期较短，某种程度在控管银行的流动比率。

通常银行内部会为此设下更为严谨的警戒线，例如二十八％至二十八．五％左右，当不动产放款达到这个比率时，就会开始紧缩不动产放款来调节水位。而根据银行局统计的资料，目前国银里有五家银行水位达二十八％以上、七家落在二十七至二十八％间。

而银行调节水位的做法，就是现在经常可以在新闻上看到的暂停收件、排队拨款，前者的意思是先消化现有的贷款案件，不再收受新的贷款申请案，后者则是虽然银行同意你的贷款申请，但是过往可能数周内就会拨款，现在得先排队等候数月不等的时间。

银行内部人员透露，会这样操作，原因就是要一手借着旧贷款户还本金来空出水位，一手控管新贷款的发放，来控制水位增加的速度，两手同时操作，借此控管水位不达到警戒线，甚至可以微幅下降更好。彰银发言人副总经理吴慧贞就说，观察彰银房贷余额已接近警戒水位，虽持续受理收件，但拨贷已经出现排队现象。

★为什么会发生限贷令？

其实银行法七十二之二条由来已久，但为什么今年让办房贷的民众感受特别深刻？其实这跟新青安点燃房市买气，导致今年上半年房市太过火热、房价冲太高有关，银行不动产放款一下子增加太多，水位来不及调节。此外，央行在六月、九月理监事会议时共提升存准率○．五个百分点，也让市场上可用资金回收了近二五○○亿元，紧缩不动产放款。

★影响性是什么？

以价制量成为目前国银趋势，虽然目前房贷利率地板价仍为二．一八五％，但普遍来说房贷利率已全面提升，甚至达到三％。其次，严格审核申贷户条件来筛选客户，也将成为常态。

Q.不动产放款总量管制是什么？冲击有多大？

A:在银行满水位议题难解之际，央行总裁杨金龙也表达立场，目前锁定的就是「不动产放款总量」管制，也就是不动产占放款比重的总量，亦可称为「不动产放款集中度」。

★不动产放款集中度：

央行指出，鉴于本年以来全体银行不动产贷款集中度居高，才会邀请银行座谈，主要是吁请银行自主管理不动产贷款总量，以改善信用资源过度集中不动产贷款情形，避免资金流向非自住之投资客或投机客，造成囤房、炒房的情形。这项管制措施，是由银行依据自身经营情况，在未来一年内以渐进方式逐步调整，让银行有充裕时间调整不动产贷款相关授信业务。

央行表示，未来一年各银行自主管理不动产贷款总量，不应该影响无自用住宅的民众购屋，以及业者推动都市更新、危老重建、社会住宅等配合政府政策相关用途，及企业购建自用厂办等所需资金。

财政部日前再和公股行库总经理开会，会中同样聚焦在不动产授信集中度，据悉，各行库透露目前不动产贷款集中度仍为上升趋势，明年才有机会逐步下降。官员也要求银行放款要审慎办理，勿过度集中，尤其是土建融等。

★管制措施造成的冲击性：

事实上，不动产放款总量管制措施一出来后，外界评估在限贷令状况下，无疑是雪上加霜，在总统赖清德定调下，房贷将会优先拨款给没有自用住宅的首购族，换言之，加计第七波信用管制的限缩，至少在未来一年，无自用住宅首购族以外的族群要申办房贷门槛变高，建商在开发建案时申请的土建融也困难，无疑都将大幅冲击买气及不动产业的成长动能，馨传不动产智库执行长何世昌就说，首当其冲的便是仲介以及筹资能力较弱的中小建商。

Q.民众买房贷不到款该如何自救？

A:房市闹钱荒已经是必须承认的事实，在审核变严格，就算通过也要排队等拨款或房贷利率调升的状况下，民众该如何自救？

TIP1 这些单位也能申办房贷！

可以挑选不受银行法七十二之二条限制的单位来申办房贷，例如邮局，以及各地方的农会、渔会、信用合作社，又或者是寿险公司其实也可以办房贷，像是新光人寿、国泰人寿，以及睽违四年，在八月份重启房贷业务的富邦人寿。

TIP2 买卖中古屋延长交屋时程

过去以购买中古屋来说，交屋时程多抓在四十五天，不过由于目前申办房贷多数得排队等拨款，建议可以请仲介跟屋主协调将交屋时程延长至九十天甚至更久，保有更多的时间弹性，避免因为贷款延迟造成违约情形，且最好将双方协议注记在合约上较为保险。

TIP3 向建商表达延迟交屋

预售屋交屋若是遇到银行迟迟不拨款，恐怕也会有违约疑虑，虽然实务上建商多能理解并宽容目前限贷令情形，不过建议消费者可以集结其他已购户，要求建商明确表达愿意延迟交屋时程，且同样最好注记在合约上。（全文请见2024年10月号第127期《好房网杂志》）