你要是再不买房，房贷利率又要涨啦！

你要是再不买房，房贷利率又要涨啦！就像刚刚在 11 月 30 号，宁波、杭州、苏州的房贷利率都上涨到了 3.1%，而且苏州这一个月房贷利率连涨了 4 次，从 2.9%每周提高 0.5%。从全局来看，各地 2.9%的政策基本上也就维持了十来天，目前各大城市的房贷利率基本上都没有三年以下的了。

所以问题来了，这意味着房价已经触底了吗？是需要通过提高利率来控制涨幅了吗？其实这背后有两点原因。

首先是银行扛不住了。世界公认的商业银行净利率警戒线是 1.8%，可以简单理解为一家商业银行至少要维持 1.8%的净利润率，才能正常运转且没有风险。而我们国内银行由于近年来持续下调利率，并且存款增多，贷款减少，目前三季度的净利率只有 1.53%，已经大幅低于行业安全线了。可以把这个 1.53%看作银行的运营成本。

同时要知道，商业银行自身是没有钱的，银行的钱都来自央行。目前央行的逆回购利率是 1.5%。逆回购解释起来很复杂，简单理解就是商业银行找央行借钱的利率是 1.5%。所以简单计算一下，目前各家商业银行的资金成本就是央行利率的 1.5%加上自身运营成本的 1.53%，等于 3.03%。所以按照我国目前的央行基本利率水平来看，房贷利率 3.1%基本上到极限了，再低银行可能真要亏钱了，除非央行进一步降准降息，否则短期内很难再次下调。

第二点原因是商贷利率快赶上公积金利率了。目前公积金贷款利率为 2.85%，有些地方已经出现了商贷利率倒挂。这不利于市场发展，要明白，公积金设立的初衷是为了保障大家都能买得起房。公积金的原理是号召大家把工资中的一部分放在各地的公积金中心的池子里，自己交一部分，单位补贴一部分，都存起来，等到需要买房时，就从池子里以很低的利率借出来用。相当于一个众筹互助的平台，类似于早期的保险，起到保障民生的作用。

最开始在 90 年代设立公积金，是因为当年很多国企取消了分房制度，银行贷款利率又很高，于是上面发动民间互助，大家相互借钱买房。由于各地的公积金中心是独立结算的，像武汉这种国企占比较高的城市，人均公积金缴存 2.23 万，97%的公积金都贷出去了。

而深圳由于私企发达，虽然平均工资更高，但人均公积金缴存只有武汉的 2/3。由于各地财政情况不同，公积金很难及时根据房价涨跌进行调整，所以导致公积金利率的调整速度跟不上商贷下调的速度，而商贷又不能低于公积金。

举个例子，就像一个商场，如果你储值办会员可以购物打八折，结果有一天商场做活动，全场无门槛 6 折，那么结果就是会员体系崩溃。所以公积金利率就是商贷利率的下限。

我们来总结一下，目前各地利率上涨，确实有二手房成交回暖的部分影响，但更大的影响因素还是银行的盈利能力受限以及快追平公积金贷款利率了。后续是否还会继续下调，得关注央行什么时候降准降息。