史上房产小学堂最强限贷令 换房族五大难题教你解

（好房网杂志提供）

好房网杂志 2024 SEP.No.126

不论是首次购屋或是正好需要换屋，都是人生大事，尤其当换屋时刻遇上史上最强限贷令的政策，恐怕对不少换屋族来说是一大冲击。光是时机的选择、先买后卖或先卖后买的考量，都是要细细评估的，五大重点让你一次了解！

Q.买房是人生大事，换房也是，时机怎么抓比较好？

A:对于一般民众购屋历程来说，首次购屋自然是很重要的财务决策，但是，当好不容易成为有房一族后，随着人生进程的演进，就有可能得面临是否换屋的抉择。根据统计，一般人平均一辈子会换房二至三次，从先求有的首购，到再求好的换房，究竟有什么评估要件呢？

● 家中成员变动：

举例来说，当一对情侣因为结婚组成家庭时，多数会依照当下的工作地点及有限的资金，以先求有的方式购买房屋，但当怀孕有了下一代后，便会开始考量小孩往后的学区需求，这会是第一个换屋考量。

● 居住空间需求：

从单身、结婚到生子，当家庭成员不断增加时，自然会增加居住空间需求，这也是为什么市面上经常有建商会主打自家建案为「换屋产品」，也就是多为三房甚至以上较大坪数的规画。

● 退休养老移居：

年老后，若是家中子女不再共同居住，或是有固定长期的医疗需求，又或者对于退休生活有其他想像，就会有再次换屋的需求。

Q.先买后卖遇到的挑战与解方是什么？

A:一般来说，除了口袋够深的换屋族，有能力一次持有两间房子，或是居住时间够久，已经将第一间房子的贷款缴清前提下，一般人都会想办法出售第一间房产，此时就会遇到先买后卖、先卖后买的选择，先买后卖顾名思义，就是先购买第二间房，再出售欲换掉的第一间房，这么做自然有其优缺点：

优点：有房仲业者对此表示，以先买后卖来说，优点是在换屋期间，屋主会拥有较充足的时间搬至新家，不用担心换屋衔接期间的居住问题，且提前搬进新房，旧家清空后卖相也会更好。

对于心理层面来说，也不必担心当卖掉旧房后，会买不到下一间房，这对于首购花了相当长时间看房才买到满意房屋的民众来说，会相对较为安心，且在房价上涨的格局下，先买后卖也才能避免时间拖长，购屋负担不断跳升的忧虑。

挑战：一般来说，先买后卖第一个会遇到的就是自备款问题，也就是说，必须先存到第二间房的自备款，才有可能讨论先买后卖的可能性；接着便是贷款考量，譬如说自己或家庭的收支比，在购买第二户时，银行在评估放贷时能否计算得过；再来则是自己能否同时支付新家及旧家两边的房贷支出，若是资金压力太大，就有可能急着出售旧屋，反而卖不到好价钱。

而上述的挑战，在今年第二季央行理监事会时祭出更严厉的规范，六都加上新竹县市，第二户贷款上限从原来的七成降到六成，也就是说，买第二屋的民众得准备更多的自备款。

解方：正业地政士联合事务所所长郑文在表示，换屋族要先买后卖，确实实务上有方法可以化解资金及贷款压力，也就是在购买第二屋时，请房仲和屋主沟通「延后交屋」，实际做法为，先和屋主议定房屋总价一定成数的签约金进履约保证帐户，再约定延后数月至年，双方皆同意的时间再交屋，自己把握这段时间出售旧房子，成功出售取得资金后，就可以和第二间房的屋主完成过户交屋手续。

Q.先卖后买的优缺点有哪些，适合哪些人？

A:换屋时，到底流程顺序该怎么走才最适合自己？其实对于手头资金不足，或是担心银行贷款条件的民众来说，先卖后买会是较佳的换屋方式。

优点：先卖后买的意思，就是先出售手中的旧屋，当取得卖屋款后，再去购买下一间房子，最大优点是财务负担较低，当旧房子卖掉后，若有获利，手中多了数十至数百万元不等现金，一来口袋资金足够，就更能掌握购买新房的资金预算，看中心仪房子要议价时，心中也更明白自己能够出价的上限。

此外，过往时期，要申办第二间房贷，不管是在自备款或是贷款条件，都会相对来说较不优，而在央行限贷令下，自备款更要多准备。不过，若是先卖后买的民众，当旧屋成功出售，购买新房时，对于银行来说就属于首购族，不管是优惠政策的新青安贷款，或是金融机构对于首购族的放款优惠，都能适用。

挑战：至于先卖后买的挑战其实也不少，举例来说，换屋的衔接期就令许多人头痛不已，原因就在于，成功卖掉旧屋后，纵使手上有足够资金购买新房，但也很难能够瞬间找到满意新屋，及完成搬家等手续，因此必定面临当旧屋一卖出后，就得立刻找到落脚处暂居，且会多出一笔暂居的租金支出，而在房价上涨期，有可能面临买新房时追价能力不足应付，或是苦寻不到下间满意新房的窘境。

举例来说，一个选择先卖后买的民众，一年内会历经以下历程：

一至三月：卖房过程中得不断被看房客、房仲影响生活节奏。

四月：成功出售房屋。

五、六月：紧急寻求租屋处、完成交屋手续、取得卖屋资金、暂时搬至租屋处。

七至九月：寻找新房、完成购屋手续。

十、十一月：新家装修。

十二月：从租屋处再搬至新家。

解方：以实务上来说，有种「售后回租」模式，也就是请仲介协调，在旧家出售，完成交屋程序后，再跟新屋主签订租赁契约，承租自己原先的旧家。

如此以来，虽然仍然有租金支出，但可以把握回租期间，不仅手头有足够资金，又具首购身分来买新房，还可以拥有更为宽裕的搬家、新家装修期，且可以避免短期内多次搬家的麻烦。

不过，郑文在也提醒，由于旧房出售后，会有点交及漏水保固等程序，若是旧屋主在出售后就立即回租，对于新买方来说，会有屋况检验的疑虑，建议双方应该要明定好点交方式，才能够避免屋况纠纷。

Q.换屋时房地合一税与我有关吗？

A:不管换房是先买后卖，或是先卖后买，只要有获利，都一定会遇到出售房屋得缴纳房地合一税的问题，因此在计算购屋预算时，必须得先掌握自己要缴纳多少金额的房地合一税，才不会因为资金瞬间暴增而产生压力。（全文请见2024年9月号126期《好房网杂志》）