上海的有钱人真的不买房了？！
今年上海楼市的关注点都在二手老破小身上。
一方面降价降得多，一方面交易量又很大。
尤其是政策不断放松，对很多单身青年来说，老破小确实很友好了。
别看现在是熊市，很多中介门店不见得获得比牛市的时候差。
至于高端市场上，新房这边是卖的火热，市区的高端项目出一个卖光一个。
二手高端市场则是在经历补跌，动辄降价几百万，感觉房东是苦不堪言。
都在说二手高端市场崩了。
那上海真实的千万以上总价的市场到底怎么样了，是不是真的无人问津了？
数据可能颠覆大家的想象。
市场正在充分换手
我们梳理了链家的成交数据，截至9月底，上海成交了2195套1000万总价以上的房子。
月均的成交水平是244套。
预计全年的成交量会和2023年持平。
魔都财观制图/根据链家数据整理
2023年、2024年将是上海千万房产成交的历史高点。
甚至连2016年、2021年大牛市的时候都没有达到这么多的成交量。
下跌的高端市场，反而更有吸引力了。
其实，在我们看来就是市场在重新洗牌，促成了高端市场的充分换手。
1、地段升级的机会
今年上海的成交主力里面，除了老破小外，就是大量的置换客户。
有卖小买大的，有买自住买学区的，有卖外地买上海的……
当下置换的核心逻辑，就是花同样的钱，买到更好的地段。
从外环住进内环，这还真不是“癞蛤蟆想吃天鹅肉”。
有朋友几年前买的外环外的新房，当时家里支持总价500万全款买的。
现在卖房大概600多万，目标是要去买上海绿城大概900万的2房，贷款控制在200万以内。
这样既可以离公司更近，也没有因此大幅增加自己的债务。
2、购房人群的更替
很多上海的顶级地段在这一轮楼市周期中，再次经历客群的大换血。
一方面是房龄越来越大，产品过时。
一方是是价格下跌，顶豪能直接变中端。
比较典型的如老静安有很多这样的小区。
像曾经的豪宅中凯城市之光，现在1000-1500万能买的120平以内的绝大多数产品。
如果户型比较差的，单价只会更低。
但中凯的定位再也不是曾经的豪宅，而只是一个普通的地段较好的楼盘。
当定位下降，意味着客群变多，自然成交也会增多。
3、确实多了很多捡漏的机会
现在经济形式不好，有钱人也有着急用钱的时候。
5月份的时候，上海绿城黄浦湾低区的两套13万的单价成交的。
1#303，3700万，12.9万/平；1#503，3900万，13.6万/平
比起价格贵的时候，一平米少花6万块。
还有8月份的时候，瑞虹新城九期5号楼的1楼，单价10.7万/平成交。
今年金融行业形势不好，联洋这边砸盘卖房的更不用说了，全是低价房源。
给了很多自住+学区的客户更好的选择。
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房子难卖，但依然成交量大
今年上海成交的1000万以上的房子都在哪里呢？
1、千万总价在为地段买单
浦东因为地盘大，成交量第一没什么好奇怪的。
长宁成为浦西第一绝对是很多人没想到的， 可能不少人会认为黄浦区会是浦西第一名。
事实上黄浦区的市场被新房挤占十分严重，毕竟是有倒挂的地方真不多了。、
魔都财观制图/根据链家数据整理
长宁其实一直被人诟病开发的太早，导致房子房龄普遍偏大。
但是作为最早的涉外居住区，长宁的腔调还是有的。
有上海最强地铁2号线，商业密度又高，自住的舒适度其实很高。
天山、古北、中山公园、新华陆的项目依然收到市场的认可。
魔都财观制图/根据链家数据整理
像西郊紫薇花园这样的标杆小区，现在12万多的单价就能买到。
这小区2020年的时候可是有17万/平成交的。
古北就更便宜了，有不少小区8万上下的价格就能买到，要不人家的成交量大呢。
静安这边不仅成交量大，溢价率是上海各区里面最低的。
说明静安区价格水分更小，估值不高，尤其是老静安这边。
其实，反映出的是上海核心地段的不少次新房正在跌出性价比。
2、教育资源强的更受欢迎
1000万以上成交排名前五的分别是徐家汇、联洋、临平路、大宁、陆家嘴。
清一色的核心地段+学区。
尤其对于1000-2000万预算的客户都非常有杀伤力。
魔都财观制图/根据链家数据整理
这些板块都是高总价地段里流动性非常好的地方，至少保证房东卖房时是不缺客户的。
但是需要房东的价格符合当下行情，乱定价肯定不行。
3、有钱人的房子也不好卖
虽然豪宅市场捡漏的机会多了，但是总体来看，卖房难度还是很大。
和2021年最好卖的时候相比，卖房难度增加了70%。
平均的成交周期达到了158天。
魔都财观制图/根据链家数据整理
都说现在的市场难，但是从数据看，还要好过2018年。
其实反应出的是，总价千万以上的客户购买力并没有减弱。
只是大家都在等合适的价格。
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有些地方就算便宜也要想一想
今年，链家数据的二手1000万总价以上房源均价只有9.8万。
从趋势看，预计今年会把2021年这一波的上涨全部抹平。
魔都财观制图/根据链家数据整理
即便是高端市场，依然逃不过以价换量的本质。
而且总价越高越禁不住砍价。
今年3000万以上的议价率已经达到了11%以上。
大佬们有预算的，3000万以上这个段位可以继续上“屠龙刀”砍价。
豪宅的挤泡沫还没有结束。
魔都财观制图/根据链家数据整理
至于板块，错配越严重的地方，砍价难度越低。
排名前五的九亭、淮海中路、华漕、真光、夏阳。
除了淮海中路在市区，其他全是外环外的地方。
魔都财观制图/根据链家数据整理
不得不说，千万总价往上，郊区的竞争力断崖下降。
就连以往的郊区别墅区都不灵了。
除了地段的错配，还有像曹杨这样的产品错配的。
老破小集中地，多数都是花300万以内买老破小或者书包房的，千万以上这里绝不是好的选择。
还有一种老塔楼的掉价就更猛了。
比如这甜爱大楼，别看内环内的地段，老破大的产品，单价降到4万。
就这样还砍了200多万才成交。
这就是要被市场淘汰的产品，总价越高越难卖。
最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！
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最后
如果是预算在千万以上的客户，市场上还是有机会的，买家捡漏的机会依然存在。
对于真想卖房的房东而言，也是绝对有机会的，毕竟今年的成交量也没有想象的那么差。
只要大家把心态回归当下的市场真实行情，你得房子也是有很大希望卖出去的。
如果是三、五千万总价再往上的，你的买家都是塔尖上的人群，需要一些运气成分了。
不管房价跌的有多惨，至少上海今年的成交量肯定远超去年。
市场也在一点点地发生变化。