买房真的会亏钱！LPR再降！选固定利率的我站岗了？

LPR一降再降！

同样是降息，对于即将买房的还是已经选了LPR的购房者来说，将雨露均沾直接享受来自央行的大礼包。

以商贷100万、等额本息30年还款为例，按上一期4.45%的贷款利率来算，每月需还5037.19元，总利息支出约81.34万；若降到4.3%，每月只需4948.71元，少了约88元，总利息减少约3.19万元。

有人欢喜就有人愁，有A面就会有B面，两者是同时发生的。

对于选择固定利率，且恰巧还高于最新标准的人来说，不好意思，快乐是他们的，我们什么也没有。比如Z同学，就是选择了固定利率（4.9%）的代表，这下有点扎心了。恰巧身边同样有朋友也选择了固定利率，好了，都享受不到发糖的快乐了。（告诉我不是一个人，欢迎评论区留言告诉你的故事）。

告别了过去高房贷利率时代，LPR一路走低，相比之下，当下买房或者此前选择了LPR的购房者，可以大大方方薅一把羊毛，有了炫耀的资本。

选固定利率的人怎么破题？

其实当LPR降至4.6%时，大部分人内心是毫无波澜的；但当LPR降至4.3%时，很多人就开始感受到变化了。

尤其是对选择了固定利率的人来说，别人在省钱，这事和你完全没有关系。

这时，有人就开始琢磨了，有没有什么破题的方法，能想到的无非有三种：

1、用更低的贷款（像市场上常见的信用贷或经营贷等）去偿还房贷；

2、提前还贷；

3、“贷款商转公”（目前各地都在推商转公，如果能够参与此类商转公的贷款，可以一定程度缓解压力，毕竟公积金的贷款利率比较低，但相关政策还有待后市观察。）

不可否认，方法1这种腾挪资金的手法确实是个很大的诱惑，巧的是，最近一个中介的推销电话里直接表示贷款他们的低利率产品（年化低至2.2%）可以去偿还利率更高的房贷，听起来很是让人心动！

天上掉馅饼时，地上一定挖了坑。

看到这张表没？无抵押、额度最高50万、年化低至2.2%，这套组合拳下来非常吸引人。但真相往往藏在看不到的地方。

如果贷款50万，每个月月供9233元，其实真实的贷款利率并不是宣传的年化低至2.2%，而是4.1%左右。同时办理贷款所产生的手续费也是需要考虑在内的。

一顿操作猛如虎，结果最后钱也没省多少，难道付出的时间成本和情绪价值都不值钱？

大源按揭总经理郑大源提醒，市场上看到的信用贷，看起来很低，其实很不低。各个中介写的时候故意写成利息，存在误导。

不仅仅是信用贷，市场上常见的经营贷，也暗藏风险。

大源按揭总经理郑大源表示，申请经营贷，优势在于利率较低，同等情况下，支付的利息明显少一些，但是摩擦成本很高，有可能节省的利息最后都给了中介公司。对于真实经营的公司来说申请经营贷是合适的，享受国家的优惠福利，但是为了申请经营贷注册空壳公司不太建议。

相比之下，提前还贷不失为一个很好对冲当下低利率比较靠谱的方法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，固定利率的购房者和当前的LPR变化没有太多的关系。从这个角度看，固定利率的购房者确实可以提前还贷，因为利息支出成本太高了。

但要不要提前还贷，郑大源支招还得具体问题具体分析：

一是如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；

二是如果恰好拥有一部分自有的闲置资金；

三是提前还款的资金，是要规划在接下来的一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；

四是如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

如果刚好手上有闲置资金，对于选择固定利率的购房者来说，两权相利取其重，显然，提前还贷不失为一个上上策，将损失减少到最低。

未来房贷利率还会降？

之前网络上有一个爆火的话题叫“我无比怀念2019年”，对于楼市来说，2019年何尝不是一个红火的时代，整个市场一片欣欣向荣。即使面对高额的房贷利率，很多人最后还是选择杀入了楼市，博弈的就是整个市场的预期。

但在近3年时间里，5年期LPR利率从最开始的4.85%一直降到如今4.3%。据相关媒体报道，在加点方面，房贷利率最高时一度加到140BP，首套房贷利率一度超过6%。

谁能想到，黑天鹅说来就来，底层逻辑重置。

如今，首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点，也就是说，目前，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。

现实情况是，手上能出的牌不多了，但仍唤不起市场预期。

根据广州中原研究发展部研究报告，7月广州新房网签6320宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌17%。

一手卖的艰难，二手又何尝不是。

2022年7月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7441宗，环比2022年6月同期（7780宗）环比微降4.4%，同比大减16.5%。

图片来源：广州中原研究发展部

如果市场持续低迷，未来不排除将还会有惊喜。

郑大源表示，考虑到房产调控政策没有大的调整，再加上消费者对于未来经济发展，收入预期不高，故而部分刚需者会入市买房，但是多数消费者，尤其是投资客依然持观望态度。由于LPR的降低本身会对整个社会的经济产生刺激，预计接下来，还会继续有所下降。

对于选择固定利率的人来说，接下来要做好心理准备。但从长远来看，随着经济形势向好，未来涨回去的可能性也不是没有，但不是现在。

写在最后：相信现在楼市的寒气已经传递到了每个人，没有人能预测市场，现在看来是有点糟糕的事情，谁知道几年以后会怎样呢？我们仍要保持乐观！和大家共勉！

欢迎大家在评论区讲出你的故事！