高位贷款的买房人,每天都在盼着存量房贷利率下降

2019年至2023年间贷款买房的人,心理越来越不平衡,期间贷款买房普遍要接受一个条件:贷款利率上浮,尤其是北京,直接上浮55BP,“517新政”之后,购房贷款利率不再设置统一下限,首套房贷利率全国大范围内出现下浮,大批城市对二套房贷款利率也实行下浮政策,与存量买房贷款利率之间形成巨大息差,让先一步“上车”的人郁闷难平。

与此同时,其中还有一批在2019年至2021年房价高点“上车”的人,正在接受存量贷款高利率和资产缩水的双重暴击,较高的贷款成本和动则几十万的资产贬值,让他们焦虑,又无奈,不得不开始“俭省节约”,控制自己的消费欲望,设法提前还贷。

而造成这一切的,仅仅是因为“买入”时间不同。

图片来源:小红书评论

01

5月28日晚上20:53,慧慧在一个只有几个私密好友的小群里发了一条消息:

她和老公背着300万房贷,已经还了两年多。

5月7日,是他们的房贷定价日,随着LPR的不断下降,她在每年5月7日前后都会兴奋一段时间,因为“5月7日”意味着她的还款金额会下降。

今年的5月7日,也与往常一样。只不过,这次她只高兴了10天。

10天之后,定调去库存的全国楼市新政出台,降首付、降利率的政策力度史无前例,一线城市楼市开始出现企稳迹象。

慧慧也希望政策能惠及自己,但深圳发布地方版政策之后,她的愿望落空了。

去年LPR第一次下降出现在6月份,恰好在她的重新定价日之后,她“没有赶上”。

去年6月至今年5月,LPR下降两次,从4.3%降至3.95%,也意味着慧慧的房贷利率执行上浮30BP之后,“从4.6降低到4.25。”

今年5月7日重新定价之后,她迫不及待的算了一笔账:每个月可以少还449元。

有了娃之后,这是一笔“大钱”。

当时,她迫不及待在群里宣布了这个“好消息”,她的朋友还调侃她:

“看看我们多没出息,为了不到500块开心成这样。”

她的房贷利率与深圳新政发布之后的新增房贷利率,正好又差了35个BP,“又是一个449元”,她说,如果能跟着下降,两项累计,一个月少还1000块钱,就够给娃多买点东西了。

但是,她咨询银行之后,便发现后面这个“449”,她享受不了了。

和慧慧一样盼着存量房贷下降的深圳购房者中,有人特意跑到市民生诉平台去咨询,得到了官方版本的回复:

新政之前发放的个人住房贷款,按原来的政策执行,继续维持上浮30BP。

慧慧说:“利率太高了,我晚上想房贷想到睡不着。”

深圳市官方回复截图

02

庾欣是慧慧群里的好友之一,她更“悲催”。

她的房子在北京,是为了孩子上学而不得不买的学区房,购房之初的贷款将近400万,利率上浮55BP。

自从背了房贷,她老公就开始“谢绝”一切不必要开销,为的是能提前还贷。

2019年11月至今,LPR下降8次,而存量购房者每年只有重新定价日一次下调机会,为了能降低还款压力,同时及时获得LPR下降后房贷利率同步下降的“福利”,大批的人会被迫选择提前还款。

因为提前还款(选择缩短贷款年限)会触发贷款合同的重新签订,重签合同的利率会按照最新的LPR计算(浮动部分不变),不用再等到下一年的重新定价日。

今年2月20日,5年期以上LPR降为3.95%,庾欣又拉着老公一起,把半年多“省吃俭用”存下来的钱申请了提前还款,这样她的房贷利率就可以提前降到4.5%(3.95%+55BP)。

5月17日全国楼市新政发布至今,北京一直没有出台地方性政策,但庾欣还是迫不及待去咨询了自己的贷款银行,虽然答案在她的意料之中。

庾欣与银行客户经理对话

2023年下半年开始,北京的学区房也跟着楼市大盘一起下降,挺了几十年的学区房神话,正在褪去光环。

房价下跌,更加刺激了在利率高位贷款的买房人。为了弥补一点房价下跌的损失,庾欣和老公只能想更多的办法提前还贷,以降低高昂的贷款买房利息成本。

众多方法中,就包括借消费贷,进行贷款置换。

在北京,目前个人可以借到的消费贷利率多在3-3.5%之间,和4.5%的房贷利率形成了至少20%以上的差额,这笔账谁都能算得清楚。

但是借了消费贷之后,虽然总的贷款利息成本降低了,短期还款压力却增加了,因为消费贷可贷款的年限比较短,每月的实际月供会高于之前的房贷金额。

有了两笔贷款要每月还款,庾欣和老公不得不更加省吃俭用,不敢有额外的“计划外”消费。

03

光光2020年在北京朝阳区买了一套老破小,因为结婚。

小夫妻两人看了很多个板块,最终选择在年轻人扎堆的朝青板块落脚,一套55平米的小两居,二手房,总价300多万,即使是首套,光光的房贷利率也是LPR+55BP。

他们初期的房贷利率是5.2%,当时两个人还庆幸没有在LPR 4.85%时高位入场的。

没想到,很快就成了“大傻竟是我自己”。

“现在的利率是4.5%(3.95%+55BP),但仍然远远高于现在的城六区首套房贷利率4.05%。”光光说,不仅背着高额的利息,房价也一直在降,面临资产缩水的压力,“坑死了。”

有时候,光光和媳妇会因为房贷的事情吵架,实际上他们彼此心里清楚,压力太大了,情绪就需要有一个宣泄口。

为了降低利息成本,同时也是降低心理压力,光光也选择了提前还贷,为了能一次多还一点,他们开始跟朋友借钱。

虽然跟朋友借钱最长只能借1-2年,也一样给对方利息,但怎么算都要比高息房贷合算。

同时,他们也在后悔,当时选择的贷款行是民生银行,为的是能少交一点首付,多多贷款,把一些钱留在装修和生活,“民生银行能给评估价高一些,不然贷不出200多万。”

“现在房子比买的时候降了50多万,前三年还款还的大部分又是利息……”光光的话没有说下去,对话仿佛像不跟着市场浮动的房贷利率一样,被定格了。

光光的房子跌了50多万

张天艾一度把贝壳找房APP卸载了,最近又“偷偷”装了回来,只为看一眼,好知道自己2022年买房至今亏了多少。

“我这两天心情跌宕起伏,一想到房价跌了好多万,然后呢,还要还那么多月供。”她说,自己在的公司今年业绩下滑,她也被降薪了,虽然想提前还款,但是有心无力。

买房至今约两年,LPR不断下降,政策端从抑制买房转向鼓励买房,市场急剧变化,不变的只有自己的房贷利率上浮幅度。

两年之内,每月还款下降了约500元,与15%以上的房价下降和降薪幅度相比,不值一提。

“我希望房贷利率至少能给我们取消加点。”她感觉自己就像许了一个愿望。

04

在“517”楼市政策发布不到半个月之后,国家金融监管总局发布了2024年一季度银行业保险业主要监管指标数据情况。

数据显示,银行业保险业呈现银行息差持续收窄,利润表现较弱,不良贷款率基本持平的那个特点。

今年第一季度,商业银行净息差为1.54%,较前一个季度的1.69%下滑15个基点,再次创下历史新低,净利润同比增速也从2023年的3.2%降至0.7%,下降2.5个百分点。其中,国有大行、民营银行净息差下滑最为明显。

数据说明,银行对存量房贷降息动力不足。

但现实情况是:新旧房贷之间的巨大落差,在前几年贷款买房的人心里已经成为巨大的心理压力和机会成本,成为一个在家庭层面上需要被解决的问题,如果没有官方渠道,他们会选择用自己的方式,通过提前还款等方法减少这种落差,同时降低自己的消费预期。

“稳楼市救市的目的是救经济,而经济复苏最重要的就是要拉动消费”,中原地产首席分析师张大伟表示,“如果存量房贷利率再降点,那对普通老百姓来说,每个月又可以多点钱去消费。”

目前的购房政策在鼓励新买房的人加杠杆,但高位贷款买房的存量房业主,觉得自己成了大冤种,开始义无反顾地加速降低杠杆。

(应采访者要求,慧慧、庾欣、光光、张天艾均为化名)