别争了！上海教改之后，你们买的都是“学区房”了！

3月16日晚间，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（下简称“《办法》”）。

《办法》指出，将对2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，主要分为名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类。

总体来说，市实验性示范性高中（下文简称“市重点高中”）需要拿出50%-65%的招生名额来进行分配，但分配方式又分为“委属”和“区属”两种情况，所以，首先要先明确什么是委属市重点高中，什么是区属市重点高中。

委属市重点高中是指由教委直接管理和代为管理的一些学校，简单来说，目前委属高中就是我们俗称的“四校”，即，上海中学、华东师范大学第二附属中学、复旦大学附属中学、上海交通大学附属中学。而区属市重点高中就是指由各个区来直接管理的，一般就是除了“四校”以外的市重点高中。

市重点名额重新配置

“学区房”遭抛弃？

按照《办法》，委属市重点高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例到不选择生源的初中学校。

而区重点高中的名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%，其中分配到区的占比为30%，分配到校的比例占本校名额分配招生计划的70%。

这就意味着再差的初中，也能分配到一定的市重点高中名额，生源去外区读重点高中的概率也大大提升。

需要注意的是，在区属重点高中的分配方案中，如果按照上述案例，名额分配到校的数量为168人，如果该区有超过168所不选择生源的初中，则抽签决定哪些学校获得名额。

该政策一出，便引发了上海二手房市场购房者们的强烈关注，甚至连海淀区的购房群也躁动了起来。

其原因无非就是此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置，这就使得一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。而那些盲目去哄抢学区房的人，也担心自己就成了上一波二手房交易热潮里的“冤大头”。

变向“择优录取”

“学区房”属性或逐步弱化

那么，此次新政真的变化如此之大吗？

在仔细询问了K12教育行业专家后，并从教育的角度去思考，此次政策上的差异并不是很大。

“好学校可以直升，但是好学校的好学生不需要直升。差学校如果没有学生的分数能够达到控制线均值，那么就仍然没有资格。每个学校1-2个名额，实实在在地数一下，本质是没差别的。而非上海户口还是会弱势于本地户口的家庭，上海整体小学教育实力储备优于初中，所以才会出现小学先公，初中先民的情况。”上述专家指出。

其进一步表示，如果一定要说此次新政的变化，其实就是把“择优录取”换个名字，同时增加了（直升）比例，但好学校、好老师教研是加成，环境是培养皿。在大家的智商差不多的情况，最终看得还是学生自己。

不过，从楼市交易的角度看就并不是这样一回事了。

上海全市范围内教育资源的“流通性”得到打通，无疑就使得部分“学区房”的属性得到了弱化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受本站房产采访时指出：“从这两年购房市场和择校情况来看，出现了很多不理性的现象。一窝蜂争抢所谓的好学校，也造成了很多问题和矛盾。尤其是在追涨的情绪下，导致学区房的购入成本很高，房价下跌后出现了亏损的问题。此类问题势必需要解决，既需要政府层面进行机制或制度的设计，也需要家长或购房者心态的调整。”

“短期内市场对政策会有一定的消化时间，或带来各区学区房在格局上的变化，未来可能会引导学区房关注度由点到面的变化，有效降低部分区域过热的情况。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾也向本站房产表达了类似的看法。

徐汇、杨浦可能“凉凉”

崇明或最为受益

仔细回顾2020年下半年上海此类学区房区域或板块的价格走势，就可以发现，确实存在上述专家们所说的风险和问题。

以大三林板块、张江板块和黄浦区三个热点学区区域及板块的数据进行分析，就可以发现，2019年这三个区域/板块的价格比较稳定。而到了2020年尤其是二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等乱象。

此外，这三个区域的房价涨幅也明显要高于上海平均水平。根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。

而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格若下跌，则容易对购房者产生各类风险。

可以预计的是，此次教改新政出台之后，以往四校录取生源的大区——徐汇和杨浦均受到重创，而原本排名靠后的郊区名额或将得到大幅度的提升，例如：崇明、金山等。

不过，上述K12教育行业专家也透露，对今年实际面临着招生入学的家长来说，其实更需要关注是各区即将公布的招生方案以及3月19号即将公布的划片范围等招生信息。

一句话，学区房的价格和市场预期对优秀的学生来说或许也只是锦上添花而已，打铁还是要自身热。

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