海外置产 透过银行最安全
文/蓝文强
提到海外置产,除了找到一个正派经营的不动产仲介业者外,还有一个非常重要的伙伴,那就是银行。尤其是在国外有分行的银行,更是许多海外投资人在投资时不可或缺的重要推手。就以我们最熟悉的日本不动产来举例,相信你看完后应该会觉得还是和几家主要的银行保持好关系比较好。
东京不动产的崛起约在六、七年之前,从2011年开始就有许多投资人着眼于国内许多打房政策及台北房价已到高点,另外寻找投资标的;后来发现一片新蓝海,就是沉寂20多年的东京不动产,当时敢勇于投资日本的海外投资人并不多,物件任君挑选,不但房价低,投资报酬率还高达8%以上,一切都很美好,偏偏当时的日币汇率却是高到每台币大约只能换到2.63-2.85日圆,对比现在一块台币可以换到3.5日币左右,如果纯粹以现金投资日本房地产,光是汇损就损失了30%以上,所以有许多抱着现金投资日本小套房的海外投资人,还真的被汇率给逼进套房。
1、选择银行能够贷款的物件:
最简单的辨别方式就是东京23区内的物件以及选择新的耐震法之后建造的物件;银行在贷款前一定会审慎评估不动产,等于对我们的投资做了第一道的把关!
2、选择超过五千万日币的物件:
银行的房贷放款通常有门槛限制,为了满足最低门槛大约就是五千万日币左右的物件,当然门槛越低的话,物件总价当然可以更低啰。
3、一般银行的房贷目前来说可以达买卖价格的五到七成,所以你的投资有大部分是不会受到汇率影响的。
4、投资国家汇率在高点时使用,现金质借:
扣除贷款的成数之后,其实自备款也是一笔相当大的数字。若是当时汇率很高,投资人也承担相当大的汇率风险;投资人可以准备比自备款在多一成左右的现金当作担保,然后选择借贷日币在日本的分行放款。
这样有甚么好处呢?你所准备的现金只是担保品,用来担保在日本的放款而已,未来靠着收益慢慢的把房贷及现金质借的放款一起慢慢偿还,如果汇率往下降,绝对不会受到损失,本公司也有许多客户使用这种作法,成功避开汇率风险,相较同期现金购买物件的投资人真的是赚很大。
在海外置产时,除非有另外的想法,只要花少少的贷款利息,就可以降低大大的汇率风险,有效地透过银行来操作,做最安全的海外投资。
●蓝文强:不动产经纪人考试及格,现任国际东京不动产业务经理,帮助想要在日本置产或投资的朋友找寻心目中理想的日本不动产;并协助已经有日本房地产的朋友,迅速销售在日房产。