财讯／海外置产大爆发 日本、东协最夯
文／陈彤绮
台湾房价不断挺升，已达相对高点，置产投资族已掀起一股出走潮。理财专家阮慕骅分享海外投资的三率心法：汇率、经济成长率和租金报酬率。台湾房屋也指出，日本和马来西亚是投资者新欢，预估今年整体海外市场成交量，将较去年增加3成以上，将是大爆发的一年。
马来西亚搭上东协经济成长列车
「我去年在吉隆坡购入新台币1000万元总价的预售屋」，阮慕骅说，自己评估几个月，并看过10个以上建案，最后决定这个离双子星塔约1500公尺的预售案。属于黄金地段，视野也佳。
与台湾不同的是，马来西亚的预售屋，签约加订金是总价20%（台湾是10%），之后便是「盖到你买的那一楼再付工程款」。其他时间，大约只负担少部分的公设兴建费用。以阮慕骅购买的建案来说，是4栋大楼的社区，他购买第3栋的第35层楼，所以去年购买至今，还未缴到该层楼的工程款。
他分享，自己购入马来西亚房市，「主要是看好东协国家的发展」。且以置产角度而言，是进可攻退可守，短期可当海外度假屋或出租，长期则看好5至8年后，东协经济的成熟期。
阮慕骅的三率投资法
阮慕骅也归纳投资心法，一、找经济发展起飞的国家。台湾这几年GDP（国内生产毛额）成长率都在2％至4％间游移，东协国家动不动都是6％至7％起跳。二、汇率会上涨的国家。他分享自己有个朋友在澳洲置产，当时汇率兑新台币是18元，现在涨到27元，所以光汇率增值就赚5成。
三、租金报酬率比台湾高。目前马来西亚租金报酬率是5％以上，比台湾约2％多，高了1倍。
接下来，阮慕骅也看好柬埔寨金边的房市发展，并往来多次观察房市。他也提醒，海外置产一定要注意自身安全，尤其到治安有疑虑的国家。资金面来说，也一定要有闲钱投资，再赴海外，不要把全部资金重压海外，资金风险需要控管。
阮慕骅观察周遭朋友，发现「只要买对地点，要赔钱很难」，因此投钱下去前，一定要做好功课。
台湾人对海外置产的热度从房仲业中可得知。日本信义房屋不动产株式会社表示，去年下半年至今，赴日本投资的询问电话增加50%以上。
日本信义进一步指出，日圆走贬、去年东京申奥成功后，台湾人至日本置产显著成长，2013年总销售额达306.3亿日圆（约89.5亿台币），比3年前足足成长5倍以上。
不仅如此，21世纪不动产统计资料显示，2013年台湾在美、日置产的投资者，比2012年分别增长57％、56％，相当惊人。
根据长富地产统计，目前投资热门的海外城市，包括日本东京、马来西亚吉隆坡、澳洲雪梨等地，且愈来愈多房仲业者投入当地建案或中古屋开发，部分业者还与旅行社业者、移民代办公司合作，带台湾客户至当地看屋兼旅游；规模较大的业者，也设立据点门市，同时经营当地华人中古屋买卖市场。
房仲业认为，想找新台币1千万元左右的物件，可往东协国家找，若赴日本，最好自备款要新台币500万元以上较佳。日本信义表示，目前以总价新台币1500万元左右的物件最受欢迎，且台湾人多往东京找寻，产品以2房最受青睐，看好增值潜力。
另一方面，尽管美国逐步缩减QE（货币量化宽松）规模后，资金陆续从东协国家撤出，但长期经济发展仍看好下，也激起台湾人爱买房的勇气，资金陆续往东协国家找出路。
台湾房屋国际资产中心趋势研究处分析师张汉超即表示，目前每个月约有3至4团、共120至150人不等，前往马来西亚看房。
还有泰国市场，蓝海地产集团总裁刘威廷表示，泰国近2年房价涨幅仅15％，在全球地产指南中，曼谷房产长期投资评比则被评为「四颗星」，收益率是6.29％，高居亚洲之冠。
刘威廷表示，泰国政争是压抑泰国房市的主要原因，目前曼谷房价约仅台北的一半，泰国失业率0.7％，远低于亚洲各国。且泰国政府也相对欢迎外资，祭出奖励外资投资当地不动产。
台湾房屋全球财富中心业务经理王怡凯表示，美国、英国、日本、澳洲、马来西亚，是目前台湾人较热中的海外置产区域，「预估今年海外物件成交量将增加3成以上，是爆发性成长的一年」。
美国买房税很重口袋要够深
王怡凯指出，美国房价与台北相比，其实没有比较贵，只是持有的税负较重。例如美国西岸洛杉矶较好的学区，一栋含有花园的房子，土地面积约168坪，售价约新台币3000万元。以同样的价位，在台北市只能买到旧大楼甚至公寓。
以豪宅来看，比佛利的高级住宅区，单户豪华大楼，坪数约77坪，总价约新台币9000多万元。
美国房价对台湾很多中产阶级以上置产族，不是太大的负担；以目前最火红的日本房市而言，日本信义表示，台湾人最爱买2房的大楼产品出租，尤其趁日币贬值时购屋，未来等增值和汇率上扬时两头赚。
知名主持人赵婷，则是10多年前赴美国加州购屋，她认为美国汇率相对稳定，对于买房承担的汇率风险较小。
租金报酬率高自备款最好有4成
日本、部分东协国家和美国房地产，租金报酬率几乎都是5％起跳，高于台湾1倍，具相当吸引力。但民众下手前须对各国买房法令多作了解。尤其，海外置产的特性是，取得贷款成数偏低，最好自备4至5成自备款；美国则是外国人买房税负最重的国家，在加州买100万美元的房子，房地产税是年缴新台币60万元。
赴海外投资前，以美国为例，各州对房地产的相关法规便不尽相同，行前要多问仔细。且在各业者积极促销下，投资者对于业者的行销手法，也要多存疑，也尽量不要因为是台湾人当仲介，就当自己人，许多买房细节仍要多着墨，追根究柢。
目前台湾人海外置产以日本东京最热。日本信义归纳，国人揪团去看屋后，都深受当地干净的环境吸引，国人偏好的物件以2房、总价新台币2300万至2500万元的产品，主建物坪数约22至25坪。且日本不把公设算在坪数内，停车位也多是只租不售。
日本信义指出，在日本的台资银行多是仅申贷到6至7成房贷，因此自备款最好准备4成，购屋基本门槛自备新台币500万元以上。
阮慕骅也提醒，马来西亚房屋贷款约只能取得5成，所以资产实力不能太差，自备款准备要比在台湾充足，并多了解投资该国的相关法令，再前往投资较好。
另一方面，台湾房屋全球财富中心业务经理王怡凯指出，中国大陆人士比台湾人更爱在美国买房，与台湾的房价相比，在美国买房不难，但要计算税负负担。
王怡凯解释，美国加州的房地产税（Property tax）每年依个人条件是1 . 2％至3％，若以平均2％计算，持有100万美元的房子，须年缴2万美元的税，等于新台币60万元。
阮慕骅也提供马来西亚置产经验，他说若在购入房子的5年内交易，要被课30％的资本利得税，也就如同台湾的奢侈税。不过，当地也把预售屋的兴建期算在内，所以等待成屋兴建期，通常需要近3年，若再持有2年后出售，也就不会被课税。
王怡凯也提到美国买房，若在1年内转手交易，资本利得税最高可课39.6%。因此，各国对于炒房行为，都有严格机制防范。
王怡凯总结，想赴海外赚较高的租金报酬率，只要留意买房时的汇率、国家经济发展和当地法令，就能获得好的投资经验。