理财周刊／新建余屋变动幅度小 短期指标意义不大
文／庄孟翰
内政部营建署于八月二十五日发布「2016年度低度使用住宅及新建余屋资讯统计分析」研究成果，营建署表示，「低度使用(用电)住宅」是利用房屋税籍资料与台电用电资料，将每年十一、十二月平均用电度数低于六十度的住宅，界定为低度使用(用电)住宅。至于「新建余屋(待售)住宅」则是利用地籍资料、房屋税籍资料与台电用电资料，将屋龄五年内、仍维持第一次登记且有销售可能性的住宅，视为新建余屋(待售)住宅。此一研究数据之参考价值何在？是否有如实反映目前景气现况？请教庄教授的见解。
根据研究成果显示，2016年全国低度使用(用电)住宅宅数为八十六万二九六五户，占全国房屋税籍住宅类数量宅数比例为10.22％，较2015年微幅下降0.13％，显示低度用电户数比例变动幅度不大，观察该数据，波动幅度较大的是2009年的11.49％，其因在于2008年遭逢全球金融海啸，面临景气突然崩跌，造成低度使用住宅数量急遽攀升，但维持时间并不长，景气回升之后，2010年便下滑至11.17％，2011年又下降至10.15％，其后几年变动幅度依旧不大，每年约仅0.2％微幅变动。
八年间最高最低差仅1.34％ 无法反映短期市况
由于数据变动幅度过小，显然使用参数无法确切反映景气现况，研究结果对短期实质效益不高，惟就长期而言，虽然波动幅度不大，却可据以观察景气向上或向下趋势。
按该数据于金融海啸之后景气随之反转，尤其是2013年、2014年投资客进场秒杀情况下，低度使用住宅理应随之大幅变动，但该数据并未如实呈现，仍分别维持在10.5％及10.3％，其因在于本研究数据属落后指标，无法与景气变动现况同步，更何况预售与成屋之间至少会有二至三年的落差。
其次，如就这八年研究期间最高与最低之数据变化仅1.34％加以探讨，就不难了解问题根源应与资料取得来源有关，而这也正是研究结果屡遭质疑之原因所在。
除低度使用住宅外，营建署另针对新建余屋资讯统计分析，依统计资料显示，2016年第四季全国新建余屋(待售)住宅计7万3523户。自2010年第二季起至2013年第四季全国新建余屋(待售)住宅约维持2万5000宅上下，从2014年第一季起全国新建余屋(待售)住宅有逐年增加趋势，其因在于打房效应逐渐显现。
因此， 2015～2016年之间仅增加一万八千户加以验证，此期间销售率已下降至三成，实务上余屋数量即使倍增也不为过。因此，今后对于新建余屋资讯之统计分析，除时间落差因素之外，更应强化市场实务资讯之搜集与汇整。
对于营建署上述两数据，一般咸认未能及时反映房市短期现况，如2014年政府针对投资炒房祭出重税，从市场走势可知确实造成房市渐趋冷却。其次，由种种迹象显示也可观察出房市逐渐呈现衰退，包含房仲失业率上升、法拍屋增加、推案量骤减、销售率重挫、买卖移转栋数减少，建商让利加剧，有的直接打折，或是以赠品方式促销，甚至有些工地因余屋过多促销不易，最后索性以批发方式出清。
例如台中「○○皇居」总户数高达435户，2010年六月完工交屋，历年售价约介于每坪25至35万元之间，惟多年来一直无法完销，最后只好以每坪18万元批发价一次出清，此类案例在近年屡见不鲜。此外，更有以营建换屋方式，以余屋抵付工程款，再由营造厂打折转卖给亲戚朋友，透过这类销售管道，为景气低迷时的销售模式，这类销售模式再起，足见房市下滑趋势直至今日尚未落底；因此，如将营建署所公布数据与当前实务现况相互对照，必然会有相当大的落差。
其次，再根据房仲业资讯，本属稳住房价的台北市蛋黄区，也抵挡不住这波下跌趋势，根据永庆房屋依实价登录统计资讯，今年一月到四月，台北市除南港区些微调涨0.5％外，其他各行政区几乎都下跌，大同区跌幅最大达12.9％。其他公寓跌幅超过一成的区域都集中在市中心蛋黄区，分别是大安区及中正区。
最近媒体报导，松山区八德路有一间套房，屋主在2014年三月以一坪65.8万元买进，总价1270万元，持有三年后，在今年六月以1025万元卖出，惨赔245万元，因此，对于房市可望在今年第三季落底之言论，多认为失之乐观，而这班景气列车是否尚未见到隧道曙光的议题，也正引起广泛讨论，其中低度使用住宅及新建余屋资讯之正确性难免再度遭受质疑。
参数简单 真实情况比想像中复杂
该数据使用参数过于简单，依照房市景气的复杂程度对照于真实现况，譬如长辈习惯将储蓄用于购置第二屋，此就当年没有退休保障者而言，年纪大了依靠租金养老就是最佳的退休保障，如再有多余资金多买一户，等子女长大以后再将房产赠与给子女，此就老一辈的财产三分配观念：现金、股票及房地产，将多余资金做适当的配置应是理所当然，更何况背后还有很重要的增值诱因。
另外，也有越来越多富人购置第二屋作为休闲住宅；因此，就第二屋的用电量会不会成为低度使用，又是另一个值得探讨的问题。
如再证诸2014年至2016年的数据皆在10.2％至10.4％之间变动，与实务现况落差的确很大。
而六都当中又以新北市低度使用(用电)住宅宅数最多，共11万8067户，比例7.6％；台北市6万682户，比例约6.82％，六都当中低度使用(用电)比例最高的为桃园，比例约11.44％，台南及高雄皆维持在10％，台中则为9.69％，是六都当中的中等生。
此外，低度使用住宅比例较高的县市包含宜兰县、花莲县、台东县、云林县、嘉义县、连江县及金门县等。
基本上，六都由于居住人口及工作机会较多，家庭户数也较多，不过从另一角度加以探讨，是否会因为出租不设籍、没报税而掩盖了真相，可能也是今后调查研究不容忽视的另一重要议题。
被隐藏的真相 才是最大变数
此外，为获取银行融资，常见两个建案，倘因Ａ建案领取使用执照后尚有不少余屋，银行可能会担心经营不善而不愿继续办理Ｂ建案融资，而建商也会担心没有足够的现金流量，无法维持正常营运，因此，常会情商亲友充当人头，亦即将现有建案余屋透过人头户「卖掉」，而从内政部统计处的办理建物所有权登记「所有权第一次登记」栏消失，其中可能潜藏的问题则是实际售价、销售率与新建余屋之真实性。
因此，从客观环境加以衡量，固然可以经由低度使用住宅、新建余屋据以观察长期趋势，但就短期而言，就会有不少与实务现况不相吻合的诸多疑点，因为这些数据均非同时指标，时间落差至少半年以上。再退一步想，不论是白天或晚上，怎么看都与实务现况落差很大，其中尤以重划区或新开发地区最为明显。
因此，建议将这两项数据仅提供用以观察趋势，并据以拟定长期政策即可。至于民间营运实务则仍由业者自行调查研究，不必过度强调这两项数据的重要性。