商业周刊／央行松绑没用　房价恐「死在无量」

▲八里今年前7 个月成交量萎缩6 成，是房市重灾区。 （图／商业周刊提供／摄影许世颖）

文／赖宁宁

8月13日，央行宣布放宽房贷成数，及缩小信用管制区域，这是央行实施房市信用管制五年来首度松绑。专家认为，央行这次调整，只是「宣示效果」，「没有任何效果」。中华民国不动产估价师公会全国联合会名誉理事长卓辉华认为，央行此举最大意义是赶在主计总处下修今年台湾经济成长率至1.56％前，放宽一点点房市管制，给市场一点信心。

房市「冬天」已经形成，央行仅是「略施小惠」。央行「小惠」是指，让自然人第三户、豪宅、法人的房贷成数由5成提高为6成，及取消新北市、桃园市共6区的信用管制。然而，台北市全区、新北市15区，均仍在信用管制范围。

央行、财政部联手打房，让房市进入冰河期，整体成交量急冻，今年上半年全台移转栋数降到13万5千栋，预估全年将不到30万栋，将创下2002年来新低量。

量缩了，但价格呢？量缩价不跌，掐紧中实户

「房价根本还没开始跌，」卓辉华说，因为目前各种不动产指数均显示，房市目前是量缩价稳，他说「量缩」代表卖方不肯降价，买方不肯出手，除零星个案跌价外，整体房价还没开始跌。

「量缩价稳」，也是央行未能大幅放宽信用管制的最大原因。根据央行统计，以央行这次放宽房贷成数管制的六区（八里、莺歌、桃园、中坜、芦竹、龟山）为例，今年一至七月成交量，与去年同期相比，减少幅度最多为八里，达到6成，中坜最少为8％。

但，价格几乎没跌。住商不动产统计，这六区，仅莺歌、芦竹价格下跌1％至2％，其余地区却上涨4％至5％。

卓辉华说，开价降会让市场有「房价下跌」的感觉，但事实上成交价根本没降。虽然价格波动幅度有限，但交易低迷已使投资客资金陷入泥淖。

超额供给，吓退投资客

庄孟翰分析，房市的超额供给，「五年都消化不完。」台电曾以用电表统计，全台低用电量户数逾140万户，扣除第二户数量，推估全台空屋约70万户；而近三年新增建照、房屋使用执照，估计60万户，假设一半为空屋，约30万户。

原来的空屋，加上新增空屋，市场上超额供给可能有一百万户，其中将近4、5千户为高价住宅（央行对高价住宅定义：台北市每户7千万元，新北市每户6千万元，其余县市每户4千万元）。

超额供给的高价住宅，卖压最重。《好房网不动产市场周报》社长倪子仁统计，全台50大豪宅，估计卖压约1千亿元，尤其位于蛋白蛋壳区的「假豪宅」，如林口、新庄、芦洲等区，一户每坪40至50万元，总价4、5千万元的「豪宅」，估计未来2、3年内每坪会跌2成以上。

缺量缓跌，估两年跌一成

「未来房价，有两个观察点，」卓辉华说一是人口因素，国发会预估2019年人口将零成长，如果空屋持续成长，加上人口负成长，需求低、供给大，房价长线难好转。

他预估，未来房市将呈现「缓跌」，一至两年内会下跌5～10％。

戴德梁行董事总经理颜炳立也说，房市是「赚到多头，躲过空头，死在无量」，无量是房市最致命的杀手，房价必须真的下跌，才有成交的可能。

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