商业周刊/央行松绑没用 房价恐「死在无量」

▲八里今年前7 个月成交量萎缩6 成,是房市重灾区。 (图/商业周刊提供/摄影许世颖

文/赖宁宁

8月13日,央行宣布放宽房贷成数,及缩小信用管制区域,这是央行实施房市信用管制五年来首度松绑。专家认为,央行这次调整,只是「宣示效果」,「没有任何效果」。中华民国不动产估价师公会全国联合会名誉理事长卓辉华认为,央行此举最大意义是赶在主计总处下修今年台湾经济成长率至1.56%前,放宽一点点房市管制,给市场一点信心。

房市「冬天」已经形成,央行仅是「略施小惠」。央行「小惠」是指,让自然人第三户、豪宅法人的房贷成数由5成提高为6成,及取消新北市桃园市共6区的信用管制。然而,台北市全区、新北市15区,均仍在信用管制范围。

央行、财政部联手打房,让房市进入冰河期整体成交量急冻,今年上半年全台移转栋数降到13万5千栋,预估全年将不到30万栋,将创下2002年来新低量。

量缩了,但价格呢?量缩价不跌,掐紧中实

房价根本还没开始跌,」卓辉华说,因为目前各种不动产指数均显示,房市目前是量缩价稳,他说「量缩」代表卖方不肯降价买方不肯出手,除零星个案跌价外,整体房价还没开始跌。

「量缩价稳」,也是央行未能大幅放宽信用管制的最大原因。根据央行统计,以央行这次放宽房贷成数管制的六区(八里、莺歌、桃园、中坜芦竹龟山)为例,今年一至七月成交量,与去年同期相比,减少幅度最多为八里,达到6成,中坜最少为8%。

但,价格几乎没跌。住商不动产统计,这六区,仅莺歌、芦竹价格下跌1%至2%,其余地区却上涨4%至5%。

卓辉华说,开价降会让市场有「房价下跌」的感觉,但事实上成交价根本没降。虽然价格波动幅度有限,但交易低迷已使投资客资金陷入泥淖

超额供给,吓退投资客

庄孟翰分析,房市的超额供给,「五年都消化不完。」台电曾以用电表统计,全台低用电量户数逾140万户,扣除第二户数量,推估全台空屋约70万户;而近三年新增建照、房屋使用执照,估计60万户,假设一半为空屋,约30万户。

原来的空屋,加上新增空屋,市场上超额供给可能有一百万户,其中将近4、5千户为高价住宅(央行对高价住宅定义:台北市每户7千万元,新北市每户6千万元,其余县市每户4千万元)。

超额供给的高价住宅,卖压最重。《好房网不动产市场周报》社长倪子仁统计,全台50大豪宅,估计卖压约1千亿元,尤其位于蛋白蛋壳区的「假豪宅」,如林口、新庄芦洲等区,一户每坪40至50万元,总价4、5千万元的「豪宅」,估计未来2、3年内每坪会跌2成以上。

缺量缓跌,估两年跌一成

「未来房价,有两个观察点,」卓辉华说一是人口因素,国发会预估2019年人口将零成长,如果空屋持续成长,加上人口负成长,需求低、供给大,房价长线难好转。

他预估,未来房市将呈现「缓跌」,一至两年内会下跌5~10%。

戴德梁行董事总经理颜炳立也说,房市是「赚到多头,躲过空头,死在无量」,无量是房市最致命的杀手,房价必须真的下跌,才有成交的可能。

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