好房／房市浑沌 买老屋就对了！
【撰文／Angela】
都会区房价连年翻涨，年轻人望屋兴叹，就连想要换屋的有壳族，也大喊吃不消，其实，许多老屋不但物美价廉，还兼具便利的机能性，只要挑对标的，就能收保值之效！
台湾人口结构正面临重大变化，国发会「中华民国二○一二年至二○六○年人口推计」报告指出，二○一六年起，台湾六十五岁以上老年人口将超过十四岁以下幼年人口，老化指数超过一○○％，全台住宅也正面临老年化。
据内政部统计，台湾房屋平均屋龄为二十七‧六五年，屋龄二十年以上老屋占比高达八成，新北市老屋占比为七十八％，居全国之冠，台北市平均屋龄三十‧七七年，为全台住宅屋龄最高县市。
综观老屋分布密集区，多为旧市镇与火车站周边，对此全国不动产总经理石吉平分析，各县市发展脉络多以市中心车站为起点，交通机能带动商业活动，形成住宅聚落。以台北市为例，台北车站、西门町一带是最早发迹的地点，早期的商业与学区发展提高了生活便利性，因此吸引人口聚集。
近年来首善之都预售、新成屋房价动辄百万起跳，荷包有限的受薪阶级只好将目标转向门槛较低的老屋。优美地产企研室调查北市二○一四年旧公寓与三年内新成屋均价涨跌幅，年涨幅达六到七％，其中公寓涨幅仅略逊新成屋一‧六％，却享有低公设比、土地持分大等优势，「惦惦呷三碗公」的增值潜力不容小觑。
以北市大同区为例，二○一三年公寓均价为每坪三十九‧三万元，在双子星计划与西区轴线翻转议题带动下，隔年续涨至四十三‧六万元，涨幅高达一○‧九四％。优美地产企研室召集人叶立敏表示，随着捷运北门站开通和机场捷运将通车，大同区的后势涨幅将持续看好。
因此，你不必坚持非预售屋或新成屋不买，同样的购屋预算，老屋公设比低，实际使用面积大，单价、总价也较新屋亲民，且多位于黄金地段，周边生活机能佳，又和新屋一样可享受增值空间，在比价效应带动下，成为不景气时保值抗跌的首选。
善用整建补助 帮老屋回春
可是老屋屋况比较差，不是吗？其实，基于住宅安全考量，政府已推动老屋拉皮、增设电梯、骑楼整平等整建补助方案多年，如台北市针对老旧公寓推出改善建物安全四大补助，除原有的「集合住宅改善无障碍设施」、「老屋拉皮暨增建电梯补助」外，去年下半年加码四百万元补助「老屋健检」增额两百件，另新增三千万元「外墙饰面剥落修缮」补助。
近来住宅外墙磁砖剥落意外频传，新北市政府即起受理建物更新整建补助，每案最高补助七十五％，金额上限为一千万元，至于迫切度高的公寓增设电梯，则常因一楼住户不同意，使协商破局，申请件数不多。
此外，新北市都更处首创公寓增设电梯多元方案，推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」三方案，既可保障一楼使用空间，又能提供二楼以上住户使用电梯，只要是屋龄十五年以上的四、五层楼住宅，有适当空间安装电梯，即可申请。都更效益 加持老屋身价
「加速公办都更效率，才能造就住宅、社会、产业多赢局面。」德明财经科技大学副教授花敬群指出，全台有超过三百五十万户住宅需都更，台北市就超过四十万户，但《都市更新条例》通过至去年为止，北市经都更拆除老建物仅八一四七户，以此速度推算，至少得花七百三十六年才能更新完毕。
尽管都更牛步，老屋若具都更效益，仍有如黄袍加身。天时地利不动产总经理张欣民建议，散户投资都更宅应掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」等原则，最好临大马路，不要位在小巷弄，建物楼层数越低，未来可分回的楼地板面积越大，且户数少可避免人多嘴杂，降低都更整合的难度。
【更多精彩内容，请见《好房网HouseFun》杂志2015年6月号】◎封面故事＞政策打房 新屋变色 买老屋 最划算！-台北市士林区/社子生活圈 水岸美宅得天独厚http://bit.ly/1H6CGHB