好房/房市浑沌 买老屋就对了!

撰文/Angela】

都会区房价连年翻涨,年轻人望屋兴叹,就连想要换屋的有壳族,也大喊吃不消,其实,许多老屋不但物美价廉,还兼具便利的机能性,只要挑对标的,就能收保值之效!

台湾人口结构正面临重大变化,国发会「中华民国二○一二年至二○六○年人口推计」报告指出,二○一六年起,台湾六十五岁以上老年人口将超过十四岁以下幼年人口,老化指数超过一○○%,全台住宅也正面临老年化。

内政部统计,台湾房屋平均屋龄为二十七‧六五年,屋龄二十年以上老屋占比高达八成,新北市老屋占比为七十八%,居全国之冠,台北市平均屋龄三十‧七七年,为全台住宅屋龄最高县市。

综观老屋分布密集区,多为旧市镇与火车站周边,对此全国不动产总经理石吉平分析,各县市发展脉络多以市中心车站为起点,交通机能带动商业活动,形成住宅聚落。以台北市为例,台北车站、西门町一带是最早发迹的地点,早期的商业与学区发展提高了生活便利性,因此吸引人口聚集。

新屋价飙涨 老屋易入手

近年来首善之都预售、新成屋房价动辄百万起跳,荷包有限的受薪阶级只好将目标转向门槛较低的老屋。优美地产企研室调查北市二○一四年旧公寓与三年内新成屋均价涨跌幅,年涨幅达六到七%,其中公寓涨幅仅略逊新成屋一‧六%,却享有低公设比、土地持分大等优势,「惦惦呷三碗公」的增值潜力不容小觑。

以北市大同区为例,二○一三年公寓均价为每坪三十九‧三万元,在双子星计划与西区轴线翻转议题带动下,隔年续涨至四十三‧六万元,涨幅高达一○‧九四%。优美地产企研室召集人叶立敏表示,随着捷运北门站开通和机场捷运将通车,大同区的后势涨幅将持续看好。

因此,你不必坚持非预售屋或新成屋不买,同样的购屋预算,老屋公设比低,实际使用面积大,单价、总价也较新屋亲民,且多位于黄金地段,周边生活机能佳,又和新屋一样可享受增值空间,在比价效应带动下,成为不景气时保值抗跌的首选。

善用整建补助 帮老屋回春

可是老屋屋况比较差,不是吗?其实,基于住宅安全考量,政府已推动老屋拉皮、增设电梯骑楼整平等整建补助方案多年,如台北市针对老旧公寓推出改善建物安全四大补助,除原有的「集合住宅改善无障碍设施」、「老屋拉皮暨增建电梯补助」外,去年下半年加码四百万元补助「老屋健检」增额两百件,另新增三千万元「外墙饰面剥落修缮」补助。

近来住宅外墙磁砖剥落意外频传新北市政府即起受理建物更新整建补助,每案最高补助七十五%,金额上限为一千万元,至于迫切度高的公寓增设电梯,则常因一楼住户不同意,使协商破局,申请件数不多。

此外,新北市都更处首创公寓增设电梯多元方案,推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」三方案,既可保障一楼使用空间,又能提供二楼以上住户使用电梯,只要是屋龄十五年以上的四、五层楼住宅,有适当空间安装电梯,即可申请。都更效益 加持老屋身价

「加速公办都更效率,才能造就住宅、社会、产业多赢局面。」德明财经科技大学副教授花敬群指出,全台有超过三百五十万户住宅需都更,台北市就超过四十万户,但《都市更新条例》通过至去年为止,北市经都更拆除老建物仅八一四七户,以此速度推算,至少得花七百三十六年才能更新完毕。

尽管都更牛步,老屋若具都更效益,仍有如黄袍加身天时地利不动产总经理张欣民建议,散户投资都更宅应掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」等原则,最好临大马路,不要位在小巷弄,建物楼层数越低,未来可分回的楼地板面积越大,且户数少可避免人多嘴杂,降低都更整合的难度。

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