今周刊／想当日本包租公 三大眉角要搞懂
文/周思含
自从安倍晋三就任日本首相后，狂打振兴经济猛药，带动房市复苏迹象，也吸引外资大量涌入日本房地产市场。
六十五年次的陈先生即是一例。从事电子业，平均月薪七万元的他，前年想在台北买一间小套房，却苦于房价太高下不了手，辗转得知日本置产的机会，便以原本准备买房的头期款，转向购置约八百万日圆、位于东京仅有五坪，且带有租约的小套房。
每个月扣除税金及管理杂支后，仍有六万四千日圆的租金收益（折合台币约一万七千元），算算一年竟有超过八％的租金报酬率，对陈先生来说，是相当划算的投资。
近期，日圆对台币大幅贬值，让陈先生兴起「趁机再添日本资产」的念头，此外，他看好二○二○年东京奥运所带来的资产增值效果，开始积极寻觅新物件，打算加码日本房地产。
从陈先生的例子来看，在日本置产门槛并不高，但毕竟物件不在台湾，加上文化民情及居住习惯不相同，在日本购屋，仍有许多眉角须留意。
眉角：从中古屋着手
首先，以居住习惯的角度来看，台湾人喜欢购屋自住，但是日本尤其在房价最高的东京，住宅自有率仅四成，另外六成为租屋市场，所以在日本置产重点，不宜太过注重增值效果，而应以长期收租作为投资目标。
全国不动产总经理石吉平指出，以日本东京来看，增值地段指的就是核心五区：港区、涉谷区、新宿区、中央区、千代田区，这些地区虽有增值空间，但是投报率却不高；对于投资者来说，较理想的方向是从生活机能佳的中古屋着手，距离地铁站愈近愈好，最好还带有租约，可享固定租金收益。
对于首次踏入日本房市的投资客，「不建议购买新成屋，因为折旧率太快。」富群海外地产顾问总经理赖焕升表示，自备款约三、四百万元，就有很多中古屋小套房的物件可供选择，而且投入门槛较低，房贷负担也不会太重。
「来日本买房，绝对不要抱着炒短线的心态。」二十一世纪不动产副总曹若琪表示，日本政府为抑制短线炒房，五年内买卖不动产，课征的资本利得税率为三○％，持有五年以上则降为一五％，因此投资日本不动产不只赚租金，还要有长期持有，赚增值空间的心态才是上策。