日幣貶不停 「日本買房當包租公」賺很大？優勢、資格一次看懂

日本对于外国人投资是采取开放的态度，所以要投资日本不动产，建物或土地上没有限制。 图／freepik

日币贬值不停，最近创下25年来的新低，有人会把握买房赚汇差的时机，到日本置产，优式租售管理创办人傅韦豪指出，其实越来越多人看到下手日本房市的好时机，不少名人如Youtuber九妹（Joeman）、吴淡如、詹惟中都密集关注日本房产。究竟在日本买房真的比在台湾好吗？

同样资金台日相比 日本可买到热区

傅韦豪指出，以自身经验分享，过往他都是投资台湾不动产为主，过去的确是日本房价比台湾更高，近年台湾房价持续飙升，加上恐慌性的买盘加入，导致房价涨到不可理喻的程度，台湾目前并没有经济利多，加上政府打房，及低薪、通膨、升息、两岸政局不稳定的情况，不如在海外置产。

傅韦豪以两国首都来比较，他表示，以台币250万在台北市一个停车位都买不起，但用相同金额，却可以在东京市中心买下一间套房，而且是在热闹的区域，像是新宿、池袋。

他表示，除了日币下跌可赚汇差之外，日本的房价在30年前已历经泡沫化，目前房价处在谷底且持续攀升，遇到了311大地震，以及新冠疫情，日本房价不跌反升，所以可验证日币房价是上涨趋势。

退休族很多想当包租公、包租婆，他也分享适合在日本入手不动产的原因，日本民族性不太会炒作不动产，他们并不觉得没有房子会对身分、地位有什么影响，且常常因工作原因要出差，习惯租屋，所以租屋房价较稳定合理，房东可拥有稳定的租屋市场。同样以台日的「合法套房」租金投报率比较，买在台北的约2%，在东京可以是台湾的3倍，投报率高达6%以上。

日本买房选物件 地段为首要

傅韦豪指出，不动产投资获利的基础就是地段，耳熟能详的新宿、池袋、涉谷、目黑、中野、文京、世田谷，都是他经手很常投资的区域，他强调，要锁定东京23区内的物件，别在郊区，不然后续就会发生租不掉、卖不掉的情况。

傅韦豪也大方分享挑选不动产的法则，一是当区是否有商办、就业机会是否充足，二是距离车站也不能太远，建议若步行超过15分钟以上就可以淘汰，而车站点的规模大小以及属国有铁路还是私有铁路也会有差异。

投资日本房产2门槛 信用、资金

投资日本房产有门槛吗？傅韦豪指出，日本对于外国人投资是采取开放的态度，所以要投资日本不动产，建物或土地上没有限制。但要注意，若是大型或整栋的物件需要贷款，金额须达到4500万日币以上，且外国人的身分贷款金额最多只能六成，所以一定要评估好自备资金是否足够。

再来他指出，日本贷款买房信用要好，须在台湾事先申请好信用联征资料，必须要有分数的版本，信用分数不佳就无法通过，且要提供连续三年的报税资料，年收入要达100万台币以上才可以贷款。

傅韦豪表示，相较区块链、比特币、股票等波动大的金融产品，买房收租金更稳定，但在台湾做不动产赚退休金已经变得不容易了，在日本置产还有2个特殊诱因，一个是避税，台湾国税局合法规定，海外收入基本所得，给予670万的免税额，通常收租金不太会超过，所以是完全入帐的，他举例，如果在台湾赚1000万，要缴300多万的税额，但200万本国收入+800万海外收入的情况下，只要缴66万税额。另外，现在两岸情势不稳，选择在海外有个不动产，获利更心安。

他表示，若有意愿想投资日本不动产，建议找日本在地经营十年以上的合法业者，并且有包办租赁服务，也要能用中文沟通，后续管理上才不会有阻碍。

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