今周刊／别当冤大头！ 一次搞懂实价登录和议价眉角
图、文／今周刊
今年房市转好，不论是购屋族或换屋族都要好好把握这波时机，除了勤做功课、比较外，议价这一关更是能否成交的关键。房市于2017年出现落底讯号，今年气氛出现转佳迹象。
对于准备购屋或换屋族来说，有哪些趋势需要知道？选屋要注意哪些重点？
现在民众买房时，往往都会参考实价登录资讯，屋比趋势研究中心总监陈杰鸣提醒，民众在应用实价登录资讯作为出价参考时，一定要特别注意「备注栏」，是否有注记「特殊交易物件」，避免被特殊行情所误导。
根据内政部规范，特殊交易物件包括亲友或员工特殊关系买卖，或是急买急卖、单独车位交易、瑕疵物件等13种情况，登录价钱有可能因此偏高或偏低，所以若有注记且价格异常，最好跳过，不予参考。
另外，如果标的含有车位，对于查询到的房屋单价，也要留心车位价格是否已有分拆。陈杰鸣举例，若有一户含一个车位、权状50坪、总价2500万元的大楼物件，在进行单价比较时，建议购屋者必须先扣除车位面积与价格后，再试算单价。
通常大台北地区的平面车位是以10坪、250万元计，因此，计算此物件单价，应先减掉250万元，得出2250万元来除以40坪，得出每坪单价约为56万2500元，比起未分拆前的单价50万元（2500／五十=五十）高出一成以上，因为不是每个物件皆含车位，如此算法才算反映真正单价。
眉角三》实价登录政策改变多留意
另外，面对今年政府打算杜绝虚坪，调整实价登录揭露内容，新增「附属建物之面积明细」、「主建物面积占建物移转总面积之比例」及「主建物加阳台面积单价」等相关资讯，这些对于想获得更透明资讯、想买到实际使用空间最大、CP值最高的消费者，一定要多参考。
目前移转登记制度的权状总面积，包括主建物、附属建物、车位及公设等坪数的加总，而实价揭露的单价，则是上述所有坪数加总后去除以总价，所得出的每坪实价。
未来，内政部拟新增仅有主建物、附属建物的加总后去除以总价，如此得出的每坪单价，将更趋近于真实可使用坪数的单价；照目前研拟方向，约等于是以权状坪数平均打7折的方式，去计算总价。
例如，买进2000万元不含车位的40坪住宅（假设公设约10坪），现行实价揭露制度是2000万元除以40坪，每坪单价约50万元。
但以后除了持续揭露含公设单价外，也会提供扣掉公设的10坪后，以2000万元除以30坪（主建物+附属建物），等于每坪66万6600元的「趋近实用坪数单价」。如此一来，购屋的消费者也会发现，高总价、高公设的标的，房价将会比原来预期的高出不少。 (阅读全文…)
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