实价登录2.0 从考验议价能力到口袋能力
近期政府想推行的实价登录2.0，知名房产部落客宅妹阿芬想和大家聊聊实施后将会带来什么全新的变化。
实价登录1.0版本，仅透露区段成交行情。(图/宅在台湾提供)
知名房产部落客宅妹阿芬表示，目前实价登录1.0版本，只有透露出一个区段内的房价成交行情，并没有确切指出哪一户成交多少钱，民众必须用大致猜测的方式得知参考价，但未来2.0版本，将会揭露地号、门牌、成交价格，通通一次大公开。
举例来说，过去你可以猜到这栋大楼成交行情约略落在每坪60万上下，但未来你可以明确知道12楼每坪成交61.2万，13楼每坪成交62.8万，如此一来房价更透明，也更具参考意义。
房价资讯不对称时代，许多投资者有机会能从中赚取暴利。(图/宅在台湾提供)
早期尚未实施实价登录1.0前，因为资讯不对称，许多投资者有机会能从中赚取暴利。例如小陈知道同一栋楼12楼想卖掉，13楼想再买一户，但他们彼此之间互不认识，也不知对方想买卖，如此一来小陈就有机会赚取中间价差，只需要先跟12楼屋主低价买下，再转手高价卖给13楼屋主，瞬间成交入袋。
赚取暴利的关键就是赚你三不知。(图/宅在台湾提供)
宅妹指出这就是没有实价登录时期的风险与商机。小陈赚取了：
1.你不知道双方要买卖
2.你不知道小陈从中赚了多少
3.你不知道区域周边行情
但未来随着实价登录上路，房价越来越透明之后，这样的暴利将不易复见。
在预售屋方面，过去是在终止代销买卖契约，销售结案后30日内整批申报完成登录，未来将要求签订买卖契约时，30日内逐案申报。但其中可能签约后又决定退户，曾登录价格成为下一手买方参考价，来回过程不仅会有时间差，也会造成人力、物力的成本增加，成为建商代销对其诟病之处。
因为时间、空间的不同，这世上没有完全一样的房子，像是成交的时间点、区域环境、楼层面向等，全都是影响房价的原因。提醒民众在买房前查询实价登录平台时，要特别留意备注栏，上面可能会写下卖给亲友、员工、急买急售，或是有瑕疵，这些都会影响房价的参考性，因此政府会将区域最高与最低成交价的5%剔除，希望能更具参考性。
实价登录1.0中，房屋与车位为合并总价登录，非单独登记。(图/宅在台湾提供)
另外，目前实价登录的细节就藏在车位里。因为现在房子与车位是采一个总价登录，并没有将车位价格单独登记，若房仲在销售时将车位价格低报，就会变相让房屋价值增高，除非社区曾有单独成交停车位的纪录，不然也不容易确切得知成交金额。关于装潢设计，许多卖方会认为自己花费昂贵的装潢费用，希望能计价卖给买方，提醒民众装潢是「沉没成本」，意指已经付出且不可回收的成本，希望能自行斟酌议价方向。
从使用数据可以看出，民众对房市行情抱有很大的关注。(图/宅在台湾提供)
从数据可以看出，自2012年8月开始，实价登录的查询迄今已有上亿人次使用，是台湾官方网站使用率最频繁的，待实价登录2.0的到来，将使得台湾房价越趋透明化，走向不二价的时代来临。
宅妹指出实价登录2.0实施后将带来的影响。(图/宅在台湾提供)
过去考验的是民众的「议价能力」，未来考验的则是「口袋能力」。当房价越透明，就越少炒作的空间，也越有可能开国际盘，吸引海外人士来投资，除非哪天供需不平衡，供给少但需求强烈，才有可能造成房价疯狂上扬，大家期待那一天来临吗？