理财周刊／博士律师连世昌传授　慎选房仲业者秘诀

许多民众耗费巨资买房，却碰上仲介纠纷，不仅过程一波三折，尤有甚者，还碰上诈欺犯行。然而民众缺乏交涉经验，连世昌分享和房仲业者打交道的诀窍，助民众顺利成交。

文‧洪宝山

拥有一间房子，是许多人的梦想。但房地产交易，从斡旋、签约、完税，到最后交屋和实价登录，涉及专业知识和法律问题，而一般民众的经验不足，很容易在交易过程中，疏忽掉重要的环节，而使自己的权益受损，因此，需要房仲业者从中协调。

然而根据新北市消费者服务中心统计，房仲消费纠纷高居去(2013)年服务类案件第三位，委托销售契约书多达十二家不合格。房仲服务帮助顺利成交房地产买卖顺利成交的第一步，便是慎选房仲业者，然而如何选择具有信誉的房仲业者，是一门深奥的学问。本周「理财我最大」节目，邀请深耕房地产法律业务的博士律师连世昌，畅谈分享和房仲业者打交道的秘诀。

为什么需要仲介服务？连世昌认为，因为不动产交易涉及广泛的专业知识，而且来回往返、沟通时间很久，才能成就一笔案件。一般民众缺乏足够的经验和时间，可以在交涉过程中尽可能面面俱到。 不过，连世昌也坦言：「寻找信誉、名誉都一流的房仲业者是门功课，要不断探询。」因为「差劲的房仲业者，甚至做起诈欺犯行。」让连世昌印象深刻，曾经挽救一桩房仲诈骗购屋订金的案件。

有一名刘姓房仲业者对急欲购屋的苏姓男子谎称，在台北市文山区有一间房子，由于屋主需要资金还债，倘若买方愿意先拿出一百三十五万元，这桩案件便能立即成交。苏姓男子果真拿钱出来，委托刘姓房仲业者居中处理，没想到，最后这笔钱落入刘姓业者的口袋，屋主也无意卖屋，苦主找上连世昌帮忙，遵循法律途径解决问题。

什么才是对自己有帮助的房仲业者？连世昌认为，民众应该先了解仲介业的经营型态。目前国内不动产仲介业者采取直营店和加盟店两种型态经营，直营型态的法律保障责任统一且明确。连世昌分析并解释：「直营店人员由总公司直接派员经营，各分店由店长负责。而所有分店的人事、总务和行销活动的资源，皆来自总公司，营利所得也归总公司所有。」也就是说，各分店相等于总公司的分公司，法律权责较为明确。

慎选房仲业者 买卖成功的第一步而加盟店是独立经营的「个体户」，固定缴交月费给总部，总部仅提供经营方面的协助，所以民众应注意交易纠纷发生时的权益保障问题。

至于选择房仲业者应注意的要点，连世昌提供四项准则供民众参考：一、 选择亲友熟悉所介绍，在业界具有信誉的房仲业者 倘若某家房仲公司时常传出发生纠纷的消息，那么就很难在买卖房屋的过程中，提供民众交易安全。所以房仲公司的信誉，可视为是否正派经营的指标。因为房仲交易过程复杂，极容易出现不可控的纠纷，有信誉的房仲业者，通常能借由丰富的经验，诊断出解决良方。二、 选择拥有合格不动产经纪人员的房仲公司 不动产买卖过程中，涉及许多专业知识，例如建筑法规、地政税令和不动产法律等等，一家拥有合格执业员工的房仲公司，能将专业的房产知识及资讯，对等地提供给买卖双方，减少双方在交易过程中产生的疑虑。

三、 慎选注意交易安全的房仲公司 好的房仲公司，为增加民众的信任感，也让买卖交易过程透明、安全，房仲公司会提供买方「不动产说明书」，并审查房屋产权，提供更深一层的保障。

四、 选择提供完整售后服务的房仲业者 房仲业务不是交屋之后就了事，仲介业者更居中扮演了咨询顾问的角色。因此可选择提供客户辐射屋安全检测、水电维修、防火责任保障的房仲公司，越是完善的售后服务，越能提供民众保障。 选择有信誉的业者帮忙，可省去交易过程中许多繁杂的琐碎问题。然而连世昌也表示，假若民众事先了解，房仲业者台面下可能隐匿民众的操作手法，也可保护好自己。

常见房仲业者违规操作手法

尤其房地产消费纠纷多来自仲介服务上的认知和处理问题，房仲业者隐瞒重要资讯的操作手法，连世昌归纳为以下六种：不当利用「回头杀」、「三角签」当业者仲介房屋买卖时，利用斡旋买卖双方价格的机会，虚报交易价格欺骗当事人，并从中骗取暴利价差。

所谓「三角签」手法，便是房仲业者先将房屋卖给投资客，待出现出价更高的第三人时，房仲业者再把房屋卖给新买主，并直接将房屋登记在新买家名下，房仲业者赚取了两次仲介费，而第一任买主投资客，则可节省税金等过户费用，赚取转手差价的利润。「回头杀」手法，则是不肖房仲业者和买主谈好价钱后，再回头跟卖方杀价，赚取更高利润。(文未完)

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