大型行库南台湾访查报告 小建商恐转型 改攻土地买卖

选择性信用管制可能迫使小建商「转行」。大型行库主管引述直接赴南部访查当地建商所得到的意见指出，南部小型建商所受到的冲击可说最大，除了资金不足影响其推案能力和施工品质，甚至可能因为盖房子的毛利大受压缩，干脆转作「土地买卖」。

行库主管也指出，由于现在选择性信用管制严令土建融的「土融」部分，在尚未拿到建照之前，最多只能取得五成五的融资，换言之，建商买土地也必须自备四成五的自备款，因此小建商之后若要「炒地皮」，空间应大受限，比较可能的应是把先前买到的土地卖给其他的建商。

央行选择性信用管制措施发布之后，行库已在1月走访南部建商，实地了解选择性信用管制政策之影响，除了在地建商认为以投资客为主要客群的建商最受冲击之外，南部地区透天产品总价高，去化较慢，恐也因此更进一步增加建商资金周转的困难度，因此部分杠杆使用程度较高的小型建商，可能因资金不足而影响建案施工品质。

至于中大型建商具备资金充足、推案量大的优势，相对受影响较小，不过近来由于工业区厂房兴建和一般建商上演「抢人大作战」，加上土地、建材成本都涨，也有建商向行库坦言，基于获利空间大受压缩，倘若开发兴建无利可图，「可能会改以赚取价差为目的，转型专作土地买卖」。

此外，选择性信用管制也可能使未来三年房市的超额供给压力更大，面临新的「阵痛期」。行库内部评估，除了2019年取得建照的建商，房屋将在今年落成而产生新的供给量，2020年11月整个建筑融资余额已经增至2兆4,102亿元的九年新高，这些建案预计将集中在2022年、2023年落成，未来三年的超额供给压力将愈来愈大。

大型行库1月初最新出炉的不动产市场评估报告，2019年当时大量核发的建照，建案预计会在2021年完工；此外，由于建商一直到2019年11月都还在持续购地推案，未来房市超额供给量仍会「有增无减」；国内房市原本就尚未「全面复苏」，未来超额供给继续增加，但买盘又缩手，使超额供给问题会更严重。