二手房买卖纠纷五大类别 如何避免纠纷
二手房买卖纠纷呈现五种主要类型，通过对这些典型类别的分析，让人了解如何避免纠纷，有了纠纷之后，法院如何审理判决，当事人怎样减少损失。为此本报推出此组特别策划，敬请关注。
第一类纠纷
“一女二嫁”起风波
房产证都办到了自己的名下，可房子却一直被他人占用，林小姐为此伤透了脑筋，而让她更想不到的是，为了买这套房子，她还被别人先告上了法庭。
●案情回放
2005年12月，林小姐与贾某签订了《房产买卖现售合同》，以60万元的价格从贾某处购得一处房产，双方约定先办理房产的过户手续，3个月后交房。2006年1月，房产过户到林小姐名下。
到了合同约定的交房时间，贾某却不能交房，并透露房产现住户李女士一直不肯搬离。原来，林小姐所购房产原为福利房，2003年5月，贾某曾与李女士私下签订了一份《转让协议》，将该房产以47万元价格售予李女士，李女士交纳15万元后即可使用该房产，待“绿本变红本”手续完成后，双方办理产权过户时，一次性付清余款。
2003年6月贾某收到15万元后将房屋交给李女士使用。2005年4月，该房产完成“绿本变红本”的手续，贾某取得房产证。之后，贾某要李女士先付钱再办房产证，李女士要先办房产证再付钱，双方一直达不成一致意见，协议一直不能履行下去。为此，双方闹到了法院，法院经审理认为该协议有效，双方应依约履行，但双方在协议中约定了同时履行的义务，因而未能继续履行双方都有责任。该判决于2005年10月生效。
林小姐了解情况后认为，虽然李女士与贾某之间有这样一份协议，但自己现在已经是房产的合法产权人，按情按理李女士都应该搬出该房产，至于她与贾某的纠纷要另外解决。为此，林小姐多次与李女士沟通，明确告知自己的业主身份，并要求李女士搬离，李女士一直拒绝。
正当林小姐考虑采用法律途径维护自己的权益时，她却接到了法院的传票，原来，李女士以林小姐与贾某恶意串通为由，起诉要求确认林小姐与贾某的房产买卖合同无效。
法院经一审、二审审理，均认为李女士所说恶意串通不能成立，驳回了李女士的诉讼请求。
虽然打赢了官司，可一切又似乎回到了起点，李女士还是占着房产，拒不搬出，林小姐万般无奈之下提起了对李女士的侵权诉讼，而李女士也再次起诉，要求贾某与林小姐共同赔偿买房不成的经济损失。
看来，这“一女二嫁”的风波短时间内还不能平息。
●律师点评
广东国晖律师事务所律师邵秋雯就本案谈了自己的观点，她认为，本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，即已完成房产过户手续的合同会得以维持；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其他合同不能履行则只能在分清责任的基础上以违约处理。
本案中，贾某将其本人的房产先后卖给了李女士与林小姐，李女士购房在先，且已实际使用房产，但因未依法办理产权过户手续，实际并未取得房产的所有权，仅对贾某享有因合同而起的债权。而林小姐虽然购房在后，但已按国家法律规定办理了产权过户手续，依法取得了房产的所有权。根据不动产物权的公示、公信原则以及物权优于债权的原则，该所有权应受法律保护。
当然，我国法律中也有“恶意串通”的合同无效的明确规定，但是否“恶意串通”，必须要举证证明，本案中，李女士因无法就“恶意串通”举证，其关于后一个合同无效的主张未获法院支持。
第二类纠纷
“阴阳合同”隐患大
现在有少数房屋所有权人，为达到逃避二手房交易所涉及的营业税、地方税等目的，在二手房交易中往往签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到市房地产交易登记中心进行交易登记。在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。
●案情回放
李豪2004年在南山某小区购买了一套商品房，价值75万元，随后，李豪准备将该房子转让给别人。2005年9月，詹某通过中介找到李豪，表示愿意购买该房屋。经双方协商，李豪同意以103万元的价格，将这套房产的权益转让给詹某。但在签约时，李豪提出，为逃避一部分国家税收，希望做两份房地产转卖合同，一份是虚假的房屋价格，在向有关部门进行登记和缴税时使用，另一份是真实的房屋价格，用以确认双方商定的交易价格。
于是双方在同一天签订了两份合同：一份是《商品房权益转让书》，写明李豪转让房屋权益的价格是73万；另一份是《房地产买卖合同》，确认价格为103万元，并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更，而不作他用。
随后，詹某向李豪支付了73万元，李豪即配合詹某取得了该房的所有权益。但在李豪要求詹某支付剩余的30万元时，詹某却推三阻四，最后干脆明确表示拒绝。最后李豪向法院提起诉讼，法院判决詹某支付了剩余的30万元。
据悉，现在一些房屋买卖中，买家为了避税，有时会要求卖家签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。
●律师点评
广东广和律师事务所律师马辉认为，“阳合同”没有法律效力，即由双方签订向有关部门备案的那一份合同是无效的，这份合同是在于通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。
实际履行的阴合同是双方私下签订，这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效，是双方当事人必须遵守的契约，尽管它一开始就留下了制造麻烦的隐患。
虽然阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法严重违反了我国税收管理规定。如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸纳税，但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清谁是谁非，结果只能是搬起石头砸自己的脚。
第三类纠纷
刘伟东答复房屋中介公司“我房子没买成，不能付给你佣金。”房屋中介公司说：“你虽然房子没买成，但我们的工作人员为你付出了劳动，应当付费。”二手房交易不成功，中介公司是否要得到10万元的房屋中介费用？日前一经济纠纷已经法院一审、二审判决房屋交易不成功，中介公司不得收取佣金。
●案情回放
2004年9月3日，刘伟东、陈溢与某房屋中介公司三方签订了一份《房屋转让合约》。其中约定：刘伟东通过房屋中介公司向陈溢购买位于南山区后海某花园小区一套房产，该房产的转让成交价为209.38万元，刘伟东须在签署正式合同时向陈溢付定金10万元，这部分定金将自动转为第一部分楼款。剩余的199.38万元为第二部分楼款，由刘伟东于2004年9月30日前分别存入深圳市土地交易中心指定银行账号79.5万元，房屋中介公司指定账号50.35万元，还有其余部分款项通过银行按揭支付。
《房屋转让合约》还约定，无论在任何情况下，若陈溢或刘伟东未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方必须即时付房屋中介公司10万元，作为赔偿房屋中介公司之损失。
合同签订后，刘伟东向房屋中介公司支付定金10万元。陈溢也于约定日期办理好房产抵押注销登记手续，并取回房地产证书，当日将证书交付给房屋中介公司。这之后，刘伟东因生意突遇变故，不能按合同约定进行购楼，便想从中介公司要回10万元定金，中介公司的答复是，要把这10万元定金转为中介服务损失费。遂发生了刘伟东与房地产公司见诸法庭之事件。
一审法院认为，该《房屋转让合约》系房屋居间合同与房地产买卖预约合同的混合。根据相关法规：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。遂判定，中介公司不得收取中介服务费10万元。一审宣判后，某房屋中介公司不服，向深圳市中级法院提起上诉，二审维持原判。
●律师点评
广东融关律师事务所律师马越认为，本案中《房屋转让合约》规定，无论在任何情况下，毁约方必须即时付中介公司10万元，作为赔偿损失的规定，其实质内容是某房屋中介公司通过约定违约赔偿的形式，在交易不成功的情况下要求委托人支付居间报酬。这一约定违反了《合同法》规定，因此，法院不予支持。
当然，在相关法规中还规定，如果中介公司确实拿出了在服务过程中实际支付的费用凭证，是可以要求毁约方给予实际补偿的。法院判决，中介公司不能收取10万元费用，是由于该房屋中介公司无证据证明，其实际支出中介服务费用10万元。
第四类纠纷
炒楼：赔了夫人又折兵
股票上涨炒股票，楼市火爆又炒楼，阿东跟风赚钱的本事在圈内朋友中是出了名的。没想到，阿东竟然在最近一次炒楼中栽了，赔了夫人又折兵。
●案情回放
陈先生要去外地发展了，他委托中介公司寻找买家，想把自己的一套商品房卖掉。没几天，中介公司就带着买家阿东来看房。双方没用多久就谈妥了价钱，并在中介的参与下签订了《房地产经纪合同》。
合同约定：房价为60万元，阿东须先付6万元定金给陈先生，陈先生收取定金后30日内交付房屋，阿东收楼后30日内再支付另54万元。陈先生收到全部房款后5日内，双方正式签署《房地产买卖合同》，同时委托中介公司办理过户手续。合同并且约定，若卖方迟延交付房屋交楼或者买方迟延支付任一期房款，经催告后90日内仍不履行的，对方可以解除合同。卖方导致合同解除的，须双倍返还定金；买方导致合同解除的，卖方可以没收定金。
合同签订的当天，阿东就付了6万元定金给陈先生。其后，陈先生也按时向阿东交了楼。可是，合同约定的54万房款交付期到了，却不见阿东履约。陈先生催促阿东付款，阿东说这几天太忙顾不上，请陈先生等一等。
其实，阿东这段时间一直在给这套房子找下一个买家。阿东是个精明人，自己手上没多少钱，可看着这一段楼市畅旺，盘算着跟风炒一把。陈先生开出的房价在他看来偏低了，他觉得这是个机会。
收楼后，阿东通过朋友找到一位急着买房的李先生，李先生对房子很满意，也没看房产证，很快就以72万的价钱与阿东谈好了买卖。阿东的计划是，把李先生付给他的房款转付给陈先生，这样两个交易就都完成了，自己还能赚上一笔。
买卖眼看就要做成了，李先生那边却出了问题。他通知阿东说自己一时周转不开，房子不要了。这可急坏了阿东，陈先生那里已经在催了，拿不出钱来怎么办？
这些天陈先生一边操心阿东的钱何时付过来，一边也有些后悔，周围的朋友都说房子卖得太便宜了。可是合同已经签了，定金也收了，总不能反悔吧，只能等到有权解除合同的时候再说了。
3个月过去了，阿东还是没能付款。这时陈先生马上通知阿东解除合同，并没收定金。双方谈不拢，陈先生便向法院提起诉讼，请求判令解除合同、收回房产。
法院经审理后做出判决：解除《房地产经纪合同》、被告阿东退还房产并承担本案诉讼费用。
●律师点评
广东华途律师事务所律师孟晋燕认为，合法有效的合同应当得到严格履行，违约方应当承担相应的责任。
房地产买卖合同关系中，支付购房款是买方的主要债务。本案双方所签合同，对被告支付房款的期限有明确的约定，被告本应按期履行，其不按期履行的行为已构成违约。
根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，合同约定经催告后履行债务的期限为90日，已属合理。原告在被告未能按期付款的情况下对其进行了催告，而在这之后的90日宽展期内，阿东仍不能履行债务。鉴此，原告提出解除合同、退还房产的诉讼请求，应当得到支持。在此情况下，原告收取的6万元定金，亦不必退还。
第五类纠纷
中介代收的定金要不要双倍返还？
卖房，谁都想卖个高价，但是就像炒股票一样，谁都难以卖到最高价。当卖房人的心理价位随着市场行情上涨时，毁约是必然的。而在人们都知晓用法律武器保护自己时，卖房人肯定要为自己的毁约付出代价。
●案情回放
2005年7月，周先生夫妇在深圳市南山区通过深圳市某地产经纪有限有限公司选中了一套面积为140平方米的二手住宅，买卖双方经协商，该房屋转让价格为110万，由于卖方新买的房子正处在装修的过程中，因此双方约定2006年春节前办理该物业的相关产权过户手续，并于2006年3月20日前交房。买卖双方协商后通过该中介公司，三方签订了《房屋转让合约》，并约定：买房周先生夫妇一次性付定金5万元，中介方代收定金4万元，卖方王先生收取1万元，并由卖方在合同尾部写明：兹收到合约规定之定金人民币5万元，已收1万元，余额由纪经方监管至买卖成交后一天内转给卖方。买卖双方及中介公司均在合同中签字或盖章。王先生还给周先生夫妇打了一张收定金1万元的收据。
众所周知，几年来，全国房屋价格不断上涨，深圳的房屋价格更是不断飙升，卖方王先生物业在短短的几个月之中上涨了四十几万，考虑到价格上涨的因素，卖方毁约，不同意以原约定的110万价格出卖。买方周先生也考虑到房屋的增值因素，因此愿意在协议基础上多出10万元，即以120万的价格成交，由于买卖双方成交价格分歧过大，多次协商，终不能达成一致，周先生夫妻一纸诉状把卖主王先生告上法庭，希望按照三方签订的协议，卖方王先生夫妇双倍返还定金10万元。
此案经深圳市南山区人民法院两次开庭审理，并追加了中介公司为第三人。法庭审理中的争议焦点是，被告王先生双倍返还定金的基数是按他们实收的1万元，还是按照《房屋买卖合约》协议中的5万元计算？此案经合议庭审理，法庭认定买卖双方经中介签订的协议合法有效，因此，判决被告按照协议上约定的且原告也已经实际交付的定金5万元为基数，双倍返还定金10万元，由被告王先生返还给原告周先生夫妻6万元，中介退还替被告王先生监管的定金4万元。
●律师点评
广东国晖律师事务所律师马静认为，本案的焦点在于定金的基数认定，即中介监管的4万元，是属于原告主张的定金，还是属于被告方所辩称的房屋订金？根据我国《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，在《房屋转让合约》中，约定买方交定金5万元，又有二被告签字确认，因此无论被告将该5万元放置何处，按照我国《担保法》及原、被告的合同约定，都不能改变其余4万元定金的性质，因此法院判决把中介代监管的4万元属于定金，不仅符合国家的法律，也符合在签订协约时双方当事人的真实意图。
中介方在促成买卖双方的合约签订后，为确保其自身利益，几乎形成了行规，替卖方监管买方的定金，一方面为确保双方按协议成交后，其佣金的获取，另一方面如一方或双方违约，按其协议约定的违约金能够从监管的定金中扣除。目前本案的第三人中介方又把卖方王先生告上法庭，请求王先生赔偿由于其毁约行为而导致中介方的损失。
在二手房买卖合同中，作为买卖双方，一定要充分注意中介方提供的格式条款合同，详细审阅条款中的每一条，对有歧义的一些条款要求明确，对格式合同中免除了对方的责任、加重了己方的责任、排除了自己的主要权利的“霸王条款”要求废除。
本案的合约在定金条款上和定金收取上买卖双方均存有歧义，并因中介提供的格式条款合同中有霸王条款，引起两场诉讼。因此，在二手房买卖中，为避免日后纠纷，马静律师建议，首先，找一些信誉良好的中介公司合作，其次自己不明白的条款可以找业内人士或法律相关人员咨询，切不可草率在合同上签名，引发日后纠纷。
“二手房纠纷一而再、再而三地出现，关键问题在于，目前解决纠纷的法律手段还不明晰。”深圳大学法学院副教授肖又贤表达了上述观点。就如何解决二手房交易纠纷问题，肖教授建议，应尽快从立法的角度着手，对二手房交易进行法律规范，并先从房地产中介入手，规范二手房交易程序，建立二手房交易风险基金。
法律对二手房买卖的
规定较少
在接受记者咨询时，肖又贤称，二手房交易市场的问题，说白了，就是诚信问题。诚实信用原则，被奉为现代民法的最高指导原则，被学者称为帝王条款。这在《民法通则》和《合同法》中多处体现。
如何实现二手房交易市场的诚信呢？还得靠制度。到目前为止，涉及商品房买卖的法律法规有不少，如《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等。为了规范商品房买卖合同出现的法律问题，最高人民法院于2003年又发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。从法律适用的角度来看，这些法律规范对某一法律关系的规定不尽完善或存在冲突，如规范居间行为的法律规范相对不足，仅在合同法中有几条原则性的规定，很难满足市场经济发展的需要；再如，房地产管理法第37条，笼统地规定一方共有人未经其他共有人书面同意的，转让房地产的行为无效，这一规定与共有关系处理的民法基本原理有冲突。尽管有上述法律法规和司法解释，但直接针对二手房买卖的规定又很少。所以，深圳可以考虑制定规范二手房交易市场的法律法规。
从房地产中介的
规范入手
肖又贤认为，要解决二手房交易市场的诚信问题，首先得从房地产中介的规范入手。根据法律实务经验，提出以下制度建设的建议，以期减少二手房交易市场的法律纠纷。
首先提高房地产中介从业人员的门槛，加强从业人员的业务及法律培训。现在的房地产中介从业人员，可以说没有任何门槛，人员素质良莠不齐，鱼龙混杂。建议对房地产中介人员实行考试和持证上岗制度。
其次是加强对房地产中介公司的管理。现在的房地产中介公司可谓“遍地开花”，一个住宅小区里面可能有数家房地产中介公司，这些房地产中介公司投资规模小，随时可以关门走人，在激烈的市场竞争压力下，难以维持长久诚信。
规范交易程序建立风险基金
谈到规范二手房交易的程序，肖又贤表示，二手房交易应当实行“阳光交易”，应当让买卖双方获得对方的详细资料，这样可以防止房地产中介吃差价、一房多卖及囤积房源等不诚信的行为。
一个重要的手段是所有的二手房买卖合同，应当使用政府管理部门统一印制的合同，可以在网上提供下载，房地产中介不得向客户提供手写合同，或私自编制的合同。成交的二手房买卖合同，应当向政府主管部门备案。这就避免了有些房地产中介为了帮助客户逃税，搞两套合同，一套由买卖双方持有，记载实际成交价；一套虚假合同交给政府部门，用于办理产权证书。
肖又贤还建议，规范二手房交易程序应该建立交易风险基金。肖说，由于二手房交易中的信息不对称，房屋买卖双方都处于弱势地位，而且一般市民的法律意识不强，很容易上当受骗，为了行业的规范和发展，可以考虑由所有的正规房地产中介公司作为会员，建立二手房交易风险基金。任何会员给客户造成损失，由该风险基金先行赔付。