《房产纠纷破解：借名买房登记人反悔，如何打赢过户官司？》
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与人物关系
原告刘悦辉与被告陈雅楠系表兄妹，陈雅楠的父亲陈宏鹏是刘悦辉的舅舅，刘悦辉的母亲陈秀丽是陈雅楠的姑姑。本案涉及北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）的产权归属争议。
二、案件事实经过
1. 房屋购买过程
- 2012 年，因刘悦辉非北京户口且社保缴纳年限不足，无在京购房资格，经家庭协商，口头约定由刘悦辉以陈雅楠的名义购买一号房屋。
- 2012 年 9 月 5 日，陈秀丽（买方）与陈某文（卖方）、居间方北京 Y 公司签订《房屋买卖居间合同》，约定房价 622 万元，陈秀丽当日支付 20 万元定金，9 月 6 日至 9 月 12 日支付 320 万元房款。9 月 13 日，陈某文与陈雅楠（代理人为陈宏鹏）签订网签版《存量房屋买卖合同》。10 月 9 日，刘悦辉以陈雅楠名义支付房屋契税等全部税费，同日房屋登记在陈雅楠名下。
2. 贷款与居住情况
- 2012 年 9 月 26 日，陈雅楠与第三人签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，贷款 300 万元。刘悦辉主张以陈雅楠名义办理的贷款实际由其和陈秀丽按月偿还，并提交部分转账凭证，自 2016 年 7 月至 2021 年 3 月，每月银行扣划贷款前，刘悦辉或陈秀丽向还贷银行卡转账相应金额。之后因双方矛盾，贷款由陈雅楠或周强偿还。
- 刘悦辉主张自购房起其和母亲便居住在一号房屋，并提交部分物业费、水费等生活单据。
3. 协商过程
- 刘悦辉提交与陈雅楠的微信聊天记录，显示双方曾协商房屋过户补偿问题，刘悦辉表示一家人同意给陈雅楠 200 万元补偿，陈雅楠则称陈秀丽最初提出补偿 300 万元，后刘悦辉提出 200 万元，陈雅楠认为此事不严肃，最终未达成一致。
4. 刘悦辉购房资质情况
- 刘悦辉表示已取得购房资质，并有能力一次性清偿银行贷款，并提交相关证明。
三、原被告主张及争议焦点
1. 原告主张
- 刘悦辉主张与陈雅楠存在借名买房关系，要求陈雅楠将一号房屋过户至其名下，认为自己支付了房款、税费及部分贷款，实际占有使用房屋，且持有房屋产权证、购房合同及原始票据等，现具备购房资格，房屋应过户至自己名下。
2. 被告主张
- 陈雅楠辩称原告、被告主体不适格，认为陈秀丽才是权利主体，因为陈秀丽签订合同、支付定金和首付款，即使刘悦辉有部分还贷记录和交费记录，也可能是替母亲垫付款项，不能认定其为权利主体。同时主张陈宏鹏也应作为被告之一，认为陈秀丽为报答陈宏鹏此前的帮助，于 2012 年为陈雅楠购买了涉案房屋，权利义务主体应是陈宏鹏和陈秀丽，而非刘悦辉和陈雅楠，且双方不存在借名买房关系。
四、律师分析
1. 借名买房关系的认定
- 从房屋购买的资金来源看，陈秀丽参与了合同签订和前期房款支付，刘悦辉支付了契税等税费，并提供了部分银行贷款还款转账凭证，这些行为表明刘悦辉和陈秀丽对房屋的购买有实质性的资金投入，符合借名买房中实际出资人的特征。
- 从房屋的占有使用情况看，刘悦辉主张自购房起便和母亲居住在房屋内，并提交了物业费、水费等生活单据，证明其对房屋的实际占有和使用，这也是借名买房关系中常见的实际控制房屋的表现。
- 微信聊天记录中双方关于房屋过户补偿的协商内容，侧面反映出陈雅楠对借名买房事实有一定程度的认可，只是在补偿金额上未达成一致。综合这些因素，可以认定刘悦辉和陈雅楠之间存在借名买房的合意，刘悦辉为借名人，陈雅楠为出名人。
2. 主体资格问题
- 虽然陈秀丽在房屋购买过程中有一定参与，但刘悦辉提供的证据足以证明其在整个购房过程中的出资、还贷、居住等实际权益，且其作为借名买房的实际权益人主张权利，主体适格。陈雅楠主张陈宏鹏应作为被告之一，缺乏充分的法律依据和事实依据，陈宏鹏只是在房屋买卖过程中的代理人，并非房屋权利义务的直接主体。
五、法院裁判结果及影响
1. 裁判结果
- 法院判决刘悦辉于本判决生效后七日内向第三人某银行清偿《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》项下的全部债务，第三人某银行协助刘悦辉解除对一号房屋的抵押；陈雅楠于解抵押手续完成后七日内将房屋过户至刘悦辉名下。
2. 影响
- 此判决结果符合借名买房纠纷中对实际出资人和借名关系的法律认定原则，保护了借名人的合法权益。对于类似借名买房纠纷案件，明确了在认定借名关系时，应综合考虑房屋出资、占有使用、双方协商记录等多方面因素，而不能仅仅依据房屋登记在谁的名下。同时，也提醒当事人在进行借名买房等行为时，应签订书面协议，明确双方权利义务，避免日后产生纠纷，以保障自身合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！