能贷8成、头期款却需备3成？ 拆解中古屋交易结构
不少想成家的首购族，对于买房有诸多疑问，就有网友提问，「大家都说买房头期款要3成，但不是又说可以贷款8成，到底为什么？」，其实当民众在签订买房合约后，总共有4笔款项要支付，包含签约款、用印备证款、完税以及交屋／过户款。
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拆解自备款3成，其实就是买房4笔款项中的前3项，签约款、用印备证款、完税，当买卖双方确定成交价以1000万元为例，首先遇到的就是「签约款」，通常为成交价的10%，也就是100万元。
接下来会遇到「用印备证款」，当原屋主准备好印鉴、房屋土地的权状后，买方就需要支付第二期款，一般来说也是成交价的10%。当地政士协助处理完卖方的基本付税后，就进入第三期款完税，「完税」款通常契约上也是10%。
以上3笔款项加总，就是成交价的30％，而自备款的3成也从此而来。之后第四笔款项为「交屋尾款」，就是常听到的「房贷」金额，由银行核保后直接代偿价金。
▲专家提醒，由于房屋现况与申贷人自身的条件，都会影响申贷成数，建议自备款还是抓在三成较适当。（图／资料照片）
资深地政士则表示，通常在双方议约时就会同步申请银行贷款，也因此在合约备注上可能会出现，「签约款10%、用印备证款0%、完税10%」或是「签约款10%、用印备证款10%、完税0%」的情形。
不过东森房屋研究中心副理谢欣亚表示，虽说现在大众认知，首购的贷款成数可到8成左右，看似只要准备2成自备款就能购屋，但由于房屋现况与申贷人自身的条件，都会影响申贷成数，加上买房有很多的隐性支出，例如装修、重整等，建议自备款还是抓在3成较适当。
民众若头期款不足，但本身还款能力够高的话，有些民众会以信贷方式补足。但谢欣亚提醒民众，「建议在买卖契约中加注，若最终核贷结果不如预期，可无偿解约等条款，才可保证自身权益。」
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