叶国华／政府修法调降公设 不如直接推实坪计价
▲不肖建商灌水的公设以「车道及车道面积」最普遍。（示意图／记者张菱育摄）
国内新建案公设比过高且不透明的问题，一直为民众所诟病，而内政部为替购屋者把关，在今年5月提出《建筑技术规则》修法草案，打算朝两个方向修正，不过房产专家认为，国内应推动「实坪计价」，这样对购屋者最为有利。
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《建筑技术规则》修法草案两方向包括，第一，将检讨现行「免计容积」的公设项目；第二，将提升房屋交易过程中的公设资讯透明度，预计将可导正过去因为法规限制，出现停车场空间仅有车位人使用，但却被列入大公，由全体住户共同分担的种种灌水、虚坪状况。
由于过往台湾公设规范繁杂，一般民众不易了解，常成为不肖建商上下其手的管道。从过往经验来看，最常被不肖建商灌水的公设以「车道及车道面积」最普遍，例如把车道、车位灌到大公，变成所有住户共同持有，然后又把车道、车位卖给有买车位的住户，等于同一产品卖两次。
而且因为这些灌水公设，让民众感觉持有坪数变多，相对「单价」就会比较便宜，还成为建商揽客、吸客的手法。
未来若政府修法强制将这些限定不可纳入公设，确实将有助于减少民众买虚坪的状况，对购屋者确实会比较有利。不过因地下室的停车场，除了车位之外还有不少用途，包含住户骑车和倒垃圾都会经过车道，而且大楼机电设备、管线、发电机、消防、水箱、台电受电室往往也设在地下室，这些都是所有住户共同使用的，强制不能列为公设，恐也会有不少争议，后续会如何发展，仍有待观察。
另外，政府修法想降低新案公设比，虽立意良善，但对「公设比」该高或低，其实就是数字上的游戏，目前国际间房产买卖多以「实坪计价」为主，公设部分多由建商承担，只有台湾、香港、大陆等地购买房屋，会买到所谓的公设（虚坪）。
为什么会有虚坪状况？主要是目前国内房屋交易是以「建物登记面积」作为计价标准，但因建筑法规放宽许多可不计入容积但可登记的项目，例如阳台、屋檐、雨遮、法定骑楼、防空避难设备、装卸、停车空间、机电设备、安全梯、管理委员会使用空间等。
再加上地政法又准予办理建物测量登记面积多于使用执照面积，使得多附属建物、公共设施得以灌入坪数并计价，也导致长期以来真实的房价资讯被混淆，许多公设比高达30~50%的个案，让民众买房可能买到很多用不到的虚坪，产生很大争议。
以世界趋势来看，实坪计价是潮流，当然乐见台湾也朝「实坪计价」加以推动，这样对购屋者最为有利。举例来说，在台湾如果建物总面积是30坪（不含车位）、总价1500万元、房屋单价就是50万元，但因房屋所有权状上有包含「主建物」、「附属建物」、「共用部分」面积等资讯，如果共用部份高达40%，其实「主建物」（即室内客厅、房间等专有的空间）加上附属建物（像是阳台）的实坪面积仅18坪，借此换算实坪单价将激增到每坪83.3万元，单价将相当惊人。民众若知晓这样的状况，购屋时就会更加审慎，不会被低单价、高公设比的建案所误导。
不管未来政府是否推动实坪计价或修法缩减计入公设项目来调降公设比，民众买房时还是要有基本认知，在国外虽然是实坪计价，但建商公设也不是免费提供，其实都隐含在房价内，因此建议民众，在台湾购屋还是应详细了解契约的主建物、附属建物以及公共设施等3种坪数，要求分别标示与明列面积，且确认公设状态，除避免买到不实坪数外，还可以挑出拥有符合自身需求公设的建案。
▲屋比房屋总经理叶国华。（图／屋比房屋提供）
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