新青安「谁都能贷8成」？　拉高贷款成数、核贷率撇步一次看懂

银行房贷审核条件与贷款年期选择都需细心准备与规划。（图／踏取国际开发提供）

图、文 / CTWANT

近期想买房者，一定都对于「新青安房贷」非常熟悉，其中提供「长宽限期」「长贷款年期」「利率补贴」的特性，最高贷款成数达8成，贷款金额最高1000万，对于小资族可说是切中要害。然而，难道谁都可以贷满8成吗？银行对贷款申请者会进行什么样的严格审核呢？下列整理银行常看的条件，对于不论是申请新青安房贷或是一般房贷者都受用无穷！

通常在房贷评估中，银行会从几个层面来进行审核：信用评分、财力证明、屋况、负债情形、保证人、担保品等。因此申请时以这个大方向为原则 —「向银行展现自己有良好的信用并具备十足的还款能力」。

影响房贷成数与核贷率的五大关键条件。（图／踏取国际开发提供）

● 信用评分：银行会透过「联征」方式确认信用纪录是否良好，因此像是信用卡纪录、贷款还款纪录都很重要。「那是不是干脆不办信用卡、不申请贷款就好了呀？」大错特错！试想今天贷款像是在找工作，若你是一张履历白纸，银行又要怎么能够了解你、信任你呢？

不超额刷卡、不预借现金、准时还款、避免只缴最低应缴金额及刷卡分期。如果习惯用信用卡赚回馈者，也可提高信用卡额度，以此降低信用卡额度使用率(注：[应缴金额＋未到期金额] ÷ 信用卡额度)。培养良好的信用纪录让银行信任，从而判断你未来还款状态，进而增加贷款额度。

● 财力证明：最好能提供半年以上稳定薪转证明及个人综所税报税资料。如果薪资不高，可以提供本人的资产证明，如：存款、股票、基金、储蓄型保单等等。如果是自由业之类无固定薪转，可定期存入一笔存款、提供储蓄险保单等，有助于证明还款能力。

其中财力证明也会考虑到「收支比」(约6到8成，依各银行规定而异)，以收支比6成来说，若月收入8万，贷款支出只能4.8万(除房贷外，信贷、信用卡分期、车贷也会并入审核)。因此不仅贷款牵涉您的个人财力，也会将其他支出纳入考量。例外：非一般薪转报税类财力，走资产审核，则不看收支比。

● 房屋状况：包括屋龄、坪数及地段等因素。因此新成屋相较于中古屋普遍有更高的贷款成数。银行多以「退休年龄(约70-80岁) - 屋龄 = 最高借款年限」，较严格的银行可能会以60岁来做计算。且小坪数套房也会影响贷款审核，其贷款条件较差，权状坪数小于20坪者或实际坪数小于15坪都容易被列为套房物件甚至无法申贷。而房屋附近的嫌恶设施因对房屋价值有负面影响，也会被列入审核。(实际估价仍需银行派专业的鉴价人员进行评估。)

● 保证人：目前银行不可强制要求借款人提供保证人。不过如果自身条件仍有匮乏或想提高贷款成数者，可提供信用与还款能力良好的二等亲内的亲属作为保证人。常见的如：夫妻之间以收入较高者，或父母收入较高者列为保证人。

● 担保品：以其他动产或不动产作为担保品(设质)，如房屋、土地、股票、债券、汽机车等。

此外，买卖案件的银行贷款成数，通常为买卖价与银行估价中，两者取其低的8成。近半年，追高价银行估不到。要特别留意的是，如果房屋有增建、露台、顶楼加盖或装潢等涵盖在买价内的状况，通常贷款成数会不足，则自备款要增加。

在分析完贷款条件后，我们来聊聊「宽限期」。大家津津乐道的「5年宽限期」在未规划的情况下，恐埋下不定时炸弹。尽管宽限期内每月只需缴交利息，不过未缴纳的本金，都会累积到剩余的贷款期限内摊还。虽然也有民众表示，宽限期后再卖房也可以赚一笔，又可巧妙闪过房地合一税的重税。然而5年后的房市热度难以推估，且未来买家是否愿意出到你心目中的理想价？你又有多少时间、还款能力能够负担宽限期后的高额贷款呢？

「不建议民众以40年期贷款买房！」踏取国际开发副总詹博宇提到，除非估计往后40年生活稳定，且自身无其他理财规划与巨额费用支出，再来考虑40年期贷款。以台湾平均首购年龄35~45岁来说，缴完贷款时早已七老八十。人在年轻时的弹性、风险承担能力较大，在青壮年时积极理财，也胜过在七旬时有所变卦而无法因应。

除了期数太长的隐忧后，我们来谈谈「压缩还款时间」的好处：如果提早把部分房贷缴完，则缴完的部分可以增贷做其他投资理财规划。如购买动产/不动产、生儿育女、创业等需要高额支出，且房屋增贷的利率更相较于一般民间借贷来的低。

不论是一般房贷还是新青安专案，在贷款前可直接向欲贷款银行了解审核的要点、保持良好信用纪录并提供稳定的财力证明，以提升核贷率与贷款成数。对于贷款年期做好全面且长期的理财规划，搭配线上房贷试算工具，勿贪图短期的轻松而忽略了应保留给未来自己的余裕。也可免费洽询踏取国际开发了解不动产与贷款规划，了解自身财务状况才能为梦想的家做足准备。

作者 / 踏取国际开发 副总 詹博宇

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