公设比怎么算？超大户外泳池免惊 专家释疑：「加盖」才计入
民众购屋时都会注意到「公设比」这个词，但是公设比到底是什么？业者指出凡是「有顶盖」的公共设施都算是公设，而这些公设占整体楼地板面积的比例就是公设比，通常新房子的公设比会较高，相对新颖设备也较多，中古屋公设比较低，室内坪数也会大一点，就看民众怎么取舍。
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▲通常公设愈多的社区，公设比也会愈高。（图／记者陈建宇摄）
对买房子的人来说，「公设比」都是必须认识的一个名词，但公设比怎么算出来的，很多人不了解，事实上，每个新建案的公设比，都是在房子规划时就已经确定，再由建筑师根据建商订出来的公设比去设计，并非房子盖完之后才计算公设比多寡。
▲根据法规，「有顶盖」的设施才算公设，露天泳池就不计入公设。（图／记者陈建宇摄）
而要知道公设比怎么算，就要先知道「公设」是什么，上扬国际建筑团队营业四处总经理施栋沥表示，根据建筑法规，所谓的公设就是「有顶盖、供给住户全体公共使用的空间」，举例来说，1楼的门厅、健身房、妈妈教室这类「有顶盖」的休闲设施区域，就属于公设的范畴。不过若是户外的泳池、中庭花园等设施，因为没有「顶盖」，因此不属于公设。
▲梯厅只有当层住户使用，属于公设里的「小公」。（图／记者陈建宇摄）
而公设也分为「大公」、「小公」2种，大公就是全体住户都能使用的范围，例如门厅、健身房等，小公则是特定住户使用，例如当层的梯厅就只有该楼层的住户使用，就称之为小公。
而上述提到的「公设」就是公设比计算里的「分子」，计算公设比的「分母」则是全体住户所持有的楼地板坪数，除出来的数字乘上100%就是所谓的公设比。施栋沥举例，某社区有顶盖的公设面积1000坪，而全体住户所持有的楼地板坪数为3000坪，计算下来该社区的公设比就是33.3%。
而目前市面上的新建案公设比多在35%以上，信义房屋大顺富民店专案经理黄致勋表示，以高雄为例屋龄0~5年的新房子公设比多在36~38%，而屋龄5~15年的中古屋公设比约30~35%，15~25年中古屋约27~29%，而屋龄25年以上的中古社区公设比则约20~25%，特殊产品如公寓、华厦公设比可能还会更低。
而新建案公设比之所以高主要也是迎合民众的需求，例如规划健身房、图书室等等休闲设施，规划的面积愈多，公设比自然就会愈高。此外法规限制也是拉高新建案公设比的原因之一。
施栋沥指出，自从2003年芦洲「大囍市」社区火灾造成严重伤亡后，政府便更改建筑法规要求8楼以上的大楼要有双逃生梯，同时逃生梯的宽度也有限制，再加上多数大楼需要2部以上的电梯，也让公设比难以降低。
▲新建案透过设计师规划也可以降低公设比，买了未必不划算。（图／记者陈建宇摄）
不过，建商在规划时其实有些细节可以调整，让整体公设比不至于太高，例如逃生梯间的转弯处若能截角，或是减少梯厅的空间改为镂空，就能省下多余不需要的空间，也能降低公设比。
不过民众这么斤斤计较公设比高低，对于坪数的影响真的很大吗？黄致勋表示，若以同样权状50坪比较，买现在的新建案室内坪数约28~30坪左右，但买同样坪数屋龄15年以上的中古屋，实际室内坪数可以到达35坪左右，相比之下就相差约5~7坪的空间，相当于多1个卧室的空间。
但黄致勋也指出，公设比高低各有优点，民众购屋前要考虑清楚需求，若是想要拥有多样化公设、在家就像住饭店感觉的房子，就必须接受新建案的公设比较高、压缩室内坪数，反之若想要实际住家坪数较大，那么找屋龄略高一点的社区坪数会比较实在。
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