财讯／政府失能、制度扭曲 小心地上权买房陷阱
文／游筱燕
六十八岁的林先生，十年前预备退休时，因为不打算增加孩子们的负担，想另觅和妻子的栖身之所；恰好，当时台湾推出第一个地上权住宅案─日胜生的「京站」开发案。林先生认为五铁共构的交通十分便利，对于到期后要还给政府的地上权住宅，也采取开放态度，心想五十年的地上权对于两夫妻的余生应是「够住了」；于是，花费1千2百余万元买下41坪的三房住宅。
没想到，原本要图个清闲的晚年，却因为房子的权益问题，与建商纷争不断。林先生控诉，目前社区的公设仅有中庭、交谊厅与一小间的物管人员办公室，他怀疑建商把原属社区的游泳池租给了一旁的健身俱乐部，并把非住户使用、对外出租的地下四、五楼停车位面积，灌进了住户买价中。然而，截至目前为止，住户们的提告却都败诉，全案仍在上诉中。
场景再拉近一点。2014年，位于台北市罗斯福路六段的「华固新天地」地上权预售案销售现场，每个住户在签约时，建商都请来律师陪同，逐条解释契约条款，做齐录音录影存证；拷背光碟后，住户留存一份，华固留一份，跟买一般所有权房子完全不同。这个总户数高达七一六户的建案，由财政部财政人员训练所原址改建而成，是台北市最大宗地上使用权案；但就由于地上权房子买卖争议不断，建商不得不摆出大阵仗以对。
而推出京站开发案的日胜生，副总经理周惠玉也指出，当初和住户签订契约时都有律师在场作证，也告知过消费者要分摊公设，所有情事皆依法有据。自己也在京站买下办公室的大师房屋董事长陈建庆指出，同样是没有土地的地上权，实际形式上分做两种，一是「可分割过户的房屋」，二是「不可分割过户的房屋」。可以分割过户的建物，建物产权登记在买方名下，买方拥有建物权状；而不能分割过户的建物，建物登记在建商或特定单一人名下，买方仅有类似建物使用权的凭证。表面上，地上权的住宅都是期限一满后，都要缴回归零，然而，「可以分割过户的房屋」和「不可分割过户的房屋」的住宅，对于住户权利的保障，却是天差地远。
现在多数具有争议的地上权住宅案件，都是属于「不可分割过户」的类型，「京站」就是代表之一，而最近建商的地上权推案，包括华固、吉美、日胜生等推案，也都属于这种类型。正因为过去的争议较多，建商才会在销售时，要求要有律师陪同，除了降低后续争议的风险，也是为建商自己设下防火墙…(本文截自财讯511期，详全文)