「实价登录造假」手法大公开！新成屋、预售屋、中古屋交易藏漏洞
你可以说，实价登录让一切透明了，让交易资讯不对称的状况改善了，让台湾的不动产交易制度追欧赶美了，然而我们真的创造了一座桃花源还是乌托邦了吗？在Mobile01的房地产讨论群组上，我们很容易便能找到令人泄气的发言，比如有人直截了当地留言质疑说：「原来实价登录也可造假喔？」或是不客气地说：「实价登录的金额只能参考，用那价格去谈的真的只能当盘子。」
实价登录真的可以造假吗？内政部为防范实价登录造假，不是订有申报不实的处理办法，按次处以三到十五万元罚锾吗？其实，所谓道高一尺，魔高一丈，这些年来居心不良的建筑业者、仲介业者与投机客早已经钻透实价登录制度与不动产交易的漏洞，把「造假」两字玩得酣畅淋漓，不论买预售屋、新成屋或中古屋，你千万别睁着眼却还上了当。
实价登录造假可以是一个广义的名词，除了「造假」之外，「失真」、「伪造」、「虚构」与「扭曲」等四种状况都可以包含在其中，这些行为可能在事件里单独存在，也可能并存。
接下来，我们整理了房地产市场上常见的实价登录造假手法，在预售屋接待中心的跑单小姐或房仲店头里的经纪人把实价登录行情表交到你眼下之时，你得学会一眼分辨出葫芦里卖真药还是卖假药的功夫。
手法 1 登录高单价、隐藏低单价
这种手法这些年就算不是「司空见惯」，也是「时有所闻」吧？由于在「实价登录2.0」完成修法与立法通过前，预售屋只要在销售结案后三十天内完成登录就行了，这可给建商「海一样大的操作空间」了，卖不好的，两、三年后再登录就行了，想拉售价的，就先登录高楼层单价高的成交户，单价低的慢慢登录就行了，建商全权掌控作价权，消费者也只能当俎下肉。
手法一的高单价户一定都卖掉了吗？那可不一定！相关业者能玩的戏法很多，假交易就是一种。假交易通常是建商把房子卖给熟人、子公司、交叉持股公司或人头，把房价做高，签约后先进行实价登录，但是一完成登录后，这些房子都会用各种理由办理退户，此时，同案场其他户别的行情已经被拉抬上来，而这些原先当「饵」的退户还可以被放上销控台，说不定还能卖一个比当钓饵时更好的价格呢！
君不见现今随处都是「买屋送装潢，买屋送家电」的广告，这是卖方的佛心吗？别傻了，实情是当一个地方的区域行情从一坪五十万元跌到四十八万元时，你觉得建商会继续坐等成交价下探吗？这种时候送装潢与家电，把成本灌在房价里，让实价登录的房价撑在五十万元是不是办法？是！而且还宾主尽欢呢！然而正准备看房子或正与建商琢磨价格的买方就吃亏了，因为此刻你正被扭曲了的实登价格牵着鼻子，当着「准冤大头」呢！
中古屋做价手法多
手法 1 不良仲介虚构实价登录
不良仲介利用涂改等方法加工，虚构或以模糊手法扭曲实价登录数据，例如把行情较高的非同型态或同区位物件成交价格出示给买方，把行情的被期待值拉高。
手法 2 资讯被隐藏或选择性揭露
仲介经纪人明明可以取得并提供给买卖双方完整的物件附近实价登录行情资料，但是在不同目的驱使下「剔肥捡瘦」或「剔瘦捡肥」，只让买卖方看到部分行情资讯。
通常，经纪人会把实价登录中单价较低的物件挑出来给卖方参考，压缩卖方出价期望值，相对的，也会把单价较高的物件筛选出来，提供给买方参考，让买方错以为成交行情都在这个水位以上。
别以为玩这种trick（诡计）的是小品牌仲介公司经纪人，包括上市大品牌连锁仲介公司在内的从业人员也深谙此道，因此当经纪人把不动产说明书交给你时，建议你多问一句：「里面附上的是完整的实价登录行情吗？」
手法 3 虚构成交价做假合约
用坊间称作「技术合约」的假合约，与俗称「AB约」的做假手法瞒天过海，在不动产圈子里是常见的事，且同时会出现在中古屋及预售屋买卖时，尤其以往投机客勾串不良仲介经纪人、代书与银行行员组成的炒房团伙，就经常使用这一招。在交易中，他们会签两份合约，一份是真合约，一份是价格灌水的假合约，假合约除了用来向银行超贷，也做为登录实价的依据，把行情拱高。
二零一四年以前台湾房价涨了十几年，做假契约超贷这种勾当很多人敢赌，甚至还有房仲经纪人猛敲边鼓，说可以帮忙贷到「更好的金额」。有网友曾在Mobile01上分享说，「以前玩这个，可以从银行端全额贷款……反正过个一两年卖掉就能结清。」如今房价缓步下跌，一两年后想卖，赔少的已经要谢天谢地了，还能拿来结清吗？
况且，假合约涉及刑法第两百一十条的伪造变造私文书罪，代书或银行行员知情却又协助申办房贷，则触犯刑法第两百一十六条的行使伪造变造或登载不实之文书罪，若是赔钱又被起诉，就真的是赔了夫人又折兵了。
手法 4 左手换右手垫高房价
投机客把房子转卖给人头或亲戚朋友，先把成交价炒高，过个水后再降一点价钱出货，过程中少说已经垫高过一次房价，但是新买方在查询实价登录的历次移转明细时，却会以为自己买得比前一手便宜，还因而沾沾自喜。
以往实价登录机制遭人诟病的缺失之一，是车位坪数登录与价格登录规范不清楚，房屋与土地登录的是价格，车位登录的却是数量，导致投机客与不良仲介可以高报房屋价格、低报车位价格，借以拱高房屋单价。
假设车位售价本来是两百六十万元，如果登录时压低成一百万元，把另外一百六十万元加计到房屋总价里，一间建物面积四十坪的物件每坪单价就多了四万元，而买方要是对区域行情没有概念，每坪让他砍个两万元，说不定还会回家焚香谢天呢！
手法 6 虚构装潢费让买方出高价
装潢费是一个黑洞，把三十万元的装潢费浮报成一百万元，不过只是一张嘴和一张装潢报价单的事，这种手法对想向银行多贷一点钱出来的买方真的很受用，浮报的装潢费又能拱高房价，是很多不肖房仲经纪人熟悉的招数，还可以用这种明明是虚假的实价混淆其他买方对区域行情的认知，击碎买方心中那道防卫的墙。
实价登录都上路这么多年了，如今还有那么多「上有政策，下有对策」的事情发生，大致上都对症下药的「实价登录二点零版」修正草案也早早就送进立法院等候审议，但是在某些业者强力反对并积极运作下，部分「有争议的法条」还有可能被撤下。政大地政系教授张金鹗说，这些资讯公布了，预售屋就很难卖了，所以建商一定会挡。
我们绝对肯定实价登录让房地产交易环境更透明的价值，也期待房市的公平与正义不要再打折扣，但是在保护伞的漏洞都被补好之前，还是不得不请你处处小心，不管是买预售屋、新成屋和中古屋，都要防范那些随时会坑了你的假药郎中。
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【本内容节录自精选好书《是谁偷走你的房子？：一次看懂房地产交易陷阱》】
书名：是谁偷走你的房子？：一次看懂房地产交易陷阱
出版社：财经传讯
作者： 杨钦亮
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