都更进阶之养套杀
Sway
一堆人巴着我要问都更怎么赚，又一直问那些等待都更的公司难道不会饿死这类问题，我现在就打开肥心，不、黑心，啊又错了，是佛心，让你知道何谓进阶版的都市更新，我才懒得要赚都更钱必须等二十年、又是枪杀又是找黑道的，那个太麻烦啦。大家都知道都市更新最好赚的，就是便宜买进一批老公寓，然后去申请啥好好看、搞成一个鸟公园放个一年半赚容积，之后就拆了公园盖了廉价假豪宅，找一堆笨蛋卖他个贵森森赚一票。但你知我知大家知，加上职业投资客、黑道投资客来捣乱，于是我就有了一个中期计划，反正我用这招赚够了。
▲异国美食街关门，店家控：都更惹祸。(图／东森新闻提供)偷鸡一定要有一把米跟一点时间，而我有的是大把的米跟很多时间。我会找一些重点商圈的外围，永康街就找隔壁巷、师大路就找泰顺街，总之就是一定要热闹商圈的「旁边」，花点时间这里买一间老公寓、那里买个没人要租的地下室，并且分十个以上的人头来买屋，你知道，如果用我公司或用我的名字来买，三两下别人就会发现我的意图，那我当然要分散一下，混淆视听，免的有人来跟我抢房子买，我的本钱会花比较多，那怎可以。这整合可能要花好几年的时间，自然不能让他空着，虽然银行多半贷我百分百房贷，还有银行的分行经理抢着要给我「额度」，就像信用卡一样，要贷多少就有多少，所以我只要花宽限期的利息钱就够，不用太多自备款，租金可以盖过利息我就高枕无忧。买地下室就把他打成停车场来外租，你知道商圈旁最需要停车场了，这投资报酬最好，以前台北盖房子有规定要盖「防空避难室」，不用防空之后多半变成漫画店，我就把他买下来当作都更的「基础」，不过我当然会挑选有产权的，如果他是登记公设，那我就找一户楼上来买，反正你知道我很会搞烂整栋的住宅环境，楼下一一搬走后整栋就是我的了。买楼上住宅，看风头来搞市场，不是出租住宅就是来当日租套房给三七仔用，当然我会用黑心装潢那套，搞漂亮一点找外商人士来出租，租金起码多赚两成，你知道现在有一些房仲就专搞这个。等我买完一栋公寓，我不一定会拆掉当平面停车场来作，但你也知道现在房屋都空的太多了，有些区域我就会干脆拆了赚停车费。
▲都更旧换新，大安区价差起码一坪30万。(图／东森新闻提供)准备好之后，就是炒菜的时候，这时我会开始进攻正商圈店面，谁是精华我就买谁，或是租了一个大的店面分拆好几个小店面来当二房东，有时候我也会引进国外有名的店来台湾开，如果原本的店家就是老字号知名店，我也会买下来再回租给他，反正，你知道的，放消息来招媒体大大宣传。媒体很好养你是知道的了，所以我会先搞店家知名度，买一些美食节目，买一些房地产讯息，你管我是不是天价购买，我一定会告诉记者我买得有多贵！没人稽查嘛，就这样，一传十、十传百，房价不就被我炒上去了？但是哦，我放出消息，是我正在大买正商圈的店面跟房子，这样其他投资客就会蜂拥而至，把唬烂的高价行情渐渐变成真正的天价行情，投资客嘛，三人成虎外加媒体炒作，这还不简单！当然，我买房子是分散投资，也就是不会只作一条街、一个商圈，因为商圈很容易移转或没落，所以平常我可忙呢！固定巡商圈是必要的，万一他有冷掉的迹象，比如附近开了新的百货公司或国际级旗舰店，那逛街动线就会改变，必要时我会一边作新闻、一边把好的点高价套给投资客，因为那些店面想要进来开，一定会先问过我手上的店面，或是透过我那些作招商朋友来探消息，这就是我经营那么久以来，跟投资客不同的地方，拜托，我是财团耶，我跟我朋友的资源那么多，投资客无法跟我们这些开百货的、开连锁店的、搞国际标的人来斗啦。所以你知道了，当我要卖店面之前是要作多少步骤，当啥油泥裤落、杂拉要来台湾开店，我怎会不知道呢？是谁引进的？拢马系我啦！等我谈好的时候，该布局的就布局，投资客知道的时候已经签好约啦，你知道的时候已经正在装潢啦，谁要迁出迁入、商圈怎么变化，根本都是我们在作决定的，所以只要一间国际有名的店要搬走或进来，请用膝盖想一想，再过两年，嘿嘿，我的假豪宅就会推出了。而夜市更是我的杰作，等我布好局，夜市整个被扩大，包括那些被别的投资客卡好的店面，有些还是我高价卖给他的，先大赚一笔！之后，我就动用所有的关系来「整肃」这个商圈，拆违建、搞环保、烧房子，一个热闹的商圈，只要巷内一间店面烧掉，嘿，这公安问题就出现了，政府怎能不来面对这个事实呢？民众也会一起找议员喊着说「太吵啦」、「晚上回不了家啦」、「环境太不卫生啦」，然后一堆住户被小偷偷的新闻也会爆出来，商圈顿时变成都市之瘤，一下子就会有更多的店面求售。最近的师大夜市不是就这样？这当然获利的不只是我了，一堆同行共襄盛举，大家共荣才不会矛头指向我，万一不小心失败也不是我一个人承担风险。等到商圈黯淡之后，接着我继续买店面，包括当年我高价卖给你的，自然是低价承接，或是先租、低价出租后，再买，如果投资客想跟我拼，遇到我即将整合好可以开发的土地，我还不是开开记者会，把那些人塑造成钉子户、哭给媒体看、掰个故事说啥老阿嬷死前的心愿是看到新房子盖好，不就得了？当然，识相的投资客还是会跟我合作，毕竟没有投资客愿意资金卡死，跟我合建分屋还是可以赚得回来，所以也不是那么多钉子户可以上报。啥，不合作？我管你有多大咖，以前你跟我合作愉快，现在却想高价分店面回去？国税局可是我的好朋友耶，参你一下让你成为全民公敌、骂你是炒高房价元凶、罚你逃漏税、检举你是路霸，黄勇义的新闻，随便就被罚好几亿元，你是没看到阿！都更还有另一个好处，就是以小吃大，政府不是立法说五百坪以上的地不能买卖了？那我就都更阿，管他学校还是政府拥有，我自然会贴着那些国有地来买房子，等到买到一栋，就来跟政府搞都更，谁叫法规给我这个权利呢？国有地还不能拒绝哦！只要算一算我的建筑成本可以赚得回来，你管我的土地可能只有几十坪，我依然可以跟那几百坪的国有地来都更。按照坪数来说，虽然要跟国有地五五分帐，照理说我的地要够大才够回本，但是阿，我自然是早几年布局，通常国有地旁都是商圈尽头，要不然就是鸟都不愿意拉屎的空地，自然的，随便找三个估价师先低估店面价值，喔，多数的时候根本不用低估，那些地空着多年，本来就没有商圈可言。跟公务员办事你通常气个半死，那是你不懂得官话，我当然直接找长官，告诉他这是「活化死资产专案」、「让贵单位年度绩效变好」这类鬼话，而且都市更新是政府大力推动的，这又可以「增加都市更新成功案件」，「盖出一栋绿建筑的大楼，让别的单位赞美」，还有还有，「美化市容」、「消灭登革热严重地区」！签完都更契约后，我自然是分回店面跟一点点楼上住宅，这时又会跟官员说「到时候盖完我一定帮你找人拍卖，绝对不会变成蚊子馆给在野党臭骂哦！」所有的政府专案我都熟悉，长官要求啥我就变啥给你，再不满意我连「增加生育力与就业人口」这类鬼功劳我都敢写在报告里。更何况，看似跟政府合作我根本是赔钱，这又可以开记者会告诉大家，我是多么有佛心的建商阿，这时又可以跟新闻单位要点预算花花，美化我一下，反正记者我很熟。之后你就知道啦，建材该偷的偷、工程该减的减，就这样盖出一栋看起来华丽、实际上缺钙缺骨的大楼。然后，再用上面的方法炒高商圈与房价，所以，看起来好像我赔钱、但其时我只要有三成的土地，就可以吃下七成的国有地，这样，我就有把握赚到钱了。不信？通常我的店面报告评估价是每坪50万元，但后来我卖出的价格多半每坪500万元，这十倍的价差就是我获利的来源。也许你到现在还认为我在唬烂，那我问你，你看到那么多新闻在报「店面、住宅成交，再创历史天价」，你哪一只眼看到有合约书了？新闻是用买来的啦！我随便讲讲，再用LV、万元礼卷送一送、用我手上超六星级旅馆住宿卷发一发，配合我那几个房仲、名嘴好朋友到处讲一讲，新闻就有啦。想当个黑心建商，可不是三两三就可以作到的，要跟我玩都更？没那么容易！
(●作者Sway，此文转载自Sway房市观测站粉丝专页，曾出版《黑心建商的告白：买屋前不看会哭的17堂课》、《黑心房仲的告白：买屋签约前最后救命的17堂课》与《黑心投资客炒房告白：搞懂中古屋坑钱陷阱的17堂课》。本文言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多参与，投稿请寄editor@ettoday.net)
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