好房网／锁定四大高投报产品 2016年进场不败
【撰文／Angela；图片／shutterstock】
挥别欲振乏力的二○一五年，眼看政府出招救市，不少自住客和置产族已嗅到房市触底反弹的前兆，正酝酿出手，承接市场上的好货。二○一六年，哪些产品是专家眼中的置产首选呢？
股神巴菲特说：「别人恐惧时，我们要贪婪。」这句话放在房地产投资，亦是如此，当众人看坏后市而不敢出手，眼光长远的人其实已备好银弹，准备大举扫货。
买房除了「地段」是不变的真理，现在起自明年购屋须掌握三大趋势：一、蛋黄区跌幅大于市郊，入手相对划算；二、中古屋有三低，「总价低」、「税负低」、「公设比低」，尤其房地合一即将上路，买中古屋C／P值比买新屋来得高；三、近年房屋租金不断调涨，几乎已和每月房贷负担并驾齐驱，与其租屋，不如买房，拥有自己的资产。而首购、换屋和置产三大族群，又该如何选择产品呢？
近年房价涨翻天，加上房屋持有税、交易税大增，高总价与大坪数产品沦为票房毒药，而低总价小宅因入手门槛低，又符合现代小家庭需求，跃居市场宠儿。此现象也反映在建商推案上，近两年预售、新成屋多以中小坪数产品为主，建商为加快去化速度，将总价压在一千万元或一千五百万元以下，以吸引首购族目光。
东森房屋北区营业处副总胡淑惠建议，预算不高又希望住在台北中心的首购族，可从中山、万华、大同、文山等区域找起，总价七百万到八百万元就可买到条件不错的中古电梯套房，若离开台北市，选择性更多。
大台北运输网十分便利，不一定要坚持买在台北市，若选择捷运或台铁半小时内可抵达区域，如土城、新庄、汐止、莺歌等，不仅省下房价，还能买到较大坪数，生活品质也会提高。若愿意拉长通勤时间，可选择范围就更大，如三峡、基隆、林口等，都有快速公车或客运可供搭乘，班次多又快，省下的房价也更多。
换屋族 首选市中心中古屋
房地合一倒数计时，不少换屋族想抢搭轻税末班车，导致近期消费者换屋意愿大增。永庆房产集团统计双北市近五年购屋动机比例，今年双北市换屋族皆逾三成，站上五年来最高点，又以台北市中心换屋族增加最多，从二○一三年的二十六％上升至今年的三十四％，又以中古屋为换屋者最爱。
进一步观察，「台北市中心」换屋族购买中古屋比例从二○一一年的七十四％，上升至今年十月的九十三％；「台北市郊区」换屋族购买中古屋比例则从二○一一年的六十七％，上升至今年的八十五％；「新北市」换屋族二○一一年购买中古屋比例为七○％，今年则为八十六％，可见中古屋受到大多数换屋族青睐。
永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫分析，中古屋房价相对亲民，持有税较低，加上公设比也低，换屋族赶在房地合一上路前购买，就是着眼于未来有较大的省税效果。
再从实价登录资料来看，双北市今年第三季与去年同期相比，均呈现下修趋势，其中台北市中心跌六．八％，台北市郊区跌二．一％，新北市中心跌五．一％，新北市郊区跌一．八％，无论台北、新北均呈现蛋黄区房价领跌的反常现象。然而，台北市中心新成屋从去年至今年跌幅达一○．五％，市中心中古屋跌幅仅五．六％；新北市中古屋跌幅为四．三％，也比新北市新成屋下跌七．四％来得少，显示市中心中古屋比新成屋更加抗跌保值，是现在进场购屋的首选。
若比较台北市各行政区，文山区今年十月份公寓均价仅四○．三万元，电梯大楼均价为五十一．一万元，该行政区有捷运线经过，生活机能完整，居住环境也十分舒适，房价最为超值。
新北市方面，板桥、永和、新店、中和等精华区公寓均价都在三字头，电梯大楼均价也仅有四字头，这些区域除了交通便捷，也有建设利多可以期待，适合换屋族。
置产族 锁定四大高投报产品
至于置产族该如何选择购屋标的？以下四大产品投报率高，最值得入手：
1.市中心小宅
市中心房价居高不下，高单价、低总价、室内复层与位处精华区的小宅，进可攻退可守，深受置产客青睐，如忠孝东路五段堪称「百万小宅一条路」，邻近信义计划区生活圈，总价一千万到一千五百万元小宅聚落成形，吸引许多置产与收租型买方。
此外，中山区与万华区近期也有不少置产型小宅推出，大家房屋企画研究室主任郎美囡指出，中山区因房价水平高，精品小宅集中在中山北路、林森北路及大直一带，万华区属旧社区，小宅集中在西门町商圈，因住商混合住宅结构较复杂，单价相对较低。
2.租屋热区套房
小套房虽有低总价优势，却因机能相对有限，在转手市场仍处弱势，置产客如何避免买到跌价套房？天时地利不动产顾问总经理张欣民认为，还是得回归地段本质，诸如百货办公商圈、捷运站十分钟内交通枢纽或生活机能佳的大学城，都是不败的热区。
北市房价过高，不少房仲一致建议将置产目光往南移，如台中市精华区段，目前仍有不少总价二百万元内的中古套房，若另有科技园区或大型厂办加持，出租情况将相对稳定，亦可降低投资风险。然而并非每间银行都愿意承作套房贷款，且套房贷款利率相对较高，建议以现金购入，报酬率最佳。
3.观光热区店面
在低利、高通膨环境下，手上拥有大笔资金者，持续寻觅投资型产品，其中一级商圈因商业气息浓，人潮不易移转，尽管投资型店面产品总价高，但可依各种调整增加报酬，例如将一楼空间分割出租，骑楼或墙面亦有收租效益，楼上规画成套房，可达一鱼多吃效果，具长期增值空间。
群义房屋南屯市政店协理蒋海芃观察，部分住宅区楼店亦受到入门型置产客关注，此类产品建坪多为三十至四十坪，总价约在千万元上下，只要有适合业种进驻，也能创造高效益。不过新兴重划区因人口入住率低，较不适合投资店面。4.人口密集区车位
双北市车位需求增，加上台北市长柯文哲考虑仿效日本，推行买车自备停车位政策，使投资停车位成为置产显学，其中住办混合或老旧公寓聚集区车位难求，更是置产族锁定焦点，房仲业者推估，北市大安区敦南商圈周边机械车位报酬率可达四．八％。
但投资车位眉角多，购买前须留意是否拥有独立产权，若购买机械车位还须评估未来修缮费用，此外车位贷款不易，或仅能申请信贷，利率约三到五％，会吃掉报酬率，建议以现金购买车位较划算。
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