好房／海外不动产投资三大关键
在海外投资不动产有很多持有型态，产权、地上权、使用权、特别目的公司股权等，不同的持有型态有不同的风险，相关税赋的计算方式不同，出场方式也不一样。
朋友M刚从马来西亚回来，脸书上满满是她看房的照片纪录。爱旅行的她，很喜欢参加海外购屋看房团，感觉似乎有正当理由可以暂时「抛家弃子」出去走走，反正医生老公有钱，自己有闲。
这半年来，她已经去了日本、澳洲、美西，几乎现在媒体热炒的海外投资区域都去过，却都没有出手。这次从马来西亚回来后马上登门找我，像是找到真爱似的，拿出一叠精美的资料想问问我意见。
「之前去那么多国家都没来问我，这次反而这么积极，是打算出手了？」我笑着问。
「呵，被你猜中了。这个建案就在吉隆坡双子星大楼走路约十分钟内距离，相当于台北一○一大楼周边的信义计划区豪宅，总价却不到千万元。这种案子到哪找呀？」M开心的说。
「如果是这么抢手的案子，早被马来西亚当地华侨富商抢走了，哪还轮得到你呢？」我故意开她玩笑，却也点醒了她的中心商业区豪宅梦。
「子房，你认识很多私募基金，他们常在各个国家投资，是怎样评估的？」M好奇的问。
「很简单呀！花钱请顾问。」我说，「找最好的国际级律师把关签约风险，最好的国际级会计师做财务规画，最好的国际不动产顾问公司协助市场分析及实地查核。每评估一个投资案就要花上数百万甚至千万台币，倘若个案投资规模没有到十亿元，就不符合经济效益。」
「好啦，好啦，我没钱请你当顾问。」M吐舌头说，「你就指导一下我们这些散户，看看海外投资不动产该注意些什么嘛！」
「嗯，那你拿出一张纸来，画出三个同心圆。」我说，「从圆内到圆外依序写下『持有安全』、『租金净利』、『出场预测』三个评估关键。」
「为什么是同心圆呢？」M好奇的问。
「越往中心是越重要的关键。」我提示说。
持有安全
海外投资最重要的就是「持有安全」。
不是每个国家都像台湾一样，私人可以拥有土地建物产权，即使可以拥有产权，法律也不见得允许外国人拥有产权。但投资不动产有很多持有型态，不同的持有型态有不同的风险。万一没有掌握好风险，这个投资案很可能「归零」，这是多么严重的事情！特别是在人治比法治盛行的国家，更要注意。
以中国为例，当初说圈地给你开发，没有经过正常「招拍挂」（招标、拍卖、挂牌）程序，仅一纸合约就让你拥有土地并投入资金建设事业的单位，也可能会用一纸命令就收回土地建物，让你血本无归。
依据观察，开发中国家常有产权持有的风险，但若打通关系后常具有相当迷人的投资报酬。已开发国家的产权持有方式较安全稳定，但相对投资报酬率也较为平稳。但对于没有太多政商资源支持的散户，我建议还是往重视法治且保障持有安全的国家走吧！红色子房小档案知名财经部落格「币图志」房地产专栏作家，CCIM国际不动产投资师，现任外商地产顾问公司投资部主管及大学兼任讲师，产官学界十五年相关经验。
【全文未完，完整内容请见《好房HouseFun》杂志2013年7月号】
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