2009年3月二手住宅市场 中原月评
春节后的成交高潮在3月延续，并且达到新高。根据中原地产的成交估算，二手住宅成交量在2月强势反弹后，3月环比再度大幅增长三成以上；高端物业成交增多，使得二手住宅成交均价本月明显上升，本月二手住宅均价8454元/平方米，环比上升约10%。此外，随着成交量的放大，部分业主的反价现象也对价格产生了一定的拉升作用。
3月份主要延续2月份的态势，客源平稳且成交畅旺。二手市场消化的客源来自于在去年观望时期没有入市，但却有着强烈自住需求的买家。这一部分置业者在去年淡静的市场中表现谨慎，到了09年初，发现二手成交逐渐畅旺，加上舆论普遍造好楼市，担心价格会有所反复，因此出手普遍果断。另外，早前“救市”政策为买家建立的信心，也是3月份二手成交再创今年新高的重要原因之一。
除了延续2月份的行情外，3月份二手市场最大的特点就是“信心”。自住客有信心，本月改善型买家积极。改善型物业往往价值较大，买家做决定的速度要比首次置业慢。导致年后的2月份是首次置业买家称王，而3月则改善型买家独大；投资客有信心。本月传统的投资板块如珠江新城、天河北和越秀区等，投资客主动出击。尤其是珠江新城，投资客成交占到了九成以上，天河北的投资客也有明显地增长；业主有信心。随着看楼和成交的增长，“反价”“惜售”等词汇再次进入人们视野，更有部分区域由于盘源消化过快，业主嫌价低不肯放盘，导致“无楼可卖”的现象。
租赁交易的周期短，2月份已经将绝大部分的需求消化，3月的租赁交易正常回落。由于年前积压过多，经过了2月交易高峰之后，本月二手住宅租赁市场盘源依然充足，使得租价失去上升动力，环比微跌3%左右。中原地产3月份租赁成交均价为29元/平方米/月。
天河区：买家积极盘源告急
天河区本月二手住宅成交面积环比上升明显。东圃、石牌和后天河北等三个首次置业集中的区域，本月成交有所下降，但体育中心、天河北和天河公园等投资、改善型置业板块，二手成交攀升。在天河北，随着成交的活跃，再加上舆论对楼市的造好，业主心态开始强硬，反价现象普遍增多，导致成交价有一定的升幅。其中过百万的豪宅价格微跌，但百万以下的物业，尤其是两房单位，成交价有5-10%的升幅。另外，由于消化得快，导致区域的盘源较为紧缺。而在珠江新城板块，这里的买家和业主对市场更加敏感，双方的信心恢复得都很快。买家绝大部分为投资客，认为目前的价格已经达到心理底线，是出手的时候了。而业主不仅反价，更加开始捂盘惜售，导致区域盘源减少，其中公寓单位更是供不应求。天河区3月份二手住宅成交均价为9912元/平方米，环比升幅近9%。
由于大部分回城的外地务工人员在2月份已经完成租赁交易，因此本月租赁正常回落。一些商务氛围较浓厚的区域如天河北等，受到金融危机的影响，租赁交易量下降更为明显。区域二手租赁均价没有多少变化，为34元/平方米/月。
海珠区：各板块买家表现不一
海珠区本月二手住宅成交面积大幅增长，看楼客与盘源亦同步增加。在高端物业集中的滨江东板块，业主主动降价，出货非常快，基本在2天内就能够完成交易。买家以改善型自住为主，在观望了一年后楼价已有回升迹象，只要价钱合适的，便会出手；在南洲路板块，受到降息和减免税费的影响，2年以上5年以内的物业成交增多。当地的教师和医生更是趁着政策利好，购入小单位进行长线投资；而首次置业买家多的赤岗板块则比较特殊。买家认为楼价尚未见底，继续等待，但业主却认为楼市回暖，不肯让步，最终拖延了双方的成交。海珠区的二手住宅成交均价为8413元/平方米，升幅超过9%。
海珠区租赁成交有较大幅度的下降。一些地区小户型消化较快，导致剩下的盘源与租客的要求不符；而另一些地区则由于专业市场改造，影响了租赁交易。海珠区租赁交易均价为27元/平方米/月，环比下跌7%。
番禺区本月二手住宅成交面积环比上升明显，买卖双方随行就市，成交畅旺。业主放盘时间较长，也经历了楼市的起伏变化，或出于置换、资金周转等目的，心态比较平稳，价钱也跟随市场进行调整，都趁现在的市况较去年有所好转，合价合适就放手；而买家亦积极应对，能够接受的就果断出手，要还价的也不会太离谱。在华南板块，成交的客户多是去年期积累的客户，他们历经了2008年的低谷，在价低时未能成交，现在趁着楼价尚在低位时赶紧“入货”，购入大面积单位用于改善自己的居住环境。而在钟村板块，受到股市好转，利好政策出台的影响，买家置业信心提高，成交的价钱也有微升。业主基本都按市场价定价，少有笋盘出现。而买家虽仍有观望，但还是怕日后政策会变化，都选择趁早出手。番禺区的二手成交均价为6545元/平方米，升幅明显。
番禺的租赁交易呈现大幅下滑，洛溪、钟村等工厂较多的区域下降明显，但华南板块则有所上升。番禺区租赁交易均价为19元/平方米/月，保持稳定。
白云区：买家置业欲望强烈
白云区本月二手住宅成交面积环比大幅上升，区域内买家的置业欲望比较强烈。在上半月，看楼、成交的客户不断增多，一方面导致了业主开始恢复信心，虽然未到反价的程度，但议价空间明显减少，对价格比较坚持；另一方面，不少买家见到市场成交火爆，看中的盘不断卖出，他们也感觉到供不应求的压力，在加快做决定的速度的基础上，对价格也不太计较了，毕竟现在的楼价对比之前还是便宜了。在京溪板块，成交的不少是二、三次置业买家购买的大户型单位，其中有一半是买家害怕楼价再度疯涨而购入自住的。白云区本月的二手成交均价为6649元/平方米。
租赁交易本月相对保持平稳，主要是上月白云区的租赁回升不算明显，导致本月的差别不像其它区域那么大。其中广州大道北因为地段优势，受到天河区白领的青睐，交易上升。白云区二手住宅租赁均价为23元/平方米/月，是唯一租价有所上升的区域，升幅约6%。
越秀区：业主忙反价吓跑投资客
越秀区本月二手住宅成交面积环比增幅在六区之中最为明显。与上月不同的是，随着成交增多、利好政策出台，老城区业主的议价空间开始减少，反价现象逐渐增多。不少投资客认为目前的价位较之前有了一定程度的回调，因此表现不如早前积极。与此相反，自住买家认为价格开始回升，现在如果不出手，怕到时又错过了机会。此外，为了子女的学位、为了赶在清明节前置业，也促使老城区买家本月入市积极。在水荫路板块，本月成交客户均为自住，新婚和改善型置业都有，其中一半都是求学位的买家。越秀区本月的二手成交均价为10974元/平方米，重新站上万元高位。
越秀区本月是租赁交易唯一上升的区域，增幅不大。站前路、东风东两个商业、商务氛围较浓的板块，租赁逆市上升。而五羊新城、小北路等板块交易则小幅下滑。越秀区二手住宅租金为36元/平方米/月。
荔湾区本月二手住宅成交面积环比上月有小幅上升，其中原芳村地区成交下降，而老城区则持续年后的旺势。在芳村，由于楼价尚处于相对低位，有不少本地及荔湾区的拆迁户前往看楼。当地业主认为市场将会有所好转，目前的环境卖不到好价钱，因此放盘量少。而在老荔湾，买家表现主动，大部分成交速度依然很快。主要原因是国家利好政策的出台和降息的实施，大大增强了买家的信心和实力。而同样的利好消息也使得当地的业主心态回暖，对价格比较坚持，不过暂时未影响到成交价。在康王路板块，本月成交的都是自住客，区域内的楼盘档次较高，因此买家以改善型置业居多，许多人都是楼梯楼换电梯楼、单体楼换小区楼。荔湾区本月的二手成交均价为9737元/平方米，变化幅度不大。
芳村区租赁交易降幅六区之中最为明显，主要原因是上月消化了大部分的需求。部分区域如康王路专业市场，受到大环境影响，少了许多打工的租客。荔湾区二手住宅租金为30元/平方米/月。
广州中原3月二手成交反映情况
中原地产研究部
2009-3-27