从小志愿当房东？ 投资对的房产是关键！
文／蓝文强
从小到大作文题目问你长大要做甚么？就是没人说我长大的志向是当房东，其实把自己的生活目标设定，要努力当房东，这没甚么不好，甚至可以往这个方向前进，我个人觉得努力到世界当房东为目标，那将会有不同的生活感受。（当房东的形式有很多种，写软体收月租费是一种房东，发明专利收专利费有是一种房东，买游览车租给别人也是一种房东）。
出租的形式有很多种，但是大部分的产品都会因折旧或随着时代的变化淘汰或消失，不动产的房东最普遍，门槛也较低，相对土地也较保值，长期而言都市的土地除了商圈的转移外，价值与价格较不易消失，前题是取得成本要越低越好，且一定必须国际型大都市。
要让房子成为你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，养房子跟养孩子一样在「养父母前要先学会养自己」，如果你的孩子连自己都养不活怎么可能会养的你呢。房子也是一样，要先会计算出房子房租至少要比房贷加利息还要高出2成以上，这样的投资会比较安全，若每月都从你的资产或收入支出房贷，这样房子就成为你的负债。要让房子成为你的资产，基本上，「这个房子一定要先养得起自己」，然后才能成为您的老人年金或养得起您。
养这个「房儿子」不能像「养儿子」一样，一天到晚向您伸手要钱，缴学费伸手要钱，零用钱要伸手要钱，交女朋友也要伸手要钱……….。「房儿子」向您伸手要钱时，只有缴地价税、水电杂费、房贷、修缮这四类而已。若您的「房儿子」还是宅男宅在家，而无法工作赚钱，势必是一个负担。「房儿子」房租薪水收入越高，您就越不用担心他，这也就是为何所有专家一再强调投资不动产，地段最重要了。越好的地段越容易出租，当然房租薪水收入就越稳定啰。
台湾、日本东京同样以房贷1000万为例，在台湾要找1250万房子房租每月收5万多，真的是满困难的，但是在日本东京若以1430万买的房产要租7万却不难。所以在台湾买房地产投资者已经不是在看投报率了，而是在看涨幅的利润。台湾现在很多投资客买1250万的房子1400、1500万就卖，扣掉仲介费与利息后大约可以赚100、200万，短短几个月就有几百万的获利。比起6%或10%的房租投报率，的确是涨幅的利润比较有吸引力。
房价在趋势往上的时候，这样操作应该会有利润，可是房价越炒越高后，无形之中，报酬率就会越来越低，很多人投资就不会以投报率当作投资房地产考虑的因素。风险相对就会越来越高，一但到高点，房贷与利息的压力就会形成房价往下的力量，当房价往下的趋势来临时，就会造成风暴，2008年美国房地产形成的次级房贷风暴就是一个明显的例子。
日本这20几年来也是一样，房价的趋势是往下的，房价几乎跌到40几年前的水位，但最近的10年，日本东京房价已呈平缓微升趋势，日本发生大地震、核爆，日本东京房价遇大利空不跌，充份显示日本房价有强力的支撑，已较无下跌可能，这时候进场投资日本不动产相对安全，近期大阪又取得2025世界博览会主办权，东京不动产和大阪不动产各有话题。
●蓝文强：不动产经纪人考试及格，现任国际东京不动产业务经理，帮助想要在日本置产或投资的朋友找寻心目中理想的日本不动产；并协助已经有日本房地产的朋友，迅速销售在日房产。