房地产是好投资吗？ 买房之前先思考「3项」理财小撇步
俗话说「自己的家最好」，但理由却不是人们所想的那样。就算是房屋市场有时起伏很大，还是有许多人认为买屋是一个最好的投资。事实上，房地产确实很受大家欢迎，以至于人们到达退休年限时，房屋几乎占了他们所累积财富的一半。
然而如果你真正去深究那些相关数字，你将会发现，房产并非让你财富增加的最好途径。但你也不用失望：它们仍然算是一个非常好的投资。
对前述的说法觉得有点困惑？让我们先从房价升值的惨澹历史说起。到2008 年为止的30 年间，根据房地产财务公司「房贷美」（Freddie Mac）的数据，房价每年爬升大约4.7%，只比每年3.8% 的通货膨胀率高一点点。此外，拥有一座房屋会比租屋者有更多的费用要付，譬如地产税、维修费、房屋保险。这些费用很容易就可以到达房价的3%。现在，让我们把这个3% 从30 年间的平均增值4.7% 中扣除，很显然的，剩下的根本就无法抵销通货膨胀。
这其实没什么好奇怪的，因为房屋下方的土地确实是会适度的升值，就像是马克．吐温所说的那句名言，「赶快去买土地吧，因为它们已经不再出产了」。只不过你头顶上方的屋顶，还有围绕着你的四堵墙，可都是会贬值的资产─如果不花大把钱细心呵护的话─就有可能会失去价值。想想装修房屋所能得到的报酬，你就会清楚了。
许多人认为重新装修房屋是一种投资，但如果你真的把房屋整修，打算之后再出售，研究结果表明你只能拿回所花掉钱的一部分而已。譬如说起居间里的沙发，围绕餐桌摆放的椅子，这些重新装修的物件已经绝不可能像送来第一天时那么光鲜亮丽。慢慢的，这些东西日益毁坏，缺口裂痕一一浮现，很快的，你的房屋又需要重新整修了。
那么，为什么屋主常常会说那是他们最好的投资呢？理由可能有二：首先，就算每年的增值并不是很高，但却会让人感觉上很不错，特别是把时间和复利投资也列入考虑之后。举例来说，如果我们暂时忽略掉拥有房屋会碰到的花费，只把眼光放在每年4.7% 的增值上，那么在30 年间，你所拥有房屋的价值可能会升值大约300%。
其次，许多屋主在买房子的时候都会用抵押贷款，那就会使得从房子所能获得利益显得更大。前面提到你的房子会增值300%，假定你的房子当初的价值是10 万美元，现在就变成了40万美元，感觉上已经很不错了。但如果你当年是贷款买屋，自备款是房价的20%，其他80% 是贷款，也就是头期款付了2 万美元，所以你现在的感觉等于是2 万美元变成了40 万美元，感觉就更好了。而且因为你是屋主，所以你可以享受房价增值的全部果实。在实际效益上，抵押贷款实际上跟房价增值有互为影响的关系，也就是说你可以利用借来的钱创造利润。
问题是，这个作法有时会让你的整体财务状况陷入险境─我们在第1 章中已经讨论过这个主题。它甚至也有可能在房地产价格走低时加剧你的损失。举例而言，2006 年中期，房地产价格开始下跌，人们发现他们的房屋净值也跟着下滑，很快的，他们的房屋所值已经低于所欠下的抵押贷款。由于房价下跌和贷款结合在一起，会将理财带入意想不到险境，所以除非你有把握拥有那座房子至少五年，或最好是七年以上，否则你就应该不要考虑购屋。
甚至于在房价上升也不见得就一定会对屋主有利。在你拥有一座房子的头几年里，你的房屋净值很低，但却有大笔抵押贷款债务。在这种情况下，你确实有可能因为房市上扬而得利。举例而言，你买了一座价值25 万美元的屋子，头期款付了5 万元。之后，房价升为30 万元，这就意味着你的房屋净值现在从5 万元升为10 万元了。
可是，这个盈利却没有表面上看起来这么动人。在抵押贷款的初期，你是可以因为前述的情况得利，但这是因为你的房屋净值相对较低，而债务却很高。这也是你必须每年付出最多利息的一段时间，因而在一定程度上抵销了房价的上升。
另外，你的贷款利息也有可能高于房价每年的升值，因此反而对你不利。好消息是，你每个月偿还的贷款会让你的债务日益降低，因此每年需要付出的利息也会跟着降低。但由于你的抵押贷款余额也已经进一步减少，所以也意味着你利用借来的钱去创造利润的能力也降低了。终有一天，你会付清贷款─这时候你已经再也无法利用借来的钱去创造利润，你的房屋升值就会变成前述「房贷美」公司所提及，枯燥乏味的每年4.7%。
更糟的是，会拖累房产报酬的还不只是贷款利息、地产税、房屋保险、维修费而已。你也必须把首次买房以及后来脱手的高额费用列入考虑。具体而言，一般地产经纪商会收取5% 到6%的销售佣金，这不是一笔小数目。譬如说你的屋子以50 万美元的价格卖出，你要付出的佣金就是2.5 到3 万美元。为何我们不应买过大的自用住宅？
就算是有上述的这些成本及费用，房产仍然可以算是一个好投资。我们现在把房屋升值的议题放在一边，来谈谈所谓的「设算租金」（Imputed Rent，也称为估算租金）。跟股票、债券以及其他投资项目一样，你也可以把房屋投资的报酬区分为资本利得以及红利。房屋的资本利得如前所述并不能算高，而且大部分都会被各种费用抵销掉，但房屋所能产生的红利却很可观。现在你可以来想像一下，如果把房子出租出去，你可以有多少报酬？一般来说，房屋的每年租金收入大约是市场现值的7% 或8%（编按：台湾约在3% 左右）。这也代表了你住在自己的房子里所能得到的价值，因为你不用付租金。
当然，你也许会觉得自己并没有从房子得到那么高的价值，而认为如果把它租出去的话，你将会获得更多报酬，特别是如果你所拥有的房屋大过你实际所需的时候。这里就出现了一个宝贵的教训：确认自己买的房子正好足够供自己及家人使用─不要买太大的房子。这样，你就不会因为拥有一间大房子而浪费了收取租金的机会，与此同时，你还可以利用省下来的钱投资别的项目，借此获取更好的报酬。
住在自己的房子里并且享受「设算租金」还有一个好处。跟其他投资所产生的红利或者利息不一样的是，你不必为「设算租金」缴税。除了这个免税的福利之外，屋主还可以享受其他的税务减免优惠，譬如说抵押贷款利息减免、地产税减免、以及售屋资本利得的大部分可以免税。
跟投资股票相较起来，投资房产比较能够理性从事。房地产投资确实有时也会失控，特别是2005 年和2006 年之间。然而不管怎么样，你在房屋市场上不太容易见到像我在第14 章中所提及，其他财务市场操作上可见到的那么多犯错事迹。可能的原因是：不像股市，我们在房屋市场上不会得到每天价格变动的讯息，我们也不会那么轻易就卖屋─我们总得有地方住吧。这就意味着屋主不太可能仅仅因为房市欠佳就慌乱脱手，他们反而会倾向于熬过不景气。他们宁愿每个月按时偿还贷款，慢慢把余额付清，同时让房屋净值随之上升。然后有一天付清了，再也不用缴交贷款。太好了，他们现在拥有一个不需再付出费用的主要资产了。
理财小撇步＊买一个大小适合你和家人居住的屋子─不要过大。＊决定买屋之前，先确认你准备住在里面至少五年，最好是更长的时间。＊不要期待房屋的增值会有多高，特别是你把拥有一座房子所会面对的各项费用考虑进去之后。