投资日本东京房产的七问七答
文／蓝文强
1、问：在日本东京不动产超过40年的屋龄就很难卖了吗？答：日本房地产物件超过40年以上的，银行比较不愿意借贷。台湾在日本东京设立的银行根据政府颁布最新的地震法所设定的条件， 40年以上的建物，在建物结构上会让银行比较担心，所以银行不愿意借款，因此买方必需全额现金买卖日本不动产。
本人建议，投资日本东京不动产当然是要将利益最大化！假设有自备款1000万，那么向银行贷款1000万就可以买到2000万的日本房地产物件，且日本不动产租金收入可以还掉本金与房贷还有剩余，那为什么不买2000万的日本房地产物件？除了可以享受到2000万的租金效益，而且向银行贷款，银行会去审核该物件的产权与建物结构安不安全，对投资者而言，所购买的日本房地产等同获得相对的保障。
2、问：那如果买30年以上的日本东京房地产，持有几年就超过40年，是不是就难卖了？答：本人建议客户，投资日本东京不动产的第一要件－买好地段的物件(房客比较好找)，第二要件－买屋龄不太旧的物件(银行贷款较好贷)，第三要件－看投资报酬率(投报率回本快)，最好能有5-8%以上的投报率再考虑。
3、问：日本房地产地点的好坏和出租率有很大的关系吗？租金行情会被灌水吗?答：大有关系，但最重要的是租金行情是否正确。在日本东京，租屋的需求非常大，租屋市场有完善的制度，所以租金行情的可信度较高，比较不用担心浮夸的租金报价，且本公司都介绍有已有承租方的日本东京房地产物件。
4、问：请问套房要缴管理费跟修缮费，购买整栋透天屋如果需要管理呢？管理费谁出呢？答：一般先看您购买的日本不动产大小，大部份透天华厦大楼由租方付管理费给屋主，而整栋东京房地产物件，一般来说还是由租客付，但也可以依屋主与租方签订的租约内容为主；屋主也有维持物件的义务，若遇到大翻修时可由过去累积的租金来支付大楼的修缮费用，以保持物件的品质来让出租率维持。
5、问：如果只是想投资东京房地产赚租金的话,建议买透天屋吗?东京透天屋投报率会比较高吗？答：建议买日本东京透天物件，投报率的高低与地点好坏成正比，东京透天屋的租金真实投报率会比较稳定，举例来说，客户买了1栋东京不动产6层的透天屋，有3层需整理再招租，但目前已收的3层租金，可用来支付向银行借款的6成房贷。
6、问： 日本东京整栋透天需要的资金比较高，透天物件未来真的比较容易脱手吗？答：东京透天的释出量是最少的，这几年来很多客户反应后悔买了套房，因为土地是最稀有最值钱的，整栋物件包含土地，卖掉一栋土地就少一块；而套房一个楼层就很多个物件，一楼买不到买二楼，二楼买不到买三楼，物件量多，替代性高，涨幅自然没有透天物件多。
7、问：请问东京不动产好收租吗？承租方稳定吗？答：东京是千万人口的国际大城市，租屋的需求非常大，东京房地产自有率仅约40%，大部份的人皆以租屋为主。持有东京房地产收租，承租方因个人原因退租皆为正常，招租新承租方的时间不一，请耐心等候，东京已经是人口移入连续达23年，这庞大的人口大部分会是在东京租屋，只要租金合理，物件不太旧，招租不会是大问题。
●蓝文强：不动产经纪人考试及格，现任国际东京不动产业务经理，帮助想要在日本置产或投资的朋友找寻心目中理想的日本不动产；并协助已经有日本房地产的朋友，迅速销售在日房产。