总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔？
本站房产讯 在如今地价、房价飙升的大背景下，老城区的物业可谓金贵。而两个星期前，荔湾区文昌北路居然卖出了这样的房子，58万总价购买一栋！而且还是地铁上盖，周边省一级、市一级小学齐备，原来这是一栋老私房。
市中心私房价格便宜，出租回报率高，部分老私房还具备“永久产权”属性，那么这类“便宜货”是否值得捡漏？在购买和居住上又有哪些需要注意的地方呢？本站房产进行了一番实地调查。
58万在荔湾买栋楼还带宅地
只是看上去很便宜
成交的这栋私房属危房，目前基本只剩烂地皮一块，位于荔湾区文昌北路三约，距离长寿路地铁站仅300多米，周边有省一级乐贤坊小学和市一级的耀华小学，产权建筑面积仅34.33平米，总价58万。
根据测绘图，这块烂地皮标注“建基为42平米，总建筑面积为78平米”，看起来似乎很笋？
平面图 危房仅为红框框住的区域
资深的私房买家陈女士分析，里面出售的危房其实只是平面图中的一部分，并不是全部。该危房应该是一间大房子分割出来的一部分，建成后建筑面积仅剩34平米，进入房子需先经过0.8米宽、5米长的过道。
陈女士算了一笔账，危房去掉4平米的长走道后，建筑面积仅剩30平米，仅是买烂地成本价就去到1.93万/平，加上交易税费，重建成本约3000-3500元/平，危房变成新房后的总成本去到2.3-2.4万/平。“投资客买的话没钱可挣，自住客买的话，这套危房四面都是墙，采光通风比较差，居住舒适度不高”，陈女士说，“最多只能建个天台，增加使用面积。”
危房报建图 建成后建筑面积首层22.45平，二层11.88平
这套危房虽然总价便宜，但由于是危房，不能申请贷款，需一次性付款购买。
即使重建也难办贷款
购私房资金门槛高
房卫士按揭总经理郑大源认为，私房的入市门槛较高。私房的存在是历史遗留问题，由于多数是混合结构，基本要一次性付款，即便重建改成框架结构，也很难改变房产证的上标注的结构。另外，首次交易的私房要补交土地出让金，按照房屋交易的价格的1.6%计算，使用年限从办房产证的时间算起，也是70年。
和普通的商品房相比，私房的放盘和成交数量并不多。挑选到好的私房其实并不容易。入手旧私房总价便宜，但难贷款，所需资金门槛高，而购买新的私房，又经常碰到较贵的炒家货。
超值便宜货？
买家陈女士看上中介朋友圈放出的一栋靓别墅，位于越秀启明2号，总价2000万元，单价8万/平，对比周边面积相当、动辄3000万的别墅来说，价格很低，打听过后才发现，这栋私房原来是属于被钉牌的“文物”。
“可惜属于文物，不能拆除重建，即使是维修、修复手续都比较复杂。有些文物不仅要报上方案给文物局审批，还连修复的材料都被限定，拆除后又可能被政府强制恢复原状，这种私房少碰为妙”，陈女士说。
文物别墅截图
违建转正勿轻信
具体要看房产证
李先生是老广州人，打算投资一栋私房，用来出租，在荔湾十三甫路看到一间超高使用率的私房，房产证面积120平米，而使用面积去到200平方米以上，9室4厅5卫，目前出租月租金9000元，报价290万元还可谈价。使用率如此高？经纪人介绍，其中有一层是违建，不过违建已经补钱转正了。
但李先生现场看房时发现，违建其实有两层，而所谓的“违建转正”其实在建设前，业主和城管已经打好招呼，“荔湾的房子大部分都有违建啊，当时我们处理这个违建也花了不少钱才搞定，290万的报价其实好合理了”，业主解释道。
荔湾十三甫路私房
私房大多有违建，而真正的“转正”并不是打招呼，而是要注意房产证的附注，尤其是违章部分。已处理的违章，是可以办手续入证，重建可保留，拆迁有补偿，一般会在房产证的附注标记“XX平方米违章建筑已处理”；未处理违章，重建不保留，不可办手续入证，但可以原状维修。
另外，买家在购房之前要留意房产证的面积和房子实际测量的面积的出入。如果房子实际测量的面积大于房产证的面积，则要注意房子的主人是不是对房子有加建，这部分面积合不合法，以免造成损失。
真正高使用率的私房，主要是由于楼层高度较高，在同等房产证面积下，比普通商品房多了很多使用空间。据悉，广州市规划局出台的文件显示，在原状维修时，只要在房屋外部总高度不变、外立面不变的情况下，内部可合理调整各楼层的层高。
市面上的私房首层大多为4米高，新业主可以根据需要，买下来后改造成为复式房或者是储物阁楼。但要警惕“改不了”的风险，正式买的时候还得多做“功课”，向相关部门进行咨询。
私房可做铺面
更具投资价值
目前广州的私房主要集中老城区，代表路段有越秀南、朝天路、小北路、西门口，荔湾区多宝路、文昌路、长寿路，海珠区的同福西路等，楼龄虽长，但由于位于市区中心，地理位置优越，部分私房还有不错的学位，二手均价比普通商品房便宜很多，但由于面积比较大，总价往往较高。
临街的私房可以做铺面更具投资价值。北京路、一德路、泰康路附近的一些私房，带一楼骑楼商铺，另外，西关一带靠主干道路边的房子，首层可以申请临时商业牌照，当成商铺使用，不过这类私房相比内街的售价也较贵。
房产经纪人小林（化名）表示，目前老城区都没有总价便宜的私房，越秀的总价250万起步，海珠的都要150万以上，“独栋的便宜货，炒家早就进货了，现在放盘少，值得买的更少。”
链家的中介小刘表示，荔湾区的私房较多，有100多套，总价400-500万选择比较多，房产证面积大概在180平米左右。大户型的基本都要上千万，有些还是三间打通成一间，一卖就卖3个证，总价1000万以上。因受限购影响，有资格购买这种私房的人，非常少。
上千万一套的私房也有人买
重建出售价值翻番
上千万一套的私房买的都是什么人？市面上有楼市炒家组团成立公司，暗中在市场扫货，这类“小型财团”至少有两至三家，而其成员大多是上世纪90年代就活跃在广州楼市的资深投资客。此外，还有具有开发经验的企业投资收购。
上个月，广州市越秀区人民法院就拍卖了一座大宅，位于东山区松岗西路，由广州润升投资有限公司拍下。据悉，该大宅为大院式建筑，内有3栋房产，整体拍卖，建筑面积为801.6平米，成交价约2780万。但相比个人购买私房不同，企业购买私房需补缴很多的土地出让金，房屋交易的价格的40%，远远大于个人的1.6%。
在网上拍卖的私房公告
尽管如此，这栋私房还是有利可图。买家陈女士认为，算上补缴的土地出让金、交易税费、重建、装修成本后，总成本约6.5万/平，但按照同地段的市场价，出售预计售价可达10-13万/平，几乎翻番。
总的来说，私房具有价格洼地、高实用面积、地段学位好、免交物业费等杂费、可住可商、高租售比等优势，但也有入市门槛高、贷款难、居住安全性差等缺点。自住客选房时要看私房是否存在采光不好、容易出现水浸等问题。便宜的私房又残又旧，如没达到危房标准，不能重建，不过允许原状维修不需报建。
附上私房热点问答：
挖地下室需通过地下室规划、审批和施工等手续，楼顶搭棚必须经过城建规划部门的批准，否则，就是违章建筑，依法要给予拆除，并处罚款。不过很多居民喜欢楼顶搭棚，若没有投诉，大多数一直存在。
2、老城区的私房大部分都带有违建，违建部分有风险？
根据广州市城市规划条例私房改造的有关规定，私人建房不能超过3层，否则属违规建筑，一经城市规划部门查实将严惩。
3、投资可否买下一栋，拆分成多个房产证，变成多套小户型来卖？
由于政府监管加严，将私房重建后再分契将房子变成若干个单位出售的做法已经被禁止。
4、私房的“永久产权”性质是真的吗？
“老私房”如果不进入交易流程，换取新的不动产权证，其产权就没有明确期限，相当于“永久产权”。但一旦进行了交易，使用年限就变成了70年。
5、原状维修需要办理报建么？重建流程一般如何？
根据《广州市2014—2016年度城市危房治理工作方案》，原状维修免于办理报建手续，仅需到所属街（镇）办理“开工信息录入”即可。原址重建（改建）工程则需要在房屋管理部门出具《广州市2014—2016年度危房治理任务证明书》和对原房屋进行证据保全的基础上，向规划行政主管部门申办《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》。
5、看中的私房属于历史建筑，在买卖和改造中有什么注意事项呢？
对于历史建筑的保护应按《历史文化名城名镇名村保护条例》、《广州市历史文化名城保护条例》和《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》等相关法律法规的规定办理。