黄埔纷纷喊6万+，荔湾400多万买三房性价比凸凸凸

最近的黄埔楼市可谓勇气可嘉，新盘纷纷做大做强走豪宅路线，处处喊出6万+，在当前的市场环境下，真为他们捏一把汗。

相反，配套更优、离市中心更近，利好频现的荔湾，却涌现越来越多的“刚需”新品，性价比拿捏得死死的。

荔湾400多万买三房成常态？

是的。

首先，缺货多时的大坦沙回到购房者视野。

大坦沙推手凯德集团不慌不忙地推出了岛上第二个项目——凯德·双桥新作。

该项目体量并不大，由3栋33层高层住宅组成，总户数约400余户，首推的是中塔和北塔，货量共计200多套，户型包括74-113㎡的两房三房，目前开放了89㎡、90㎡、98㎡（带主套）三个户型的实景样板房。

从户型设计上看，偏向保守亮点不足，时下流行的大宽厅、长阳台、灵动空间等等均没有，但总体比较规整，没有大BUG。

配套方面，从项目走到5号线坦尾站仅5分钟，30分钟左右就能直达珠江新城。唯一槽点，打车可能要花点时间等候，因为在岛上，基本没有空车进来，都是回程车或者从岛外呼唤来的。

岛上的教育资源也比较均衡，已落地的有新果国际托幼园、沙面小学大坦沙校区、一中高中部等，比起东部清一色的新校，有一定的优势。另外，项目对面的地块，配套中学已确定为荔湾区西关广雅实验学校的分校区，计划于2024年9月开学。

此外，由钟南山院士领衔的广医一院国家呼吸医学中心大坦沙院区已建成并投入运营。商业配套需要等附近的西凯荟开业。

至于价格，目前还没定，我们不妨梳理岛上几个二手对比一下。

根据贝壳的真实成交数据显示，离地铁最近、也是楼龄最新的花语水岸主流成交价在5.3-5.4万之间，与凯德毗邻的金湾明珠成交价4.5-4.8万，离地铁稍远的万科柏悦湾4.3-4.9万，而靠近河沙站，景观资源更好的悦江上品5.2-5.5万。

双桥新作在规模和定位上是输蚀给花语水岸和悦江上品的，所以雅姐斗胆预测，双桥新作主流价格会落在5万出头，大部分产品会落在500万上下。

尽管楼盘没有很惊艳，但雅姐还是推荐大家看一看，毕竟中心区、岛居、地铁、名校这些关键词都齐全，这个价位买三房还是值。

另一个新盘是茶滘旧改项目力诚榕诚湾，也是继力诚欣悦湾后又一个融资项目。

项目距离花地河约30米，拥有一线望河的景观优势。由8栋楼组成，规划约1500套住宅，首批推出的是6栋和7栋，也是距离花地河最近的两栋楼。

户型来看，同样有建面约85-97㎡的紧凑三房，以及140、168㎡四房，大部分户型拥有N+1灵动空间，使用率较高是卖点。稍稍缺陷是位置有点隐秘（当然理解成旺中带静也可以），距离1号线花地湾地铁口约1.5公里，步行有点勉强。

该项目同样未定价，但力诚欣悦湾的二手放盘价目前是4.1万左右，所以力诚榕诚湾均价落在4字头毫无悬念，可以算是荔湾目前门槛最低的几个项目。

而与力诚榕诚湾相距不到2公里的万科金域曦府，是荔湾的当红炸子鸡，品牌+规模+地铁+名校一样没有落下，尽管如此价格也挺亲民的，推过不少特价单位，其中价格最低要数95方三房，450万就有交易，单价47000元/㎡多，中秋期间，南向110㎡三房单位也在51000元/㎡起，雅姐认为对比东部还涨价了的万科城市之光，性价比马上凸凸凸上来。

此外，新世界凯粤湾也是一个“均好性”不错的楼盘，近地铁5号线始发站滘口，别人挤破头上车也与你无关；小区园林绿化、配套、景观都没有弱点；西关培正小学（新世界凯粤湾校区）搭配四中新世界学校，也稳妥；开发商品牌还自带高级感。500万左右买三房，也挺香的。

如果预算比较低，还可以考虑广钢花城，但要注意，广钢花城不在广钢，项目与广州国际医药港一路之隔，周边环境并不优越，多为工业园和产业园，有待南漖村和东塱村旧改提升居住环境。但户型是一绝，爆款67㎡2+1户型和87㎡3+1房都做到了极致，折后价在4.4-4.5万元/㎡左右，300万杀入荔湾三房，吸引力还是有。

荔湾南片区还是大有可为

荔湾被购房者诟病的不外乎三点：

1、老人多。

2、房子破。

3、城市界面旧。

三个字总结“老破旧”。

但大家要搞清楚一个事实，荔湾实际是由北片区（老荔湾）和南片区（大坦沙、芳村）组成的，南片区是近年来发展的重点，你甚至可以理解它是一个新区，耳熟能详的白鹅潭、广钢新城、旧改等关键词都在南片区。

所以雅姐一直认为，只谈居住便利舒适度，不谈价值空间那些虚的，荔湾南片区是胜过黄埔的。现在我们就一起摆事实，看数据，各个击破。

先看人口问题。

按照联合国通用的“60岁及以上人口占比超过10%或者65岁及以上占比超过7%，意味着该地区进入老龄化”的标准。

根据“七普”数据，荔湾区22条街，仅有中南街道未进入老龄化阶段。

而黄埔的60岁及以上人口仅占总人口的8.41%，并且在17个镇（街）中，仅有4个触及“老龄化”标准。

所以，群众说得对，老是真的老。

但细看数据会发现，红框南片区的街道，明显比北片区有活力。

像桥中街道，就是大坦沙板块，除了一些岛上的原住民，其他人口都是万科柏悦湾、悦江上品、花语水岸等次新楼盘的中坚力量。又比如白鹤洞街道，就是广钢新城所在的街道，0-14岁段的人口是全区最多的。

如果一定要和黄埔比年轻，真的比不过，但和自己比，大坦沙、芳村还是可以。

再看房子破这个问题。

老城区的旧房子可以分为两类，一类就是八九十年代建的，6-9层高的单位福利房，实际上这类房子老黄埔也不少。

另一类就是年代更久远的私房，要知道西关大屋都在西关，大部分老房子都在老荔湾，如龙津路、逢源路、恩宁路、宝华路。但这一带近几年一直在搞活化，打造历史文化街区，没来打过卡的都不好意思说自己是年轻人。所以，房子是破，但好像跟你置业南片区并没有多大影响，不要让固有思维，束缚了你。

最后看城市界面。

为什么那么多年轻人喜欢黄埔，因为黄埔都在大拆大建，给人的期望值特别高。

但论旧改，荔湾也很努力。广钢不是从开拆→拍地→开卖就一路不被看好吗？但如今已经卖到尾货，并且大部分楼盘交付入住，一片欢乐祥和、歌舞升平的景象，已经成为旧改的经典案例了。

而根据审议通过的《广州市2022年城市更新项目年度计划（含实施计划和前期计划）》显示，荔湾区有8个项目继续实施：

上述这些旧改项目，全部集中在荔湾南片区，可以预见，以后南片区的城市面貌一定不会差。

白鹅潭这次真的跑出了加速度

最后再谈谈画饼那些事。

很多人说白鹅潭过去10年碌碌无为，雷声大雨点小。但客观规律告诉我们，事物的改变要有一个量变到质变的过程，没有量的积累，只想质的突变，是不现实的。

在月初的2022年第八届中国广州国际投资年会荔湾区平行分会上，政府就表示白鹅潭商务区将在三年内扎实推动实施总投资3700亿元的101个重点项目，重点培育高端服务业、现代商贸业、特色制造业三大支柱产业，推动特色建筑与设计业、新一代信息技术两大新兴产业，围绕国际消费中心城市建设，高标准打造白鹅潭世界级商圈，建设国际一流商业地标。

如果不喜欢看这些口号的，也可以看看一些重点项目的进度：

可以说，白鹅潭的建设是真的跑出了加速度。

还有一个值得关注，早前业内有爆料，华润计划接手新隆沙项目，预计年内拿地，将打造高端商业！

而在广州第三批集中供地的名单上，原华夏幸福新隆沙地块，已变身荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地块重出江湖，地块被拆分为两大单元，总起拍价38.5亿元。届时是不是华润拿下，我们拭目以待。

华润万象系、太古商业、再加上预计年底开业的星河coco park，将有三大高端商业聚首，这样的配置相当豪华了，在广州只有天河商圈可以媲美。

综上，雅姐认为荔湾南片区的发展还是一片光明的。

更重要的是，这里的房价还是挺友好的，产品差异化也大，资金充足的可以选广州幸福湾、星河江缦、广船滨江上都这些一线江景的大宅；刚改可以选新世界凯粤湾、万科金域曦府、新盘凯德双桥新作、力诚·榕诚湾；预算低的还有广钢花城极致小户型可选。