500万买海珠三房，不比黄埔香吗？

又是雅姐努力营业的一天。

最近市区10W+、大平层豪宅看多了，是时候回到人间。

今天和大家聊聊海珠两个“刚需盘”——中海江泰里和中旅天宸府。

先看看两个盘基本面。

中海江泰里，盘如其名，位于江泰路，步行5分钟可到地铁2号线和11号线（在建中）江泰路站，周边有万科里、燕汇广场等商业配套，去江南西、乐峰广场也不远。

项目由3栋楼宇组成，其中一栋是政府人才房，出售的只有两栋，货量500来套，层高49层，3梯6户设计，户型包括75m²、82m²三房，以及105m²四房，吹风价7字头。

中海江泰里户型布局

比较吸睛的是目前的展示中心——潮里MALL，整栋楼现在和以后都用作艺术和商业运营，有艺术展、咖啡、露台花园，都是年轻人喜欢的元素。

看产品更不得了，堪称封神户型，基本挑不出什么毛病。

例如，建面约75m²的三房，居然还带了主套，次卧也不小。延续中海海珠几盘的风格，LDKB餐客厨阳台一体化，厨房270°全景联动门设计，可开可合，样板间将灵动空间与客厅打通，做成了开放式电竞主题房，和雅姐一起踩盘的95后猎德村花，也说有心动的感觉。更难得的是，市面上南向的产品基本让位给大户型，但这个75m²三房还有南向的选择，四开间朝南，全明通透。

中海江泰里75㎡三房样板间

105m²的四房，同样相当能打，130m²的即视感，3+1房带主套，比市场同面积产品，多出一个空间，可改造茶室、书房、钢琴房等。另外6米长景观阳台，采光面大增，改善置业一步到位。

中海江泰里105㎡四房样板间

再看中旅天宸府，位于昌岗中路，离地铁更近，出门2分钟到地铁8号线宝岗大道站，1站可到昌岗转2号线。所以从地理位置来说，两个盘根本就是一个商圈的，配套不分你我。

项目由4栋楼宇组成，其中A栋为46层，B、C栋为45层，D栋44层，整个小区一共719户。户型包括82m²和83m²三房、以及86m²和104m²带主套三房、120m²四房。

中旅天宸府实景图

从营销角度看，中旅确实没有中海会玩，但另一个角度看就是务实，毕竟买过几次房的雅姐知道，噱头不可尽信。

产品方面，同样主打N+1户型，但说产品力，那在广州，中海真是YYDS。像中旅天宸府82m²和83m²的三房都是不带主套的，与中海江泰里75m²和82m²就带主套的设计相比，明显失色，在总价上也失去了优势。而同样100m²出头的产品，中海江泰里做了四房，中旅天宸府只能做三房，高下立见。但你要说中旅天宸府户型有什么硬伤，也并没有，虽然细节上是比不过中海，但总体也没有拉垮，只能怪对手太优秀。

中旅天宸府86㎡三房户型图

如果故事看到这里，中海江泰里显然是要胜出了。只可惜中旅天宸府手中有大牌——省一级昌岗中路小学+5中王炸组合。

虽然鸡娃圈不一定看得上，但对于大多数普娃，这个组合已经相当不错。

根据广州市海珠区教育局政府信息公开网站，《2022年海珠区公办小学招生服务地段表》中显示，中旅天宸府所属沙园街橡胶新村社区，对口省一级昌岗中路小学。同时，按照《2022年广州市海珠区初中招生问答》，昌岗中路小学直升广州市五中附属初级中学（具体招生地段与政策以入学当年教育局公布为准）。

不过需要注意，昌岗中路小学也曾发布过学位预警，表明面临学位供给紧张的问题。相比之下，中海江泰里对应的晓园小学就不值一提。

综上，应该不难选了吧？虽然中海产品力过硬，但人家中旅天宸府也没有掉链子，如果价格相当的情况下，有个好学位还真是杀手锏，我个人会更推中旅天宸府。

但猎德村花却教育我，“名校？who care？”，这可能也代表了不少90后的想法吧，“我过得好就行了，我生不生娃都说不准，鸡娃？名校？一点都不重要！”

所以，也许中海江泰里年轻化的社区调调会更深得年轻人喜欢。

基本面说完，又是老生常谈的话题，7万的单价值不值得买？

其实不少文章都吐槽过这两个项目，包括说周边城市界面差、密度大园林小、产品定位刚需但卖改善的价格等等，而雅姐的观点却恰恰相反。

每个楼盘都有自己的客群，买老城区的人，在意的是城市界面吗？雅姐也是老城区长大的，每天望着差不多的景致，是不会觉得它有多破的，你让我住视野开阔，群山环绕我还嫌弃蚊子多呢！

所以，别用自己的观点去揣测别人，”老广“真！的！不！介！意！

再说产品，很多人觉得这是刚需的产品，但因为生在市区，打上了7，8万的单价，是错配。

这就要看清楚底层逻辑了，为什么开发商要做这种紧凑户型，我觉得是很明智的。

一方面，客观原因，这两个楼盘没有景观优势，也不是琶洲这些高光板块，不太具备做豪宅的先决条件；另一方面，海珠楼市现在缺10W+，缺大平层吗？琶洲南TOD、保利海珠天郡、保利湖光悦色，即将面市的中海映澜台都是收割富人的，售罄的中海观澜府、还在售的中海观云府、中海观澔府主打改善户型，门槛都去到七八百万，甚至是千万级别。可以说，经过这两三年的折腾，客群已经洗完一遍又一遍了。相反，海珠一手紧凑户型缺货多时，五六百万住市区三房，听听就觉得有吸引力。

海珠不缺改善型大户型，而且还望江

在这种情况下，两个盘主打七八十方的紧凑三房，再搭配少量紧凑四房，打差异化，控制总价，向上让买不起海珠其他盘的的人多一个选择，向下也让喜欢老城区的刚需垫垫脚能上车。

再和其他区比一比。目前500多万的三房只有荔湾芳村、天河边缘、黄埔有。芳村虽然可以买更大面积，但区域能级比海珠始终低一个档次，而天河边缘最缺就是配套，如果你只要是天河就行，雅姐也无话可说。最后是黄埔，城市界面新是肯定的，我一直建议年轻人可以买，但年轻人也可以偶然想想，海珠这种坐享成熟的滋味，难道不比黄埔画饼香？

最后说说建议什么人买？

1、90后“老广”，有些家底，结婚后要住在父母附近，既方便互相照顾，又保持私人空间。

2、老城区老破小置换客，预算不高，但卖掉老破小后起码能覆盖五成以上首付，剩下的月供压力可控。

2、喜欢老城区成熟配套的”新广“，但预算去不到800万以上级别。

最后总结，雅姐相信中海也不是吃素的，要打赢对手，开盘必然会有相当有竞争力的价格，我们拭目以待吧。