海外投资不动产趋吉避凶术

住商不动产企画研究室执行总监徐佳馨。（住商不动产提供）

后疫情时代，全球迎向解封的同时，过去在台湾红极一时的海外房地产投资火苗又被点燃，根据内政部不动产资讯平台最新发布的产业统计，经营国外不动产仲介或代销的备查家数在去年第二季时，首度突破500家，相较2015至2017年最热时，还多出将近100家，写下统计以来的新高。

与过去几波海外热相比，这次基于地缘政治与抗通膨逻辑的投资人比过去多了不少，又加上东南亚人口红利发酵带动经济成长等因素，包括了马来西亚、泰国、越南、新加坡等地，逐渐成为民众海外投资的心头好。

在一片欣欣向荣的同时，海外投资不动产到底真有那么美好？不可讳言，从经济成长与人口等客观数据上，东南亚的确俨然成为下一个全球经济驱动引擎，在经济成长带动房价的逻辑中，购买异国房地产真的如同业者或是一些代言人所叙述的轻松获利？

投资海外不动产也不是不行，首先要留意的是资讯是否对等。以东南亚为例，虽然在同地理区块，会因为政治、文化、法令等条件不同，投资产生完全不一样的结果，投资人需要多方查证，避免所有资讯仰赖单一业者提供，上车时也要打算最坏状况，避免到时业者恶性倒闭，投资人求助无门。

其次是成本与风险的精算。除了房价之外，过去许多人会忽略汇率影响，以及该国转售闭锁期所损失的机会成本，毕竟不动产动辄数百万之谱，风吹草动影响甚钜，不可不慎。

最后是税赋规画。海外不动产交易获利，在台湾税法上属于海外财产交易所得，会回归到个人所得税上，投资人要记得证明文件要留底，例如买卖合约，国外缴税的税单证明正本，汇款单据等，海外已缴税款才能在限额内扣抵。若是赔售个案，成本、费用的相关单据一定要留存，避免亏钱还要缴税。

至于有些投资者想利用海外所得免税额670万，加上无法提供相关证明蹭点好处，近年各国间执行CRS（税务用途金融帐户资讯）交换，抑或是租税协定互助合作，并没有许多业者讲的那么容易，出手前不可不慎。