苏南／危老重建条例与都更应配套 居住安全刻不容缓
▲危老重建条例是基于都更成效不佳所推出的新政策，建议与都更修法配套，保障人民的居住权。（示意图／记者叶佳华摄）
目前屋龄30年以上、未符合耐震标准的建筑物，全国约有34,000栋！都市危险及老旧建筑物加速重建条例（以下简称危老条例）被民众票选为去年房市最重大新闻，尤其行政院于2月26日宣示，预计四年内将投入60.7亿元对全国私有建物补助建物快筛、耐震评估、重建补强、阶段性补强及金融协助等五大策略。
政府是否要以都市危险及老旧建筑物重建取代都更呢？两者不同处在于，首先是立法目的不同。都更乃为促进都市土地有计划再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益；危老重建则因应潜在灾害风险，加速都市计划范围内危险及老旧濒危建筑物重建，改善居住环境，提升建筑安全与国民生活品质。举例来说，2月21日北市都更审议会审议通过的台塑总部自办都更案，因非耐震有问题，不适用危老条例。
适用对象上，防灾型都更的对象为，除因战争、地震、火灾、水灾、风灾或其他重大事变遭受损坏外，亦包括为避免重大灾害发生之建物及土地，非仅针对建物抗震功能；危老重建对象为，除屋龄达三十年以上，结构安全性能未达一定标准者，还包括屋龄未达三十年，但经建筑主管机关依建筑法规、灾害防救法规通知限期拆除、迳予强制拆除或评估有危险之虞应限期补强或拆除者，亦包括经结构安全性能评估结果未达最低等级者。
危老重建非要取代都更，是为了对地震或灾害威胁暨未设电梯的建物于既有都更条例外另辟法制，以加速重建，着重于屋主与建筑或营造业于私法契约上的合作建屋，政府介入少，和以前的民间合建制度类似。
在补助及奖励上，危老重建有容积奖励及不动产税优惠，尤其建筑容积奖励上限为基准容积的1.3倍（109年5月前申请者为1.4倍），也有耐震快筛、初步评估及详细评估的补助，而都更的奖励诱因不比危老重建少（都更的容积奖励上限为基准容积的1.5倍）外，且其重视都市景观，着重于对大街廓建筑群进行重建、整建或维护，可惜程序冗长！
都更推动主体包括审核者（政府）、实施者（建商或自办）及原住户（产权所有人）之三方关系，而危老重建为免让人怀疑实施者将获暴利，因此仅有审核者（政府）与原住户之两方契约关系。推动程序上，都更除了须办理事业概要、事业计划及权利变换外，还要举办公听会及听证会，程序复杂且纷争多！危老重建只要由起造人拟具重建计划，但须经「全体」土地及合法建筑物所有权人同意后，向直辖市、县（市）主管机关申请核准后，即可依建筑法令规定申请建筑执照。因此危老重建类似以前的合建，较都更具时效性！
营建署估计目前有775件符合重建规定，但申请的仅有2件，原因在于须获得区内「百分之百」所有权人同意的规定，尤其重建计划内若含公有房地，公务员可能会以缺乏明确法源依据为由，多不敢作裁定，致公家机关难以参与。为此，都更业者质疑未来于政策落实上，危老政策有可能反而卡住都更的进行。
危老重建政策是基于都更成效不佳所推出的新政策，目的在于尊重民众的选择权。曾有少数都更户因都更程序冗长，有意改走危老重建途径，间接使不同意户的议价筹码减少，所以危老对都更的影响可以说既是竞合又分流，仿佛两面刃。
中央政府补助危老房屋的耐震快筛（每案2千元）、初评（6千至8千元）、详评（最多30％、上限60万元），不足处由地方政府加码。至于后续的重建，将以每案55,000元补助计划书撰写，减轻重建户的先期规画费负担，以提高重建意愿。政府也提供重建贷款的信用保证机制，运用都更基金提拨专款为重建贷款信用保证；银行贷款由原来的7成提高为10成，重建者不须自备款，只要借由贷款就可重建。
危老条例是要让无法以都更方式办理的小基地也可进行重建，可视为针对耐震与因应高龄化社会居住需求（电梯）的改善之道（重建计划最晚须于116年5月31日前提出申请）。笔者认为，危老条例与都更条例需修法配套，将依《建筑法》第81条或《灾害防救法》第22条之规定予以强制拆除的危老房屋，修法得准用都更条例的权利变换办理，使危老重建机制得视为都更制度之一部分，解决老建筑的产权所有人之「不同意」问题，使其获得适当安置，保障人民的居住权。
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●苏南，国立云林科技大学营建系教授，交通大学土木工程博士，中正大学法学博士，中国政法大学法学博士。以上言论不代表本公司立场。88论坛欢迎多元的声音与观点，来稿请寄：editor88@ettoday.net