决定不动产市场趋势的是什么?
疫情后通货紧缩危机是否会降临?(图/shutterstock)
疫情后通货紧缩危机是否会降临?
中美对峙是否反而会引发通货膨胀?
援引史上曾造成大规模萧条的事件,如九一一与2008年金融海啸,
精辟地做出分析与指引:
◆无法忽视通货紧缩的三个理由?如何辨识通货紧缩的信号?
◆中美贸易战的冲击是否已全数显现?中国出口物价为何不见上涨?
◆政府和央行应该采取什么财政政策,才能让经济最快强力复苏?
在即将为期数年的未来低利率环境下,
除了建议个别投资人关注美国股票和房地产市场外,也提供几项投资建议:
◆股市反弹会有那些信号?
◆打算逢低买进的投资人应该关注的企业类型?
◆各国不动产市场在疫情后还会维持上涨吗?
【精彩书摘】
首先,了解一下决定不动产市场趋势的因素有哪些,包含利率、需求、交通等各种因素,而股市传奇人物巴菲特则强调供给是最重要的。
长久以来,住宅数量都是跟随着家户数量,不过2008年以前的住宅数量比家户数量还多,结果不动产市场严重泡沫化,整个经济都摇摇欲坠。
现在,已经有了重大逆转。与住宅数量相比,家户数量每天都在增加。……现在每年约有60万件动工的住宅,比家户增加数量减少很多。目前住宅的购入或租赁情形都在增加,过去住宅供过于求的状态正在快速消解。
为什么巴菲特对不动产市场抱持乐观态度?
巴菲特在文中提到的「现在」,是指2010年至2011年,他是在美国不动产市场从2006年底开始暴跌结束,力图上升时,展现对不动产市场的乐观态度。
巴菲特在这个时期不曾停止表达自身的乐观态度,不仅接管住宅建设事业,更事先预测木材可能会短缺,而大手笔购买加拿大的森林。巴菲特在投资上暴富不只一、两次,所以在投资住宅建设事业上再创成功,也就不需要特别谈论,只是就连不动产市场的生态也有所涉略,这一点实在令人敬佩。
巴菲特的预测精准无比,美国住宅价格如同他的推测,在2010年至2011年跌到谷底后,2012年逆转,一路展现上升态势,在此之后开工的新住宅变多了。而且一如他的预测,直到2019年底为止,新住宅件数不足,发出「供不应求」的讯号。从历史的角度来说,大约130万至140万户才是充足的供给量,直到今天为止,美国住宅供给部分仍然欲振乏力,难以摆离现况。
据我的推测,美国房市供给不足的情况,大概需要超过历史平均水准两年至三年以上,住宅市场供给量才能平衡。不过,这样就认定往后美国房市会持续保持强势似乎并不妥当,因为还有另一个因素与供给不足同样重要。
34除了供给外,还有什么因素会影响不动产市场?
在不动产市场上,与供给一样重要的因素就是利率。一般而言,不动产市场在利率上升时呈现弱势,而在利率下降时则呈现强势。不动产市场会如此对利率条件敏感的原因在于,即便是对已开发国家人民而言,不动产同样是非常昂贵的资产,因此通常是以房价的八至九成的贷款来购屋,韩国在前一段时期也有很多人以房价七成的贷款购屋。
与供给一样重要的因素:利率
正因如此,一旦利率下降,不动产市场就会变得炙手可热。下图是美国房价与利率的关系。每当利率暴涨,不动产价格就会暴跌,同时不难发现景气因而衰退的情形。最具代表性的时期是1979年至1981年,1980年代后期也曾发生类似事件。最令人印象深刻的时期是2000年代后期,此时美国不动产价格曾创下历史性暴跌纪录。
金融市场的参与者随着美国联准会相关人士的一字一句而一喜一悲,最直接的原因最终还是在不动产市场。在美国联准会持续提高利率的情况下,不动产抵押贷款利率会就上升,进而抑制不动产市场,造成经济前景堪虑。事实上,美国联准会相关人士甚至认为与长短期利率的差异相比,不动产市场的统计才是更具说服力的景气预测指标。因此,不动产市场如果只看供给与利率的大范围指标,还是有所展望。
美国不动产抵押贷款利率与房价上涨率的关系。(图/商周出版提供)
新冠肺炎冲击后,美国不动产市场何去何从?
新冠肺炎事件之后,美国不动产市场会如何发展,这个问题有太多的不确定性因素。有部分人士主张,实体经济的冲击可能会波及不动产市场,导致房市崩溃,至少要到2020年3 月中旬美国房市参与者才可能感到乐观。
下图是全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders, NAHB)每月发表的房屋市场指数(Housing Market Index, HMI)。美国房屋市场指数被视为评估自地产的最佳指标之一,从图中可看到,直到3月为止,房屋市场指数已经超过50,被认为是参考点。
美国的房屋市场指数曲线。(图/商周出版提供)
美国房屋市场指数呈现好兆头的原因
美国的房市条件无畏新冠肺炎疫情肆虐全球,荣景持续到调查起点(2020 年3 月17 日为止),最大的原因是抵押贷款利率(不动产抵押贷款)暴跌。
美国联准会推测,新冠肺炎疫情可能会再扩大,于是在2020 年3 月15 日将政策利率从基本的1.00% 至1.25%,以迅雷不及掩耳的速度降到0.00% 至0.25%,大幅下降1 个百分点。同时宣布未来几个月内,将购入至少5,000 亿美元的美国公债,和至少2,000 亿美元的不动产抵押贷款证券(Mortgage Backed Securities, MBS)。美国联准会的这项措施,使得政策利率降到零利率水准,在公债殖利率暴跌下,抵押贷款利率也跟着下跌。
因为当房屋抵押贷款的贷款利率下降时,不但新购屋者的利息负担减少,还可降低一开始以高利率贷款的人用更低利率贷款,偿还初次贷款的再融资(Refinancing)行为。
不动产价格当然不可能因为经济活动萎缩与失业状况而暴涨,不过在各种资产与经济指标中,不动产市场受到的打击应该是最轻的。
对于美国不动产市场悲观论的反驳
对此抱持反对意见的专家不在少数。悲观论者认为公司债市场的恐慌殃及不动产抵押贷款债券市场造成的利率暴涨是刻不容缓的问题。
这个主张有一部分是事实,但是以三十年期的固定利率抵押贷款当作基准点来看,利率水准从2019年10月15日的4.94%,下跌到2020年3月5日的3.29%,是难以忽视的状况。
2020年3月初以来,公司债市场发生恐慌,抵押贷款利率历经两周内上升0.36% 是不容辩解的事实(2020年3月19日为3.65%)。但是相较于过去一年的跌幅,上升幅度相对来说不算太大。而且以美国联准会大举购入不动产抵押贷款债券和公司债,实施所谓「量化和质化宽松政策」(Quantitative and Qualitative Easing, QQE)的决定来说,提高缓解抵押贷款利率上涨的可能性。
因此,尽管新冠肺炎造成严重的经济打击,美国不动产市场(与其他部分相比)相对稳定的可能性很高,尤其是房屋供给的低迷趋势如果持续,我认为不无重启拉锯战的可能。
美国抵押贷款利率曲线。(图/商周出版提供)
(本文摘自《后疫情时代的经济走向与投资策略》/商周出版)
【作者简介】
洪椿旭(홍춘욱)
从1993年12月进入韩国金融研究院开始,先后任职过KB国民银行首席经济学家、国民年金基金运用总部投资运用组组长、KIWOOM证券研究中心投资战略组组长等,目前是EAR Research的代表,也是崇实大学金融经济系兼职教授。
《朝鲜日报》和fnguide于2016年评选为「最受信赖的分析家」,作为房地产、金融领域、国际经济前景的专家,多年来一直是各种媒体的头号采访人物。着有《汇率的真相》。
透过部落格〈看待市场〉和读者进行第一线交流。
《后疫情时代的经济走向与投资策略》/商周出版