美国房地产市场投资新趋势
美国篇
2014年上半年，中国企业选择在芝加哥、西雅图等地买地开发或购置物业。2009年以来，源于自由经济制度，美国很快从金融危机中恢复，美国房地产市场出现供需两旺的局面。美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期，预期未来5-7年仍将有较好表现。这一部分将着重阐释美国房地产市场稳步复苏背后的逻辑，以及中国企业投资美国房地产市场的税收架构。
一、美国地产处于上升周期初期
房地产是具有强周期性的经济部门。2013年美国新屋销售达到42.8万套，相比2012年的36.8万套增加16.36%。目前美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期。从历史数据看，上升周期的平均跨度约为5至7年，下降周期的平均跨度约为3至5年，地产周期平均约在10年左右。预期在未来的5至7年时间里，美国房地产仍将处于上升周期。图6.1 美国历年新屋销售数据（千套） 数据来源：美国统计局金融危机之后，美联储积极推行量化宽松政策。从2007年8月开始，美联储连续10次降息，隔夜拆借利率由5.25%降至0到0.25%之间，正式进入零利率时代。在此前的量化宽松政策下，美联储一度每月购买850亿美元的MBS，使得住房抵押贷款利率下降到历史最低水平，杠杆水平回归合理区间。美国政府还出台一系列针对住房市场的刺激政策，包括（1）成立住房专项稳定基金，为购房者提供担保；（2）联邦住房管理局（FHA）放松贷款标准；（3）推出140美元防止房贷违约计划等。经过五年的去杠杆化，美国房地产触底反弹，2012年各项指标全面好转，房地产市场迎来了新一轮上升周期。截至2014年1月，美国房价相当于2004年春季的平均房价水平，距离上一个最高峰仍有27%左右的上升空间。图6.2 标普Case-Shiller 美国房价指数触底反弹 数据来源：标普二、美国房地产市场稳步复苏背后的逻辑
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。图3显示美国在过去的14年之间的房屋空置率为5.34%，处于合理区间。在2009年金融危机之后，美国房屋的空置率逐步降低，目前的空置率为4.9%，已低于过去14年的均值，显示美国稳定的住房市场需求。图6.3 2004-2014年美国房屋空置率 数据来源：万得资讯
长期来看，房屋的租金与宏观经济的通胀率保持高度的一致，呈现稳定的上升趋势。租金收益率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金收益率衡量房产方面投资收益情况。在房产投资方面，租金收益率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。从图4来看，由于2008年开始美国房地产泡沫的破裂，导致房屋价格的快速下跌，然而房租本身则是呈现刚性的一面，并没有随着房价剧烈波动，随之带动了房屋租金收益的上升。但随着美国经济的持续向好，房屋价格慢慢回升，目前房屋的租金收益又回到了历史平均水准，为6.5%。 图6.4 房屋月租金和租金收益率 数据来源：Bloomberg
（三）房屋自有率
“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在数据获得的方法上，根据联合国欧洲经济委员会(UNECE)下设的房屋和土地管理委员会对欧洲和北美各国该指标的统计，主要是对一定数量家庭住房情况进行抽样调查，得到全部样本家庭及不同人口规模家庭居住于自有产权住房和租房家庭的数量，并以此计算出住房自有率指标。其计算公式为：住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数) 100%。过去50，美国房屋自有率长期处在65%的均值上下。直到2000年之后，由于小布什政府推出的房地产刺激政策，美国的房屋自有率迅速上升，金融危机时到达了历史最高值69.2%。但是由非理性的房地产金融泡沫推动的房屋自有率增长不可持久,在危机爆发之后迅速回到了历史均值附近。这个现象和美国人的居住习惯和民族特性密切相关，在美国长期有35%左右的人口因为种种原因是租房一族，一旦房屋自有率偏离了均值，未来将有很大的可能回到历史均值。 图6.5 房屋自有率 数据来源：万得资讯
（四）放贷断供比例
在金融危机爆发之后，美国房屋贷款断供比率迅速上升，居民的资产负债表也相应恶化，但是随着整体宏观经济的回升，美国居民的还贷能力也随之增强，房屋断供的发生次数也显著降低。图6.6 房屋贷款断供比例 数据来源：万得资讯三、中国企业投资美国房地产的税收架构
（一）概述
美国对于外资企业投资美国房地产有着特别的规定（缩写为”USRPI”）。在外资投资房地产税法中（缩写为”FIRPTA”），受到USRPI监管的外国投资企业或者出售企业被要求支付代扣所得税，金额是其实现总销售额的10%。应该指出的是，当前最高的长期资本收益和个人所得税税率分别为15%和35%。此外，部分企业可能会被要求征收普通收入税，这些情况包括：企业持有美国房地产期限为少于或等于12个月（短期资本利得）、外国投资企业被认定为从事房地产买卖业务。
（二）通过不同公司投资美国房地产的税收安排
对于国外投资企业来说，可以选择的所有权结构和计划选择方案有很多，这样就使它们有机会减少所有或大部分上述债务。以下列举了几种常见公司架构的税收安排：1.通过美国公司持有美国物业
FIRPTA所规定的预扣税不适用于美国国内房地产公司的出售。此外，利润税不适用于企业分支机构中任何与未来美国房地产租赁有关的收入。国内企业，而非国外投资者，如果出售任何在美国的房地产，该企业将被征收税费。
在租赁期间，国内企业将被征收适用于该企业一定比率的税费。由国内企业股利支付的外国个人将被要求征收30%的预扣税。
2.通过国外公司持有美国物业
FIRPTA所规定的预扣税将适用于外国公司对于美国房地产物业的出售所谓的“分支机构利润”税，一般适用于国外公司，金额为税后收入的30%，但也可能适用于被租赁的美国房地产物业。3.通过国外公司或国外信托拥有的美国公司持有美国物业
如果国内个体是一个美国企业，那么FIRPTA预扣税将不适用与美国房地产物业的销售，但是美国企业从美国房地产物业销售中所获得的收入将以收入税的税率进行征收。
如果国内个体是一个美国企业，那么分支机构利润税将不适用于租赁收入（如果该物业被出租）。