中国房地产市场的走势

了解中国房地产市场的走势，行业领袖的观点非常重要。例如，2018年，万科余亮表示，他必须活下去。巧合的是，早在2015年，王健林就明确提出了“轻资产转型战略”，其核心是低负债。毫无疑问，其实我们很多人都不明白，过去20年房地产企业风光无限。2020年中国房地产富豪榜前100名中，几乎有五分之一来自房地产行业。为什么王健林经常卖商场和酒店？大佬这样做肯定是有原因的。说白了，他们已经提前预测了房地产的走势，正在实现。

任何行业都不可能永远繁荣，事实上，房地产行业也是如此，它有四个周期，“复苏- -繁荣- -衰退- -“萧条”，每个周期持续15-20年，最长25年。事实上，王健林也说过这句非常经典的话：“中国真正的房地产市场是20年。”事实上，它似乎正在实现：

2023年中国商品房销售面积为11.2亿平，比2022年的13.5亿平少2.3亿平，比2021年的17.9亿平少6.7亿平。这种现象真的很少见。

回顾过去20年中国房地产发展的历史，最多有两年的下跌期，如2007年至2008年和2013年至2014年，但这是第一次完全不同。据媒体报道，2014年至2023年，中国商品房销售规模共132亿平方米，但土地出让规模已达198亿平方米，即相当于66亿平方米的潜在库存。

这无疑会大大增加去化的难度。沈阳、重庆、大连等省会/经济城市的去化周期长达6年。即使在江苏、浙江、上海，南京、苏州等地也有2年以上的时间。

白话说，房子很难卖。这一趋势确实意味着王健林当初预测的。当然，与销量相比，房价对我们的感受更深。2023年4月是中国近五年新建住宅价格的高点，达到12469元/平，仅一年后就跌至9653元/平。与此同时，一些内部人士坦言，中国主要城市的房价下跌趋势尚未结束，尤其是二手房市场。

客观地说，无论我们是否承认，数据都不能欺骗人们，看看过去两年开发商降价赚钱，如折扣、折扣甚至折扣并不少见。作为行业领导者，王健林必须有独特的愿景。

作为一个涉及14亿人的民生产业，它也是与金融体系有关的一个重要因素，国家不能放手。事实上，对于未来房地产如何发展，国家已经决定，涉及两个转折点，让我们简要分析一下。

截至3月初，中国312个城市建立了房地产融资协调机制，涉及6000多个项目，重点是80%以上是混合所有制企业和民营企业的房地产项目，这导致了第一个转折点：“进一步优化房地产政策，继续做好保障建筑、民生和稳定工作。”

1、事实上，长期以来，我们都误以为稳定是指成交量和房价。事实并非如此。如果房地产企业无法稳定，房地产市场仍难以转型。截至3月8日，申万房地产行业共有58家上市房地产企业公布业绩公告，净亏损约586亿-784亿元。更重要的是，在2024年6月之前，债券到期规模将达到峰值，超过1500亿元。因此，资本问题仍需尽快解决。

2、在未来，我认为如何进一步优化政策的核心是这两个词：放松。例如，加强对房地产企业的融资支持，或给予税收优惠，目前有这一趋势，反映了房地产企业的白名单。截至2月底，商业银行已批准贷款超过2000亿元，未来可能继续扩大规模。

第二个转折点是通过调整城市化来促进房地产市场的变化。从2000年到2021年甚至2022年，与其说是城市化，不如说是城市化。从时间段来看，2001年至2010年、2011年至2015年、2016年至2017年分别有1362个、1385个和1491个，数量明显增加。更重要的是，中国的人口流动已经从46分化转变为37分化。

这一缺点非常明显，即城乡差距将继续扩大。因此，中国提出的“新城镇化”的本质是缓解城市压力，使部分人口流向其他地区，推动产业、就业、资源和资金的转移。

“市场 “安全”是最好的证据，事实上，过去不可否认，仅20年中国商品房市场蓬勃发展，但商品房毕竟只是房地产产品之一，特别是当大多数人的生活问题解决时，商品房的作用将大大降低，在高房价的情况下，经济适用房的作用将逐渐提高，“资本保护小利润”可以很好地解决低收入人群的生活问题。

因此，在此基础上，未来房地产政策可能会更加强调稳定性。另一种理解是放松，例如，继续降低经济适用房的申请条件。除收入和特定群体外，还可纳入护士、研究人员、大学毕业生等特殊职业。

因此，未来可以预测，虽然房地产仍然是中国的支柱产业，但促进经济发展的方式将完全不同，如削弱土地财政。数据显示，从2013年到2022年的短短8年里，土地财政依赖度从不到27%飙升到30%以上，特别是2015年进入低谷后，短期内迅速上升，但2022年再次下降。

我们之前讨论过房地产的重要性不言而喻，但我们不知道这条路有多远，能走多久，但我们可以肯定的是，一定有尽头。如果我们一直盲目地继续下去，尽头就会崩溃。

这就是国家不断强调稳定的意义，否则就不可能推进新型城镇化，加强“市场” 保证“双轨制”。

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