海纳百川》中国房地产市场形势的基本判断（易宪容）

中国房地产市场出现周期性调整是一种趋势，而且这种趋势可能是一个长周期，中国房地产市场想再造早几年前的繁荣并非易事。图为福州房地产楼盘。（中新社）

从最近国家统计局公布房地产市场的资料来看，1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；住宅新开工面积62414万平方米，下降38.1%；住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额下降30.3%；房地产企业收到的定金及预收款32719亿元，下降35.8%，个人住房按揭贷款16243亿元，下降24.4%。这些资料都显示，整个中国房地产市场的严峻形势不仅没有缓和改善，反之这种趋势还在强化。

22022年中国房地产市场出现全面的调整，最为主要的原因房价出现了全国性的普遍下跌。当前中国房地产市场的价格下跌，可以从三个角度来看。一是看全国住房销售面积及住房销售金额下降幅度差别。如果住房销售金额下降幅度比住房销售面积下降幅度要大，这说明房价出现了全国性普遍下跌。这种差距越大，房价下跌的幅度可能越大。从已经公布的资料来看，尽管1-8月住房销售金额下降幅度和住房销售面积下降幅度些微缩小，但两者下降幅度差距仍然是很大，这意味着房价全国性普遍下跌还在持续，并没有由于救市政策推出而有所缓解。

二从国家统计局公布的8月份70个大中城市房价变化来看，房价下跌的趋势仍然十分明显。8月份，无论是新建商品住房还是二手住房，一线城市房价同比分别上涨2.8%和0.8%，涨幅比上月份别回落0.3个和0.1个百分点。二线城市房价同比分别下降1.0%和2.8%，降幅比上月份别扩大0.5个和0.3个百分点。三线城市房价同比分别下降3.7%和4.2%，降幅比上月份分别扩大0.5个和0.3个百分点。也就是说，就全国的房地产市场价格来说，在8月份，除了一线城市房价开始企稳之外，二线以下城市的房价仍然处于全面下跌态势中，而且越是往二线以下的城市，越是往经济不发达地区的城市，其房价下跌的幅度则越大。比如，没有纳入国家统计局统计的70个大中城市之外的四线以下的城镇，其房价下跌的幅度更大。

三不少城市绝对房价暴跌已经不是什么罕见的事情了。比如北京近郊的廊坊市，其所有县市的房价暴跌在50%以上已经是平常的事情了。郑州及武汉这类的二线城市，也出现不少房地产项目价格暴跌。这也就是在这次全国性「烂尾楼事件」中，郑州房地产市场为何如此严重的关键所在。

如果出现房价全国性普遍下跌，那么对于一个以住房投资为主导的市场来说，就必然会引发整个房地产市场预期全面逆转，即由住房投资为主导的市场转变为以住房消费为主导的市场。在这种情况下，住房投资者会纷纷退出市场。这就是1-8月份的定金及预收款和住房按揭贷款快速下降的重要原因。而以金融杠杆为核心的房地产市场，如果居民没有意愿利用银行金融杠杆进入市场，那么房地产的销售肯定会急剧下降，房地产市场出现周期性调整。这也就是，为何尽管在一系列的刺激政策的推动下，8月份的整个中国经济形势有些微好转，但房地产市场弱势或周期性调整根本就没有改变，反之这种弱势还在强化的原因所在。

现问题是出台了那样多的刺激房地产需求增长的政策（有人统计今年各城市出台刺激房地产需求政策达700次以上），为何当前中国房地产市场还是处于这样不断走弱的态势下，而不是如早几年那样，任何城市的房地产调控政策出台，都会掀起各城市房地产市场销售一波又一波高潮？为何目前这样多、如此优惠的刺激住房需求政策，居民再没有愿意进入房地产了，而不是如早几年那样居民在到处抢购住房，并认为抢购到住房就可一本万利？

其其实，最为关键的问题还是今年以来中国房地产市场的价格出现了全国性普遍下跌，甚至于暴跌。对于当前中国的房地产市场来说，只要房价下跌甚至于暴跌，其购买住房一本万利的神话马上破灭。这就使得不少住房投资者不仅无法获利，甚至负债累累。购买住房不仅没有让其家庭财富增长，反之成了人生的一场噩梦。在这样的情况下，住房投资者岂敢再进入房地产市场，反之他们还会把其手中的投资性住房抛售。因为，现在他们才知道，如果房价暴跌，与住房的购买本金相比，政府的各种优惠也只能蝇头小利。在这种情况下，最多的购买住房优惠政策能够起到作用是十分有限的。当然，对于部分经济条件较好、购买住房支付能力较强的消费性购买的居民利用这种优惠条件进入市场肯定是有利的，但这样的居民毕竟占比较少，而且估计这类居民早已经进入了市场。

另面对房地产市场调整，地方政府仍然在采取各种行政手段让现有的房价顶在天花板上不能够向下调整（因为政府一则不愿由于房价下跌让土地的价格下跌而减少土地出让金收益，二是怕房价下跌会一发不可收拾让房地产市场产生连锁反应，投资性市场就有这种本性）。如果房地产市场要进行周期性调整，但房价又在政府干预下不能够向下调整，这对于全国绝大多数没有支付能力（相应于现有的高房价）的消费者来说根本就进不了市场。住房投资者没有意愿进入市场，住房消费者没有支付能力进入市场，当前中国的房地产市场岂能不持续转弱？

还7月份「烂尾楼停贷事件」爆发之后，尽管政府立即对该事件做出反应，并提出「保交楼、保民生」的政治诉求，这给涉及事件购买住房者一个定心丸，从而让该事件没有引发房地产市场骨牌效应。但是，该事件发生之后，对中国购买住房者、商业银行及房地产开发商的连锁反应一点都不可低估。

首对于购买住房居民来说，他们如何来相信住房预售占85%当前房地产市场，在他们购买住房之后，一定能够保证交楼，他们肯定会认为当前房地产市场存在极大的风险和不确定性。购买住房者一旦有此信念，他们有意愿进入这种风险巨大的市场吗？这时任何房地产优惠政策都会无济于事。而要改变居民的这种信念，就得重建中国居民对当前房地产市场的信心，就得改变及重建当前房地产市场融资模式，完善资金监管制度。但是，这样做肯定会对房地产开发商造成巨大冲击，整个市场更是会出现巨大调整。在这种情况下，购买住房者对房地产市场信心不仅无法重建，反之还可能适得其反。

其对于商业银行来说，对居民的住房按揭贷款审批会更为谨慎。因为，尽管该事件可以通过政治途径来保交楼，但其中所增加的成本及风险可能转移到商业银行手上。所以，对于商业银行来说，面临中国房地产市场的周期性调整，住房按揭贷款已经可能不再是优质资产了，他们采取的对策只能谨慎为上。这样，商业银行对居民信贷可能出现另类方式收紧而不是宽松。如果这种情况发生，居民购买住房的意愿同样会减弱。

影响当前中国房地产市场弱势的因素还有许多，如住房市场的住房严重过剩、房地产开发商的债务风险、新冠疫情反复无常、地方政府房地产市场目标与房地产开发商目标冲突、人口增长下降、周边金融市场货币全面紧缩等等因素，中国房地产市场出现周期性调整是一种趋势，而且这种趋势可能是一个长周期，中国房地产市场想再造早几年前的繁荣并非易事。

（作者为青岛大学经济学院教授）

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