海纳百川》中国房地产发展面临两考验（易宪容）

大陆百大房企今年前10个月销售额年减逾4成。图为厦门市民从正在销售的万科楼盘旁经过。（图／中新社）

中央政治局对2023年中国经济工作安排是要「全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转」。也就是说，2023年中国经济工作部署及安排的重心及实质就是保证经济整体上的一个「稳」字或经济「稳增长」。

根据当前中国的经济形势，2023年中国经济的「稳增长」既有疫情全面防治放开后各类经济活动的重启与恢复，也有重振收缩过度数位经济及严重萎缩民营经济的信心，更为重要的是如何让濒临崩盘中的房地产业走出当前的困境，让中国房地产业重新成为保证经济「稳增长」的动力。也就是说，对于20多年来房地产严重依赖型的中国经济来说，化解房地产市场危机是2023年经济「稳增长」的重中之重。

首先要化解持续了一年多房地产开发商的债务危机，就得防止不少城市房地产泡沫破灭所引发的风险进一步扩散与蔓延。一个多月来，为了化解房地产市场的严重危机，政府在融资政策上连发三箭救市。第一箭，信贷融资，即为房地产企业提供综合化金融服务，人行以降准和中期借贷便利的方式，透过商业银行支援房地产融资合理增长，保持开发贷款稳定增长，支援房地产企业到期债务合理展期；第二箭，发债融资，交易商协会、房地产协会、中债增长公司，联手支援房地产企业发债融资；第三箭，股权融资，中国证监会恢复已经上市因出现问题而停牌的房地产企业以收购合并方式重组上市，恢复H股上市房地产企业再融资，推动REITs常态化发行，以及开展不动产私募基金试点。同时着力保障住房消费需求的贷款需求。

对房地产开发商救市的三箭齐发，表面上看，其目的是拯救处于严重危机的房地产开发商，特别是民营房地产开发商，保房地产市场主体，但更为根本或深层次的目的则是保中国的银行体系，守住不引发系统性金融风险的底线；是守住中国房地产市场的信用风险底线，以至于不引发社会性及政治性的重大事件。因为，当前中国房地产这头灰犀牛，纯粹是资金密集性产业，它繁荣于银行融资的高杠杆，崩盘同样在于融资的高杠杆突然收缩。

如果房地产开发商的资金链断裂，当然倒下的首先是房地产开发商自身，但随之立即会传导到银行业体系及金融市场，房地产开发商崩盘传导到银行，商业银行所面临的风险可能会更高。几十年来全球各国金融危机爆发，类似的经典案例比比皆是。所以，面对房地产开发商可能的崩盘危机（中国最大房地产开发商碧桂园的股价曾由19港元暴跌到1港元），政府监管者不得不出手相救，否则所引发的问题及风险会更大。

还有，中国房地产市场与发达市场国家的房地产市场有一个巨大差别。发达市场国家的房地产市场的交易量，80%以上的交易是二手房交易，新房交易量占比只有10%多一点；中国房地产市场的交易量，85%以上为新房交易，二手房价量只占10%多一点。而这85%以上的新房价的交易量中，又有90%以上为期房交易。所以，2020年和2021年中国商品房成交额为35万亿元以上，其中的期房交易额估计在30万亿元以上。而期房交易完成后，住房专案的完工交楼，至少要一年以上，目前交易的住房基本上都是精装修，其完工交楼的工期更多是会延长。

如果房地产开发商由于债务危机不能让两年中卖出的期房完工交付，那肯定会由房地产开发商的债务危机问题转化为一个严重的社会问题及政治问题。这个问题处理不当，将引发中国整个社会巨大动荡不无可能。所以，三箭齐发，保交楼同样是最为重要的政策目标之一。

可以看到，受三箭齐发刺激，中国在香港上市的房地产开发商的股价立即出现急剧暴涨，让投资者看到一点曙光，但是与中国房地产市场繁荣时的股价相比仍然处在极低水准。这也意味着政府的三箭齐发救市，是否能够让濒临泡沫全面破灭的中国房地产市场起死回生，还得打上一个大问号。

根据中国指数研究院调查100个城市的资料显示，中国房地产市场价格已经连续5个月按月下跌；二手住房更是已经连续7个月按月下跌。房价一向稳步只涨不跌的国内四大一线城市，除北京外，上海、广州、深圳的房价在10月都出现了下跌，特别是广州和深圳已经连续下跌了3、4个月了。房价全国性普遍下跌，住房销售肯定会急剧下降，同期100城市的住房销售面积累计下跌近40%，以单月计连续18个月出现按年下跌。

从刚公布的11月份国内居民中长期贷款资料来看，只2100多亿元。这意味着，政府无论出台什么优惠的住房购买政策，如何让住房按揭贷款利率下降到历史最低水准（不少城市的住房按揭贷款利率已经下降到4%以下的水准，这是近20年多年来十分罕见的现象），但是房地产市场的信心就是无法恢复，中国居民根本没有意愿进入房地产市场。这是2023年中国难以让房地产市场成为经济「稳增长」动力最大难题所在。

正如上面所指出的，2023年以后的中国房地产市场发展新模式是「购买、租赁、保障」三位一体。这是中国房地产市场发展的长效机制。但是随着2022年中国房地产市场性质突然转变，房地产市场的预期逆转，居民对中国住房市场的信心已经降低到了历史极低点。这不仅关系到房地产依赖型的中国经济的「稳增长」，也关系到三位一体的房地产市场发展新模式如何启动。因为，就当前中国房地产市场形势来看，要让房地产市场的信心得以恢复，就得让房价水准逐渐下行，让房地产市场的消费需求逐渐释放出来。

但是，以往以投资为主导的房地产市场由于过度炒作把全国住房价格炒得太高，从而与居民消费性需求可支付的房价水准相差较远。所以，就当前居民消费性房价水准而言，房地产市场价格些许下跌与居民大量的消费性需求释放肯定是相差甚远，不少城市的房价只有深度下调才能让居民大量的消费性住房需求释放出来。

但是，对于住房价格全国性普遍深度下调，无论是中央政府还是地方政府都是不愿意看到的。因为，这不仅涉及到可能导致全国房地产市场的预期进一步弱化，无法提振房地产市场信心问题，也涉及地方政府的土地财政大幅减少问题，涉及到是否引发中国银行体系及金融体系系统性风险问题。也就是说，房地产要成为中国经济「稳增长」的动力，2023年可能面对的困难会很大。2023年中国房地产市场商品房销售额下行到12万亿元以下可能是大概率事件。

而房地产市场发展新模式的启动，政府关键是如何平衡好全国性房价普遍深度下行及居民大量的消费性需求释放出来的问题。如果这两者关系不能够平衡好，政府还是如以往那样来思考房地产市场问题，来出台房地产调控政策，那么2023年中国房地产市场所面对的难题可能会更多。

（作者为青岛大学经济学院教授）

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