海纳百川》2023年中国房地产艰难前行（易宪容）

大陆百大房企今年前10个月销售额年减逾4成。图为厦门市民从正在销售的万科楼盘旁经过。（图／中新社）

大陆最近召开的中央经济工作会议是为2023年经济工作定调，会议对房地产给出的具体要求是：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这就是2023年中国房地产市场发展的基调，而最近央行及银监会就此召开会议，基本上是对这些精神进一步具体化。

就2023年的房地产工作基调来说，与往年任何一次中央经济工作会议部署有很大不同。首先，坚持了中国住房市场的基本定位，即「房住不炒」，住房是消费品而不投资炒作投资品，对于着力扩大内需来说，住房需求与新能源汽车、养老服务等消费一样，同样是2023年经济「稳增长」的主要方式。在这一点上，与2016年以来的基调没有多少变化。

但是，应该看到，「只住不炒」这个对中国房地产市场原则性定位，2016年起已经提出7年了，表面上看是给地方政府有一个指导性原则，但实际上，如果这个原则只在事前在信贷上有所要求（比如购买首套住房的按揭贷款利率及首付比例可享受优惠政策），而不用税收政策在事中及事后进行严格限制（比如，持有一套以上的住房，其住房交易税、住房交易所得税都得按照累进方式收取），那么要避免房地产投机炒作几乎是不可能的。所以，2021年下半年以来中国的房地产市场出现的周期性下行调整，不在于「只住不炒」住房市场的原则定位，而是城市的房价出现全国性普遍下跌，在许多城市购买住房无利可图，在于许多居民购买的住房不能够按时收到住房。

其次，这次中央经济会议把2023年房地产业的工作部署放在「有效防范化解重大经济金融风险」的框架下论述。所以，2023年房地产政策的核心目标就是「防风险、保民生」。其中这又包括两个方面的内容，一方面就是如何让受到2022年融资政策冲击的房地产开发企业所面临的资金链断裂的问题得以化解，这也就是监管部门融资政策调整的「三箭齐发」（即放松房地产开发商的信贷融资、债券融资及股权融资的各项政策），并首度提出「有效防范化解优质头部房地产企业的风险」，以此来保证房地产市场建造的市场主体不至于破产倒闭，防止金融市场引发系统性风险。

可以看到，中国房地产业成了当前中国经济中最大经济金融风险，就在于20多年来这种「高杠杆、高债务、高周转」的模式已经成了金融市场最大的「灰犀牛」（郭树清语），就在于只要让这种融资模式回到常态，房地产开发商所潜在的风险立即暴露。就是房地产头部开发商恒大也无法从债务危机中走出。所以，11月份以来，监管部门为了化解房地产开发商融资问题，「三箭齐发」，就是要防止由于资金链断裂引发更大风险，先保住房地产开发商这个市场主体。但是「三箭齐发」融资条件宽松，并非均等流向所有的房地产企业，而是以市场化、法治化的方式有选择让资金流向优质的房地产企业。

另一方面，「保交楼」是2023年房地产工作的最大任务，也是重心。因为「保交楼」不仅是2023年的最为重要的经济任务，也是一项最为重要的政治性任务。因为2022年7月爆发的「居民拒绝对烂尾楼还住房按揭贷款事件」，不仅牵涉到300多个项目，具有全国性范围的影响性，更是把当前中国房地产市场各种制度弊端展现的淋漓尽致。如果这些烂尾楼项目不能够强制性让房地产开发商保证交楼，这不仅让购买住房居民的巨大利益受到严重损害及引发社会问题，更是可能引发整个房地产市场的信用崩盘。因为，在该事件中，这不仅具有全国范围内的普遍性，如果所暴露出来的300多个楼盘不能够「保交楼」，那么该事件还会无限的蔓延与扩大。

按照期房交楼1-2年时间，那么2020-2021年住房交易额涉及34万亿元以上。如果保交楼不能够顺利完成，如此大的规模与范围，肯定会引发一场巨大的社会性事件及政治性事件。还有，如果「保交楼」不能够顺利完成，不仅可能引发银行危机及中国金融市场的系统性风险，更是会让中国房地产业一蹶不振，房地产市场要想重新复苏肯定是一个十分漫长的过程。所以，政府不得不以强制性方式来完成「保交楼」。2023年的房地产政策的核心就是「保交楼、防风险」。

第三，在「保交楼」任务得以真正落实及顺利完成的基础上，以住房作为一种重要内需，以此来扩大居民消费。面对这点，中国房地产市场面临着一个重大的考验，就是如何在房价下调及居民住房消费需求释放达到平衡的问题。因为，在当前高房价的市场，只有让房价不断下调，才能让居民的住房消费逐渐出来，而且房价下调的幅度越大，居民住房需求释放就越大。当前市场上一个相当大的误解，认为中国的城市化进程还有巨大空间，随着城市化的加速进程，农民的城市化存在大量的住房需求。但是对于月收入在2000元以上的6亿中国居民来说，当前的国内各城市的住房均价在1万元以上，这些居民有支付能力购买这个价格的住房吗？这只能是天方夜谭的神话。如果这些农民进城，政府只能通过保障性住房来解决他们的居住条件问题。如果房价调整到绝大多数居民都有支付能力购买，中国房地产业同样可回到支柱产业的位置上。

但是，当前这种由投资为主导的住房市场向以消费为主导的住房市场转型的过程中，房价的下跌又会影响市场预期，房价下跌得越多，居民购买住房愿意越弱。2022年下半年以来，政府出台那样的购买住房的优惠政策，按揭贷款利率也下降到历史最低点，但居民就是没有意愿进入市场，问题就在出这里。所以，「保交楼」是当前住房市场信心建立的第一步，这一步没有完成，靠政策上的刺激住房需求可能效果不会有多大。房价逐渐向下调整是房地产市场信心确立及消费需求释放的第二步。2023年只能完成「保交楼」第一步，其任务肯定是艰巨的。这就意味着，2023年中国房地产市场只能在「L」型基础上艰难前行。

第四，中国房地产市场如何向三位一体（购买、租赁、保障）的房地产市场长效机制过渡。2023年要做的就是如何补两大短板，一是大力发展住房租赁市场，二是加大保障性住房建造的比重。建立住房租赁市场，已经提倡有7-8年了，但是早几年一直在走弯路，发展保障性住房也是如此，根本的问题在于涉及到地方政府的土地出让金的利益问题，所以，地方政府没有动力去发展这两个市场，今年情况如何，还得观察。

可见，2023年中国房地产政策的重心就是防范风险（即避免房地产开发商进一步暴雷商），避免把房地产市场的经济问题转化为社会的政治事件，避免房地产继续陷入「销售-交付-信用」的恶性循环，让中国房地产市场逐渐地向「三位一体」的长效机制过渡。2023年中国房地产市场只能在「L」型基础上艰难前行。（作者为青岛大学经济学院教授）

※以上言论不代表旺中媒体集团立场※