海纳百川》中国房地产风险最后谁承担？（易宪容）

今年未来几个月中国房地产市场形势的判断，不容太乐观。（示意图／shutterstock）

最近，面对严峻的经济增长下行，中国政府又把房地产作为稳经济的主要手段，并推出一系列力度巨大的刺激住房需求的政策，希望让房地产重新成为稳经济的主要动力，以此来打造房地产业的荣景。这些刺激房地产需求的政策，既有一般性按揭贷款利率下调、按揭首付比例降低、交易税费减免、对「四限」（限购、限贷、限售、限价）政策的全面松绑、住房购买补贴等，更是有地方政府使出前所未有的「怪招」，如准许动用全家公积金购买住房、鼓励在校大学生提早享受房贷购买住房、实施购买住房的入学政策等等。可以说，为了刺激住房需求，政府不仅让一般性的政策能用尽用，而且也让行政性的政策无所不用其极。一句话，只要能够刺激住房需求，能够用的招数全部使用。其目的表面上是稳经济，是为了地方政府的土地财政，是为了分散银行体系及金融市场的风险，但实质更可能是让当前中国房地产市场的风险转移到城市最弱势民众手上，并他们来承担。

因为，就当前中国的房地产市场形势来看，经过20多年的发展，已经达到了空前繁荣（从2009年开始到2021年，住房的销售扶摇直上，年年都在创历史记录）；房价则经过了20多年来的只涨不跌，早就顶在天花板上；中国城市住房存量已经超过了240亿平方米，足以满足城市9亿居民的居住需求；中国城市住房的总市值（240亿平方米乘以目前中国城市住房均价每平方米16000元人民币计算）达到近400亿元或60万亿美元，超过了全球发达国家及地区美国、欧盟及日本三者住房总市值之和，而全球发达国家及地区住房财富积累是经过一百多年才完成的，中国则短短的20年内现实的。在这样一个背景下，中国房地产住房过剩是一个十分普遍的现象，而且房地产市场泡沫及风险也达到极高水准。中国房地产泡沫破灭只是时间问题。

面对巨大的房地产泡沫及风险，当前政府刺激房地产住房需求的政策，可以降低按揭贷款利率、降低按揭贷款首付比例、降低住房的各种税费、降低住房购买者进入市场的各种门槛等，但是有一点就是不能够降，即房价不能降，所以不仅不少地方政府公然出台禁止房地产开发商降价销售的文件，而且今年中央政府职能部门房地产调控政策的总目标，就是在「只住不炒」的市场定位下，「稳房价、稳地价、稳预期」，房价只能稳定或上涨，不能够下跌。那么政府为何一直在坚持已经只涨不跌20多年的房价只能稳定或上涨，不能够下跌，最为重要的原因是由当前房地产市场的性质所决定。

因为，当前中国的房地产市场，尽管从2016年以来一直在强调「只住不炒」的市场定位，强调住房是消费品而不投资品，但到现在为止，并没有用信贷政策及税收政策对住房的消费及投资在事前、事中及事后进行严格区分，即对住房消费用信贷政策及税收政策鼓励居民购买，对于住房投资炒作用税收政策进入严格限制，凡是投资炒作所获得的收益可用税收政策收回，让房地产投机炒作无利可图，否则，没有这种严格区分，只要房价一直在上涨，要禁止住房投机炒作是根本不可能的。这样，中国的房地产市场一定会成为一个以投机炒作为主导的市场（因为投机炒作者的出价一定会高于住房消费者）。在一个以投机炒作为主导的房地产市场，住房的需求完全取决于房价上涨或下跌，取决于购买住房者的市场预期。如果购买住房者预期房价上涨，他们就会涌入市场，住房需求就会急剧增加；如果住房购买者预期房价下跌，他们就会退出市场或逃离市场。这也是为何近20年来中国房地产市场调控政策出台得越多，房价上涨得越快的根本所在。这也是当前地方政府不让房价下跌的根本所在。因为，如果住房价格下跌，购房者市场预期转变，整个市场的需求立即萎缩。

同时，这也意味着当前地方政府给出的所有的购买住房的优惠政策，购买住房者要在当前的高房价下接盘。对于地方政府来说，他们假定未来的房价还会继续上涨，所以现在的购买住房者以更低融资成本、更低准入门槛进入市场，比以前购买住房者进入市场当然享受了更多的优惠。但是，如果地方政府的这种假定不成立，即房价只涨不跌的神话可能会破灭，如果房价出现下行甚至出现暴跌，那么不仅这些购买住房的优惠化为乌有，甚至于房价暴跌也让购买住房者要承受极大的债务风险。也就是说，只要房价下跌，当前房地产市场的巨大风险就可能转移当前购买住房者的身上。

现在的问题是未来的房价还会持续只涨不跌吗？中国这个巨大的房地产泡沫就永远不会破灭吗？从当前的房地产市场形势来看，地方政府房价只涨不跌的假定已经不成立了。一是近一两年来，特别是今年以来，中国房价只涨不跌的神话已经破灭了，或购买住房就能够赚钱的宗教信仰也已经不灵了，比如在北京周边的燕郊地区，房价下跌50%以上是十分普遍的事情。在不少城市也是如此。在这样的情况下，住房投机炒作不要说赚钱，肯定是血本无归。二是从今年1-4月资料来看，无论是新房还是二手房，不仅住房的销售出现急剧下跌，而且除了少数城市能够保持房价稳定之外，房价下跌已经是全国性的普遍现象。这种格局在5月份还在延续。三是在这个以投机炒作为主导的房地产市场，如果房价下跌超过住房投机炒作预期的收益水准，那么房价全国性的普遍下跌更是会强化房价下跌的市场预期，导致住房销售萎缩、房价进一步下跌的恶性循环。可以说，这是地方政府最不愿意看到的事情，也是政府为何使出十八般武艺出台政策救房市的原因所在。而这些政策的核心或实质则是让房地产市场风险承受能力最弱的居民进入市场。

首先，降低按揭贷款首付比例，不仅在于降低了购买住房者的进入门槛，更重要的是让经济实力更弱的居民进入市场。因为经济较有实力的居民基本上都会早进入市场。而珠海所出台救市档更是绝到家。珠海市上个星期公布了《发挥住房公积金作用支援服务「产业第一」工作方案》，推出了多项房地产优惠政策。因为，住房公积金一向是购买住房者的资金主要来源。因为只要缴交了住房公积金的居民，既可提取存有的住房公积金用于购买住房，也可用住房公积金贷款购买住房。因为公积金的贷款利率远低于一般商业银行的按揭贷款利率。比如，参加了住房公积金的居民如果公积金余额可能只有30万元（人民币，下同），却可从中提取60万元，30万元以低息贷款形式发放。珠海这次救市新政其中一招是把贷款上限由50万元提升到80万元，让居民获得更大的住房购买力。还有，住房公积金持有者也可从公积金帐户每月提取资金用来交房租，这次珠海新政把每年用于租金提款上限由2.4万元提高至2.8万元。而这些只是一般性的救市政策。

这次珠海房地产救市新政是，准许购买住房者可运用直属亲属（包括配偶、父母、子女）公积金帐户余额（上限为90%），用于支付购买住房首付款。比如，如果一个珠海的城市居民原本只有几万元，根本没有能力支付购买住房的首付款，现在则可集合其配偶、爸爸、妈妈的公积金余额，总共4个帐户款来支付首付，再加上公积金贷款，银行的按揭贷款来购买住房。在这样的政策下，只要家庭成员都有工作，没有负债，都能够通过这种方式聚集首付款勉强地进入住房市场。这样政策可引诱城市经济最为弱势的居民也进入购买住房市场。可以说，这样的政策不仅引诱城市经济实力最弱势的居民去接盘高房价的住房，更是可能冲击老年人的退休生活。因为，用这些资金交首付购买住房之后，其按揭贷款归还是一个长期的过程，除非购买住房者的收入有快速上升，提前归还贷款，否则老人的退休生活可能面对无保障。而这还只是假定房价在只上涨不下跌的情况下，如果房地产泡沫破灭，房价下跌，购买住房者不仅会沦为「接盘侠」，住房也成为了「负资产」。如果这种情况出现，这对整个家庭未来生活的影响与冲击可能是巨大的。

还有，无锡市滨湖区日前出台的《促进房地产市场平稳健康发展相关措施》，最为重要的怪招是「鼓励在校大学生购买住房」，即凭在校读书证明就可以申请房贷购买住房，当前宣传部门形容此措施有助于学生「提前享受房贷带来的动力」。据统计，当地现有在校大学生约7.5万人，并假定他们毕业后工资水准高，有较好的还款能力。如果按照这个文件的逻辑，2021年底中国在校的大学生有近4500万人，鼓励他们都进入房地产市场，那么国内房地产市场需求立即暴增，当前房地产所有没有出售的住房肯定是一扫而光。但是问题来了，这些在校的大学生购买住房的首付款从何而来？即使有些父母可以帮助孩子支付首付款，那么在校期间，其每月的住房按揭贷款如何归还？还有，大学生毕业之后一定会留在当地工作吗？大学生毕业后一定能够找到收益不低的工作吗？如果毕业即失业，那么这些大学生不是背负着一身债务进入社会吗？即使大学生毕业后可找到工作，但当前他们背着一身债务进入工作单位之后，肯定对工作的选择会带来一系列限制，影响其职业上的发展。所以，为了救房地产市场，地方政府想这样的怪招，实际上是想把房地产市场风险转移到社会上根本没有一点经济承担能力的在校大学生身上，让社会最为弱势者来承担这种风险。

还有，安徽宿州市政府也出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其重要的怪招是「购买住房入学政策」，规定所有在主城区购买了住房（包括预售房）的居民，其子女可于所属学区幼稚园、小学、初中获得入学学位。而成都市出台的《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，提出二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买一套住房。除了成都之外，东莞、乐山、武汉、济南、沈阳、衡阳、上饶等多个城市也出台了与生育政策相关的新政。而这类房地产政策的核心或实质找出五花八门的理由来促销住房、来托市。因为，这些房地产政策制定时的假定是，现有的这些住房是一种稀缺产品，如果不具备相应的特殊条件是没有资格购买的，希望有相应条件的购买住房者不要借过其机会。其问题就是为何二个孩子的家庭一定要比一个孩子的家庭要多购买一套住房？其购买的住房是用于消费居住还是用于投资？还有，本来一个家庭增加一个人口，整个家庭支出增加，其平均经济实力减弱。以及目前处于有孩子上学，及新增加人口的家庭其经济实力是整个社会上经济实力最弱的家庭（目前全国近40万亿元住房按揭贷款基本上是由他们承担），如果觉得人口重要，政府为何不提供公共性住房来解决他们的居住条件，而一定要找出各种不同的理由引诱他们进入高房价的市场呢？这同样是把房地产市场风险向社会最为弱势群体转移的一种方式。

可以说，在当前房地产市场泡沫巨大、房价极高，又要稳房价的条件下，政府推出的五花八门的住房促销政策，看上去给购买住房者不少优惠，但绝大多数购买者还会处于观望之中，因为这不仅在于全国性的房价普遍下跌让市场的预期有所转变，而且过高的房价也让不少住房的消费者无支付能力进入市场，再加房地产开发商不时暴雷，对新房市场信心打击并非在短时间可恢复。而地方政府这些房地产救市政策实质（即可能把房地产市场风险转移到社会经济实力最为弱势居民来承担），更是可能会强化市场预期的转变。所以，对于今年未来几个月中国房地产市场形势的判断，不容太乐观。

（作者为青岛大学经济学院教授）

※以上言论不代表旺中媒体集团立场※