海纳百川》大陆楼市复苏可持续吗？（易宪容）

图为福州一处建设中的房地产楼盘。（中新社）

由于中国GDP增长与房地产密切相关，如果中国楼市不能够在第四季复苏，中国经济增长要达到年初所规划的目标肯定是不可能，所以，今年以来，无论是中央政府，还是地方政府，房地产调控松绑及刺激房地产需求的政策出台了一波又一波，最近中央金融职能部门也宣布了中国房地产市场金融化和泡沫化的整顿已经结束，但根据最近公布的相关资料，中国楼市还是没有走出至暗的时刻，市场只是出现弱势复苏。

最近克而瑞研究中心发布的资料显示，9月中国百强房地产企业单月住房销售金额5709亿元，环比增长10%，远低于去年同期增长20%的水准，而且1-9月份百强房地产企业住房销售金额减少幅度仍然保持在负增长45%以上的较高水准。同时，9月份百强房地产企业的住房销售额下降25%，不过这些房地产企业住房销售下降幅度连续4个月有所收窄，呈现弱势复苏。比如，9月份越秀地产、卓越集团的住房销售金额增长超过100%的业绩；华润置地、招商蛇口、绿地等房地产企业的住房销售金额增长也在35%以上；而碧桂园、保利发展、万科9月份住房销售金额增长分别为15%、0%、7%。其中，碧桂园以单月超过400亿元（人民币，下同）的住房销售金额增长位列行业之首，它是唯一一家住房销售金额突破400亿元的房地产企业。

在百强房地产企业中，9月份业绩年衰退的房地产企业数量仍然达到近7成，仅3成房地产企业实现了单月业绩年增长，而且多以是国资背景或外资房地产企业。前30强房地产企业中，也仅有9家房地产企业实现年增长，而那些处于债务危机中的房地产企业其业绩年增长基本上处于负60%以上恶劣环境中。在中国楼市住房整体销售业绩下降的背景下，1-9月房地产企业住房销售金额达到千亿元的仅有15家，而住房销售金额突破3000亿元的依然只有碧桂园、保利发展和万科。也就是说，就当前中国房地产市场的整体形势来看，中国楼市的负增长困局并没有多少缓解，只是些许的弱势复苏而已。

因为，从国家统计局的资料来看，1-8月全国住房销售金额仍然保持负增长30%以上的水准，估计1-9月最好的态势也可能只是负增长有些许收窄而已。当前中国房地产市场这种形势不仅表明为在一系列的刺激政策下中国居民对这些政策反应十分微小，政策效应十分有限，还可能表现在统计上的同比基数效应上。因为，2021年全国住宅销售金额增长基本上是环比持续快速下跌的，从1-2月份的143.5%，到1-9月份的17.8%，及1-12月份的5.3%。2021年中国楼市这种环比全年持续快速下行，既有2020年基数效应的因素，也有从2021年下半年开始，中国楼市就开始全面大幅向下调整的因素，所以，2021年1-12月的住房销售金额增长幅度不仅及年初1-2月增长幅度的一个零头。也就是说，尽管2021年住房销售金额达到16.3万亿人民币的历史最高水准，但是从2021年下半年开始，房地产市场住房销售出现急剧下降，其增长基数也就越来越小。所以，以2022年的同比来看，中国楼市住房销售金额第三季度的负增长是有些微收窄，但这更可能是基数效应的问题，并非当前房地产市场发生了多少变化。因为，当前房地产市场下行压力还在持续、市场信心及居民购买力还处于低位，根本就不应高估当前中国房地产市场的基本形势。

对此，从房价变化情况及土地市场的交易情况来看，中国楼市同样处于些许的弱势复苏中。中国房地产指数研究院10月1日发布《百城价格指数报告》显示，在三季度，无论是新房，还是二手房，其房价下跌的趋势并没有改变，还在继续下跌。三季度，百城新建住房价格累计下跌的城市有62个，比二季度增加7个。二手房价格累计下跌的城市有73个，比二季度增加13个。从年初以来，哈尔滨、昆明、南宁等20个城市新建住房和二手房的价格各季度累计都呈现下跌态势。只要房价持续下跌，购买住房者及房地产企业对市场的信心就无法恢复。

还有，从中国土地市场的情况来看，截至9月底，已经有北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、青岛、厦门、无锡、福州、宁波等11个城市完成第三轮集中土地拍卖，但各个城市的土地拍卖市场热度下滑，土地成交价在低位运行，土地拍卖的土地出让金溢价至高也只是6%，多数土地拍卖都在底价成交，甚至于流拍。而国企及央企拿地占比出现了明显的上升。这意味着当前中国楼市下行压力仍然很大，房地产企业对未来市场信心较为低迷。所以，在这种态势下，无论是中央政府还是地方政府，希望中国楼市在第四季度快速复苏应该是小概率事件。

对当前中国房地产市场的弱势复苏及房地产市场形势的严峻性，当然是不利当前中国经济的稳增长，不利于严重依赖房地产的GDP增长，所以，为了更大力度刺激住房需求来保经济增长，政府刺激房地产政策近期更是密集出台。在中央层面，最高级别会议定调「保交楼」，以此来提振居民购买住房的信心；国务院常务会议强调支持刚性和改善性住房需求，地方要「一城一策」用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。更重要的是，在9月底，人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，把住房按揭贷款利率、住房公积金利率降低到历史最低水准；而财政部则出台住房交易退税优惠政策等。

可以说，这些政策基本上是针对住房消费者而发，无论是住房信贷优惠还是住房税收政策优惠，都是如此。此三箭齐发，是有利于刺激消费者重新启动处于至暗中的中国楼市。不过，这些房地产政策对市场的刺激效果如何，就目前形势来看，应该还是相当不确定的。一则政府这些政策目标是刺激住房消费需求，以此来启动市场，但由于消费者的购买住房支付能力是多层次的，所以住房消费需求的释放是一个渐进的过程。它不仅取决于优惠政策的力度，也取决于房价下跌幅度。住房政策的优惠力度越大，房价下跌幅度越大，住房消费需求的释放程度就越大，反之亦然。但是房价大幅下跌，政府及既得利益者是不愿意看到的。这也是当前中国房地产市场能否真正调整及走出当前困境的关键所在。

还有，这些优惠政策假定购买一套住房只会消费，而不会用做住房投资，但实际上这种假定是不成立。所以，在当前没有税收政策对购买一套住房进行事中及事后限制的情况下，中国住房炒作者是否利用只购买一套住房优惠政策重新启动房地产市场的炒作应该是相当不确定的。关键还是要看各城市房价的市场预期，至于那些房价大幅下跌的城市，住房投资者不会轻易地进入这个市场。如果住房投资者不进入，这些优惠的税收政策及信贷政策要快速地启动市场是小概率事件。但是，对一线城市及热点二线城市的效果可能会不一样。

二是如果政府还是以老基调或老思维希望房价稳定或不下跌（而当前政府的「稳房价、稳预期」基本上是这个思路），试图以强力度的购买优惠政策来刺激住房消费需求，这当然那些支付能力较高的住房消费需求会不断地释放出来，但肯定这些需求是十分有限的，因为这些优惠政策能够节省的购买住房成本与本金比还是微不足道的。所以，就目前中国房地产市场形势来说，楼市的弱势复苏能否持续，就在于顶在天花板的房价能否逐渐向下调整，并通过房价的向下调整来释放住房的消费需求。这既是一场巨大的利益博弈，也是一个漫长的过程。所以当前中国楼市的弱势复苏能否持续基本上还是处于不确定之中。当前中国房地产市场严峻性一点都不可低估。（作者为青岛大学经济学院教授）

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